Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм

Оглавление

Чем регламентируются правила управления МКД

Название этой инструкции часто пишется с числом в конце — 416 (Правила управления МКД 416), что и указывает на регламентирующий документ — постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

Главная цель этого нормативного акта заключается в прояснении взаимодействия собственников и УО, разработке свода правил и методов контроля за их соблюдением. Это позволяет значительно упростить управление МКД, сведя его к последовательному выполнению установленного распорядка.

В первую очередь, этот регламент описывает основные термины, разъясняя, например, что подразумевается под управлением МКД. Затем перечисляются стандарты, действующие в данной сфере. Следом приводятся те функции, которые должна выполнять компания, осуществляющая эксплуатацию и обслуживание дома.

Согласно правилам управления МКД УО должна все свои шаги согласовывать с собственниками и совершать все действия только с их одобрения. Сюда входит и заключение договоров с компаниями, предоставляющими ресурсы, и порядок начисления коммунальных платежей, и многое другое.

Правила управления МКД описывают и то, как именно хозяйствующая организация должна составлять список грядущих работ по обслуживанию дома и его имущества. Кроме этого, данный регламент обязывает УО вести аварийно-диспетчерскую деятельность. Но здесь правилами предусмотрено, что компания может решать, выполнять ли эту работу самостоятельно, либо взять только руководство ею, возложив основные обязанности на наёмного исполнителя.

Правила управления МКД подробно останавливаются на вопросах ведения технических документов, имеющих отношение к зданию. Детально прописываются нормы, правила и порядок оформления, ведения, сдачи и хранения этих бумаг.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

Все элементы технической документации на многоквартирный дом перечислены в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В них говорится о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт многоквартирного дома;
  • документы на приборы учета многоквартирного дома;
  • документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, объекты, расположенные на земельном участке, и прочие составные общего имущества) на соответствие их предъявляемым требованиям;
  • акты проверок и паспорта, содержащие информацию о возможности подключения отопления в многоквартирном доме;
  • инструкция по эксплуатации многоквартирного дома
    , соответствующая форме, принятой федеральным органом исполнительной власти, деятельность которого связана с разработкой государственной политики и нормативным правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, начало эксплуатации которых начинает отсчет с 1 июля 2007 года);
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и о совершенных сделках с многоквартирным домом. В этой документации содержится информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
  • документация, содержащая сведения о сфере действия сервитута или прочих обременениях. К ним нужно прикладывать заверенный план многоквартирного дома, в котором указывается сфера действия и граница сервитута или иных обременений, находящихся на участке земли (если есть сервитут);
  • проектная техническая документация (копия) на многоквартирный дом, на основании которой шло строительство или реконструкция здания;
  • кадастровый план земельного участка;
  • градостроительный план земельного участка;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов многоквартирного дома;
  • договоры об использовании общего имущества многоквартирного дома;
  • решения и протоколы общих собраний собственников жилья многоквартирного дома;
  • прочая документация.

Необходимая для многоквартирного дома техническая документация также прописана в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В п. 1.5 Правил перечислена следующая техническая документация многоквартирного дома длительного хранения:

  • план участка с возведенными на нем жилыми зданиями и сооружениями (масштаб 1:1000 — 1:2000);
  • проектно-сметная документация и исполнительные чертежи многоквартирных домов;
  • акты приемки многоквартирных жилых домов от строительных организаций;
  • акты технического состояния многоквартирного жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
  • схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
  • паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
  • паспорта лифтового хозяйства многоквартирного дома;
  • паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
  • исполнительные чертежи контуров заземления (при его наличии);
  • сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
  • акты технических осмотров;
  • журналы заявок жителей;
  • протоколы измерения сопротивления электросетей;
  • протоколы измерения вентиляции.

Выделяют техническую, бухгалтерскую и иную документацию. К бухгалтерской документации относятся копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Технической документацией владеют собственники помещений многоквартирного дома. Они получают документы, названия которых были перечислены выше, от застройщика, предыдущей УО или владельцев (если дом находился в непосредственном управлении). Инструкции по эксплуатации МКД и технической документации может не быть у УО только в случае их утери. Обычно такое случается со старыми домами, введенными в эксплуатацию в 20 веке и даже раньше.

