Выкуп нежилого помещения из аренды у государства

Условия выкупа нежилых помещений

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости. Помещение не должно быть включено в перечень госимущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям. Кроме того, покупатель должен непрерывно, в течение не менее 2-х лет арендовать выкупаемое помещение у ДГИ.

Проблемы применения закона 159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Государство все больше и все чаще говорит о необходимости поддержки малого и среднего предпринимательства, о принятии реальных мер для стимулирования малого бизнеса. В регионах создаются фонды поддержки малого и среднего предпринимательства, работает Правительственная комиссия по развитию малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при председателе Совета Федерации Федерального Собрания РФ работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность, как правило, не позволяет реально помочь малому и среднему бизнесу, принимаемые на уровне РФ и субъектов РФ меры, как правило, не доступны и не могут быть реализованы большинством предпринимателей.

Одной из немногих реальных мер поддержки малого и среднего бизнеса, которой могут воспользоваться значительное число субъектов малого и среднего бизнеса по всей стране, является преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — субъекты МСП) на выкуп арендуемых ими помещений.

05 августа 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон №159-ФЗ).

Смысл Федерального закона №159-ФЗ в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости, но (по желанию субъекта МСП) с оплатой в рассрочку.

Данный закон предусматривает безусловно льготные правила приобретения арендуемого имущества, поскольку дает право оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой может достигать пяти лет [1].

Преимущественное право субъектов МСП, к сожалению, не носит абсолютный и бессрочный характер, указанная льгота для субъектов МСП действует почему-то только в течение ограниченного времени — до 01 июля 2010 года, с указанной даты Федеральный закон №159-ФЗ прекращает свое действие. Соответственно, с 01 июля 2010 года приобретение субъектами МСП арендуемого имущества по предусмотренной данным законом процедуре станет невозможным.

Предлагаем ознакомиться:  Каким образом мошенникам поподают данные с нпф

Также необходимо отметить, что Федеральный закон №159-ФЗ в принципе не распространяется на федеральное имущество. Кроме того, субъекты МСП не вправе по нормам указанного закона выкупить недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Что касается недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, с одной стороны, по общему правилу Федеральный закон №159-ФЗ не распространяется на приватизацию имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий (подп.2 п.2 ст.

1 указанного Федерального закона). С другой стороны, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить продажу недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого субъектом МСП, «в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества» (п.2 ст.2 Федерального закона №159-ФЗ).

Выкуп нежилого помещения из аренды у государства

То есть реализация недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, является правом, но не обязанностью соответствующего субъекта РФ или муниципалитета.

Для уклонения от исполнения Федерального закона №159-ФЗ субъектам РФ и муниципалитетам предоставлена еще одна возможность: они вправе вывести часть принадлежащего им недвижимого имущества из сферы действия Федерального закона №159-ФЗ, включив определенное имущество (или виды имущества) в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Критерии, при соблюдении которых лицо признается субъектом малого или среднего предпринимательства, предусмотрены ст.4 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также индивидуальные предприниматели, соответствующие следующим условиям:

  • для юридических лиц — суммарная доля участия государства (муниципалитета) либо любых организаций (включая иностранные) и иностранных физических лиц в уставном (складочном) капитале указанных юридических лиц не должна превышать 25%. При этом доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами МСП, не должна превышать 25%;
  • средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 250 человек;
  • выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства (например, Правительством РФ установлены указанные значения на 2008 год: микропредприятия — 60 млн рублей; малые предприятия — 400 млн рублей; средние предприятия — 1000 млн рублей) [2].

Право на преимущественный выкуп арендуемых помещений возникает у субъекта МСП только при наличии следующих условий:

  • арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона [3] в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • арендная плата за аренду такого имущества должна перечисляться надлежащим образом в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
  • площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности [4];
  • арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Предлагаем ознакомиться:  Оформление служебной записки о нарушениях в работе

Имущество, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (ч.4 ст.18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»).

Конкретные перечни утверждаются федеральными органам исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, порядок формирования перечней (критерии включения имущества в перечень) устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Необходимо отметить, что к настоящему моменту ни в самой Свердловской области, ни в муниципальных образованиях на территории Свердловской области такие перечни не приняты. Только в г.Екатеринбурге Екатеринбургская городская дума 17 февраля 2009 года утвердила Положение «О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в МО «город Екатеринбург», а также Положение «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности МО «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» [5].

Выкуп нежилого помещения из аренды у государства

Но, как видно из названий этих нормативных актов, ими утверждены только общий порядок отчуждения арендованного имущества и критерии формирования перечня, сам перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (то есть перечень имущества, не подлежащего отчуждению в собственность субъектов МСП, арендующих это имущество) до сих пор не утвержден.