Также могут возникнуть трудности при поиске следующих составляющих технической документации: договора об использовании общего имущества многоквартирного дома и документации, связанной с действием сервитута или прочего обременения. Они могут быть только у таких многоквартирных домов, в которых собственники сдают в аренду ОИ или дали свое согласие на установление сервитута.

Светлана Дубровина,
юрист УО ООО «Люкс Сервис»

В этом году ужесточили порядок передачи документов на МКД: у сторон есть три дня, чтобы составить акт и передать все необходимое, иначе грозит штраф. Из этой статьи вы узнаете, как поступить, если у вас требуют документы, которых не было. Или что предпринять, чтобы получить документы, которые не передала вам предыдущая организация, управлявшая МКД. Мы расскажем, куда обращаться, чтобы восстановить документы, которые не спешит передавать предыдущий управляющий.

Полный текст статьи читайте в журнале «Управление МКД».

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим домом. Необходимость в нем появляется в случае прокладки коммуникаций или каких-либо инженерных сетей, дорог, проходящих через собственный участок, которыми будут пользоваться другие собственники.

Градостроительный план земельного участка необходим для новых домов. Как только в конкретном городе приняли градостроительный план, он обязательно должен быть включен в техдокументацию для многоквартирных домов, построенных после данного события.

Некоторые составляющие документации не требуют внесения каких-либо изменений, но есть и такие, в которых периодически обновляется информация о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, пользующихся общим имуществом на основании договоров, ведение списков в том числе. Все это должно осуществляться в соответствии со Стандартами управления многоквартирным домом, введенными постановлением Правительства РФ № 416. Таким образом, необходимо своевременно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов в связи с изменениями в их составе.

Важно!

Актуализировать необходимо технический паспорт многоквартирного дома (один раз в 5 лет после инвентаризации). В случае изменения площади квартиры после перепланировки, сначала нужно внести корректировки в технический паспорт квартиры и только потом – в технический паспорт многоквартирного дома.

Вносятся изменения в выписку из Росреестра, содержащую информацию о собственниках жилых и нежилых помещений.

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положенияГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требованияГОСТ 25697-83 Плиты балконов и лоджий железобетонные.

Общие технические условияГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещенияхГОСТ 32144-2013 Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначенияГОСТ Р 12.4.026-2001 Система стандартов безопасности труда.

Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм

Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытанийГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требованияГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Термины и определенияГОСТ Р 53780-2010 Лифты. Общие требования безопасности к устройству и установкеГОСТ Р 54964-2012 Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимостиГОСТ Р 55000-2012 Лифты. Повышение безопасности лифтов, находящихся в эксплуатацииГОСТ Р 56037-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания. Общие требованияГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требованияГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Общие требованияГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги по проведению технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ. Общие требованияГОСТ Р 56195-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.

Услуги по содержанию придомовой территории многоквартирных домов. Общие требованияПримечание — При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год.

Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия).

Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

Требуют ли лицензии правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД

Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм

Согласно правилам управления МКД хозяйствование в многоквартирных домах полагается поручать лишь той организации, которая имеет лицензию на подобный род деятельности. Такое разрешение может выдаваться лишь соответствующими государственными структурами, выносящими резолюцию на основе результатов, полученных комиссией. Привлечение же к управлению других организаций законом строго запрещено.

Важно понимать, что же именно правила называют деятельностью по управлению МКД. Это любые услуги и работы, которые осуществляются на основании договора по обслуживанию МКД. То есть наличие подобного документа является в данном случае главным определяющим критерием.

Если какая-либо организация желает взять на себя управление МКД, не нарушая правила, то потребуется пройти процедуру получения разрешения. Для этого нужно будет провести лицензионный контроль, после чего последует выдача соответствующего документа.

Исходя из правил управления МКД, ясно, что лицензия не имеет ограничения срока действия и может быть аннулирована только в случае выявления нарушений. Но следует учитывать, что согласно существующим нормам разрешение на управление МКД распространяется только на территорию того субъекта, органы которого его выдали, то есть имеет местное значение. Для получения лицензии в другом регионе потребуется пройти новую проверку.

Правила управления МКД подчёркивают, что хозяйственная деятельность может осуществляться только тем лицом, которому выдана лицензия. Её передача, в том числе и по доверенности, невозможна и является неправомерной процедурой.

Если кто-то будет уличен в деятельности по управлению МКД без лицензии, то это окажется прямым нарушением правил, что грозит штрафом или другими мерами наказания. Они подробно будут рассмотрены в последнем разделе статьи.

Национальные стандарты и правила управления МКД дополняют друг друга. Их комплексное действие позволяет детально проработать отношения организаций, осуществляющих руководство МКД, и собственников, нуждающихся в подобных услугах. Правила управления МКД и национальные стандарты позволяют владельцам помещений в многоквартирном доме избежать сотрудничества с ненадёжными исполнителями, не имеющими нужной квалификации и опыта.

Жёсткие условия имеющихся нормативов разного уровня — это гарантия безопасности и спокойствия жильцов. В связи с этим любые предписания правил и прочих законодательных актов целесообразны, начиная от критериев отбора исполнителей и заканчивая требованиями к ведению документов.

Следует отдельно отметить, что установленный регламент призван уберечь собственников от недобросовестных исполнителей, потому что многие жильцы не знают своих прав и обязанностей. Например, довольно распространена ситуация, когда владельцы не проявляют интереса к тому, какой именно сервис предоставляет им организация, осуществляющая управление домом.

Обычно это приводит к тому, что исполнитель значительно экономит на услугах, сбрасывая с себя те работы и ту ответственность, которые на самом деле весьма востребованы в данных обстоятельствах. Другими словами, правила управления МКД устанавливают ту базу, которую обязаны выполнять УО. Это не решает всех проблем собственников, ведь каждый случай индивидуален, но несколько защищает их права.

Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда или договор оказания услуг: в чем разница и как определить — Бухонлайн

Примерно то же самое делают и национальные стандарты в области управления МКД, когда устанавливают условия чёткого заказа на услуги соответствующих организаций.

Своевременное обращение к подобным нормативам дает возможность собственникам определить те функции, которые нужно возложить на управляющую организацию, а также обозначить регламент и принципы будущего сотрудничества с нею.

Стандарт 1.Прием, хранение и передача технической документации на МКД и сопутствующих бумаг, которые указываются в правилах осуществления деятельности по управлению МКД 416. Помимо этого, расписан порядок действий в случае, если эта документация была по какой-либо причине утрачена.

Стандарт 2.Сбор, корректировка и хранение сведений о лицах, владеющих помещениями в здании, либо арендующих их. Кроме того, правилами управления МКД предусматривается аккумулирование информации о тех, кто пользуется общим имуществом дома на основе разрешающих договоров. Это могут быть магазины, различные салоны и прочие заведения.

Стандарт 3.Подготовка предложений по ремонту и содержанию МКД для ОССЖ. Среди прочего это может быть:

  • создание списка тех работ, которые, как правило, обязательно требуются для обслуживания МКД в определённый период. Часто занимаются сразу годовым планированием;
  • составление подробной сметы с расчётами для тех работ, которые предполагается совершить в рамках управления и обслуживания МКД в заданный период. Как правило, требуется указать, какие цены актуальны на данный момент, чтобы продемонстрировать, почему нужна именно такая сумма;
  • формирование предложений по ремонтным работам, а также процедурам, которые позволят снизить расходы различных ресурсов (электроэнергии, тепла, воды и т. д.);
  • демонстрация собственникам образцов документации, которая будет устанавливать правила управления, пользования и обслуживания имущества МКД. Предусматривается, что любые положения могут быть оспорены и пересмотрены, если жильцы окажутся ими недовольны;
  • формирование предложений о том, чтобы временно передать какие-либо объекты, находящиеся в собственности МКД, третьим лицам за определённую плату. Разумеется, это действие не должно противоречить нормам и правилам существующего законодательства, а также мешать обслуживанию дома и покою жильцов.

Стандарт 4.Решение организационных вопросов в управлении МКД независимо от того, кто именно руководит им. Правила в этом случае говорят о том, что особое внимание хозяйствующей организации или товариществу необходимо уделять следующим процедурам:

  • ставить в известность собственников о том, что в определённую дату будет проведено собрание МКД по какому-либо вопросу;
  • способствовать ознакомлению жильцов МКД и членов ТСЖ с теми моментами по управлению, которые необходимо рассмотреть на ОССЖ. Если имеется какая-то документация, то её, как правило, тоже следует представить им;
  • следить за тем, чтобы ко времени собрания имелась вся необходимая документация для того, чтобы зарегистрировать его участников;
  • удостовериться, что помещение для ОССЖ готово и отвечает всем нуждам планируемого мероприятия;
  • документально фиксировать те выводы и решения, которые были приняты по итогам ОССЖ;
  • в случае если на ОССЖ присутствовали не все собственники или члены ТСЖ, необходимо, согласно правилам, довести до их сведения те выводы и решения, к которым пришли в ходе собрания.

Стандарт 5.Организация выполнения работ и оказания услуг, предусмотренных правилами, утверждёнными на собрании собственников МКД. Среди прочего такой перечень включает следующие пункты.

  • Выбор способа для проведения тех или иных работ и услуг по управлению МКД.
  • Формирование задач, которые будут выполняться организацией, руководящей домом.
  • Непосредственный выбор управляющей компании. Он может осуществляться по критериям, важным для жильцов, по их собственным правилам. Обычно самую главную роль играет то, насколько выгодным (то есть экономичным) оказывается сотрудничество.
  • Подписание договоров на предоставление услуг по управлению МКД. Как правило, сюда входят содержание и ремонт.
  • Подписание договоров на поставку коммунальных услуг жильцам МКД.
  • Заключение договоров на предоставление услуг энергоснабжения, куда входят: водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. д. Обычно эти договоры включают не только информацию о поставке какого-либо ресурса, но и предусматривают ремонтные и прочие обслуживающее работы, исходя из правил действующего законодательства в отношении управления инженерных систем.
  • Подписание договоров на предоставление прочих услуг. Чаще всего это является инициативой жильцов. Сюда входят не столько работы обслуживанию и управлению МКД, сколько мероприятия по обеспечению безопасности. Например, установка домофона, видеонаблюдения и т. д.
  • Контролирование того, насколько качественно и в каком объеме предоставляются все услуги, на которые были заключены договоры. В случае выявления нарушений они должны быть документально зафиксированы (то есть, например, сфотографированы и заверены нотариусом).
  • Осуществление судебных разбирательств в тех ситуациях, когда сервис, поставляемый в рамках управления МКД, обеспечивается не в полной мере или в ненадлежащем качестве. При этом следует учитывать, что нормы и правила предоставления этих услуг фиксируются имеющимися договорами.

Стандарт 6.Взаимодействие с муниципальной и государственной властью в тех вопросах, которые непосредственно относятся к управлению МКД.

Стандарт 7.Проведение расчетов за работы и услуги, предоставляемые исходя из правил управления МКД, в перечень которых обычно входят:

  • формирование суммы, необходимой для обеспечения поддержания здания в хорошем, пригодном для эксплуатации, состоянии. Сюда включается и финансирование ремонтных работ, и оплата коммунальных услуг, и прочие сопутствующие расходы. Важно, чтобы данный перечень не противоречил нормам и правилам, установленным текущим законодательством;
  • оформление квитанций и доставка их собственникам и съёмщикам помещений в МКД;
  • самостоятельный расчёт с ресурсоснабжающими организациями;
  • принятие мер, например, в формате судебных разбирательств с жильцами-неплательщиками, не исполняющими правила взаимодействия управляющей компании и собственников.

Стандарт 8.Контроль исполнения решений собрания. Нужен, чтобы организовать наиболее эффективное управление МКД на основе действующих правил и обеспечить реализацию важных постановлений. Среди методов можно перечислить следующие:

  • выделение помещений для собственников в МКД в том размере и количестве, которые предусмотрены правилами, принятыми общим собранием, и зафиксированы в соответствующих документах;
  • прозрачность деятельности по руководству домом в соответствии с регламентом, установленным для управляющих компаний;
  • работа с заявками жильцов и собственников, обязательное их рассмотрение на основании норм, внесение корректив в подходы к ведению хозяйства МКД по инициативе владельцев помещений;
  • поощрение и всяческое содействие собственникам, желающим проконтролировать качество обслуживания здания компанией, например, итоги ремонтных работ либо других услуг, предусмотренных договором и правилами управления МКД.

Как правила управления МКД предусматривают передачу технической документации

Этап 1. Правилами управления МКД оговаривается, что если на общем собрании собственников было принято решение о необходимости сменить способ обслуживания дома, то требуется выполнить следующие действия. В первую очередь, нужно уведомить об этом организацию, которая прежде осуществляла руководство МКД. Делается это в течение 5 дней (за вычетом выходных).

Также действующий регламент требует поставить в известность об изменениях и местный орган жилищного надзора, направив туда копию с принятым решением.

Чтобы вся процедура соответствовала правилам управления МКД, следует включить в документы исчерпывающие сведения о бывшем и новом органе хозяйствования.

Этап 2. Далее проходит процедура передачи полномочий. Та организация, которая прежде осуществляла управление МКД, обязана собрать весь пакет документов, связанных с данным многоквартирным домом. Эта информация предоставляется новой компании. Для того чтобы вся процедура была осуществлена в соответствии с правилами, требуется оформление акта приёма-передачи.

Следует отметить, что проблем с составлением списка этих документов не возникнет. Все они уже приводятся в правилах управления МКД, то есть, закреплены на законодательном уровне. При этом нормативы требуют, чтобы документы содержали все технические и прочие сведения, которые актуальны на момент их передачи между хозяйствующими организациями.

В правилах управления МКД не исключается ситуация, когда часть документов отсутствует либо содержит устаревшие сведения. В таких случаях требуется, чтобы бывшая управляющая организация самостоятельно предприняла все необходимые меры по восстановлению или созданию положенной документации. А после того, как всё нужное собранно, также оформляется акт приема-передачи.

Следует отметить, что если бывшая руководящая организация не выполнила требования правил управления МКД в обозначенные сроки, то это можно расценить как их нарушение, что приведёт к соответствующим мерам. Это могут быть штрафы, аннулирование лицензии, дисквалификация на срок до трех лет и так далее в зависимости от норм и правил актуального на тот момент законодательства, степени вины и значимости утраченных документов.

Этап 3. Завершающим этапом перехода полномочий по управлению многоквартирным домом признаётся заключение акта приема-передачи.

Правила управления МКД указывают на то, что новая организация, взявшая на себя функции по руководству многоквартирным домом, обязана сделать уведомление о получении необходимой документации. Оно направляется в орган, управляющий МКД. При оформлении данного уведомления следует внести следующую информацию: указать дату и место, где получена вся необходимая документация.

Правилами управления МКД предусматривается, что в момент передачи документации могут возникнуть спорные вопросы. Например, причиной для разногласий часто служат различные взгляды на состав документации на МКД, либо какие-то другие важные бумаги. Чтобы урегулировать этот вопрос, всегда стоит обращаться к руководящим положениям, но если спорный момент в них не прописан либо какая-то из сторон упорствует в своих требованиях, то лучше всего описать сущность разногласий в самом акте приема-передачи.

Технический паспорт многоквартирного дома необходим для того, чтобы для собственников жилых и нежилых помещений, лиц, снимающих жилые помещения, управляющих и обслуживающих организаций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления была доступна актуальная информация о потребительских свойствах, технических и экономических характеристиках здания.

В технический паспорт многоквартирного дома вносятся сведения о составе и площади конструктивных элементов и инженерных систем здания, оценка их технического состояния. Эту информацию получают, в том числе, по итогу тщательного визуального осмотра домов.Технический паспорт многоквартирного дома требуется в следующих случаях:

  • для создания нужной степени технической эксплуатации жилых зданий;
  • планирования ремонтных работ для каждого многоквартирного дома;
  • планирования расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая расчет численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому зданию;
  • получения точной информации о количестве потребляемых энергетических ресурсов;
  • расчета показателей энергетической эффективности;
  • расчета потенциала энергосбережения и увеличения энергоэффективности;
  • ведения лицевого счета многоквартирного дома.

Все данные вносятся в технический паспорт многоквартирного дома на основании различных источников, включая следующую документацию:

  • Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
  • Правила оценки физического износа (ВСН 53-86(р));
  • Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р));
  • Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
  • Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
  • Строительные нормы и правила 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», принятые постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113.

Наиболее непонятным в перечне технической документации на многоквартирный дом является пункт «иные документы», который «открывает» список. Эта строка может подразумевать какие угодно документы, имеющие даже минимальное отношение к управлению многоквартирным домом. Достаточно, чтобы решение о вхождении одного из документов в состав технической документации приняли на общем собрании собственников простым большинством голосов.

Этим документом может быть как договор с подрядчиком, так и внутренний документ УО (табель зарплат или штатное расписание, например). В случае принятия такого решения собственниками на общем собрании и дальнейшего согласования с УО, документ станет одним из элементов технической документации. Следовательно, собственники получат право на ознакомление с ним.

Управляющая организация может сделать одно действие, которое не даст возможности развиваться событиям подобным образом: нужно внести в него закрытый перечень технической документации, получив на это согласие от собственников. Как следствие, они не смогут расширить список.

Иная документация может включать в себя:

  • копии письменных заявлений, жалоб и предложений, связанных с вопросами качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
  • выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
  • копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
  • копии договоров на аренду или на иное право на нежилое помещение в многоквартирном доме, кроме собственности;
  • копии договоров социального найма;
  • акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
  • акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции;
  • акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу: пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.

Из п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491: получать, хранить и передавать техническую и прочую документацию на здание, вносить какие-либо поправки, имеющие отношение к управлению общей собственностью МКД, должны ответственные лица. Сколько времени хранится техническая документация на многоквартирный дом, в законодательстве не указано.

Предлагаем ознакомиться:  Как получить уведомление о применении УСН

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом, каким образом комплектуется, учитывается и используется, а также документы Архивного фонда Российской Федерации (и прочие) — все это регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Архивное дело в РФ управляется Законом, иными ФЗ и принимаемыми в соответствии с ними прочими нормативно-правовыми актами РФ, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов.

На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, которые появляются в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения. В данный перечень входит типовая управленческая архивная документация, образующаяся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, организаций при осуществлении однотипных управленческих функций, форма собственности при этом значения не имеет.

На данный момент в Перечне прописаны сроки хранения технической и прочей документации, имеющей отношение к управлению многоквартирным домом:

  • документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений), которые выбирают сами УК – в течение пяти лет, следующих за перевыбором УК (может быть такое, что некоторые документы потребуется хранить постоянно);
  • протоколы правления товариществ собственников жилья – постоянно (в случае ликвидации организации документацию передают на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).

Важно!

В п. 4 ст. 46 ЖК РФ прописано, что такая документация, как протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и принятые путем голосования решения, подлежат хранению в соответствии с итогом данного собрания.

О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения

Согласно правилам управления МКД список тех работ и услуг, что будут оказываться в рамках деятельности УО, необходимо сформировать и утвердить на ОССЖ. В зависимости от формы хозяйствования нормативные принципы возлагают эту ответственность на другие способы принятия решения, например, это может осуществить один из собственников, если сделан выбор в пользу самостоятельного обслуживания МКД жильцами.

Согласно правилам управления МКД необходимость будущих работ или услуг требуется подтвердить. Для этого можно использовать несколько способов. Как правило, применяются различные документы о