Другие регионы более оперативны. Например, соответствующий Перечень для г.Москвы утвержден Постановлением Правительства г.Москвы от 16 декабря 2008 года №1140-ПП. В Архангельской области принято Постановление Администрации Архангельской области от 20 января 2009 года №7-па/2; в Муниципальном образовании «ЗАТО г.

Отсутствие в законе каких-либо критериев для включения имущества в перечни является, по нашему мнению, серьезной недоработкой законодателя. Тем самым законодатель дал субъектам РФ и муниципалитетам возможность фактически отменить действие Федерального закона №159-ФЗ на территории соответствующего субъекта РФ или муниципалитета.

По смыслу закона, исходя из названия Перечня, в него может быть включено только имущество, предназначенное для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Но, включив конкретное имущество в Перечень, субъект РФ (муниципалитет) может и не передать его реально во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Кто может выкупить помещение города

На основании ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателями государственного и муниципального имущества могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства, индивидуальные предприниматели. Договор выкупа любого нежилого помещения с фирмой, обладающей правом аренды, от имени города заключается Департаментом городского имущества.

ВАЖНО! Круг лиц, имеющих право выкупа арендуемого имущества, весьма ограничен, поэтому для исключения риска признания впоследствии сделки ничтожной, необходимо доказать, что покупатель является субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 4 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ).

Предлагаем ознакомиться:  Правила проживания в многоквартирном доме

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Несмотря на подробно прописанные регламенты, выкуп нежилого помещения у Департамента имущества в Москве зачастую не так прост как может показаться на первый взгляд. Учитывая противодействие и бюрократизацию, добиться заключения договора без привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся в этой отрасли права не всегда возможно. Перечислим некоторые нарушения, с которыми часто сталкиваются юридические лица и предприниматели, желающие провести выкуп арендуемого помещения.

  1. Проблемы с кадастровыми данными выкупаемого имущества. К ним можно отнести несогласованность перепланировки и переустройства, несовпадение данных в БТИ, Росреестре и Кадастровой палате, отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
  2. Установление заведомо повышенной цены имущества при заключении договора выкупа арендуемого помещения с ДГИ города Москвы.
  3. Намеренное затягивание сроков заключения договора, незаконные «приостановки».

Это далеко не полный список нарушений, с которыми приходится сталкиваться предпринимателям и организациям, желающим добиться выкупа арендованного нежилого помещения у Москвы по правилам ФЗ № 159-ФЗ.

Выкуп нежилого помещения из аренды у государства

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! В некоторых случаях юристам компании «Мосты» в судебном порядке удавалось снизить выкупную цену права аренды нежилого помещения с фирмой до 50 % от цены предлагаемой Департаментом городского имущества. Это стало возможным благодаря слаженной работе наших сотрудников, отличным практическим знаниям материального и процессуального права и многолетнему опыту.

Из опыта специалистов юридической компании «Мосты», обращение в суд – зачастую единственный способ защитить свои права и добиться соблюдения законодательства. Кроме этого, при заключении договора дополнительные сложности создает незнание предпринимателями административных регламентов, НПА, законов, установленных Правительством Москвы, Департаментом городского имущества, Департаментом конкурентной политики города Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству, Департаментом Культурного наследия города Москвы и другими государственными органами.

Квалифицированные юристы компании «Мосты» готовы оказать консультативную помощь, а также представлять ваши интересы на всех этапах заключения договора купли-продажи. К вашим услугам лучшие практикующие юристы компании, которые специализируются на отрасли права, связанной с сопровождением сделок с недвижимым имуществом, регистрацией прав на землю, аудитом строительных проектов.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах и получали положительные решения для своих клиентов, готовых отстаивать свои права. Перечень услуг, которые предлагаются специалистами юридической фирмы «Мосты» в этой отрасли права:

  1. правовой анализ всех имеющихся документов на недвижимость и определение перспектив разрешения дела, при необходимости сбор недостающих документов или регистрация договора аренды/купли-продажи в Росреестре;
  2. оспаривание рыночной стоимости городских помещений, выкупаемых в рамках ФЗ № 159-ФЗ;
  3. понуждение Департамента городского имущества к заключению договора при нарушении сроков и намеренном затягивании процесса.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Сотрудничая с юридической компанией «Мосты», вы можете быть уверены в том, что ваши права и законные интересы будут соблюдены с максимальной выгодой для вашего бизнеса. Мы предлагаем высокий правовой уровень специалистов и гарантируем конфиденциальность полученной информации.

Подробнее о выкупе нежилого помещения у ДГИ можно узнать в офисе нашей компании или по круглосуточному телефону 7 (495) 623-29-45. Дело, порученное профессионалам, – мастера боится!

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector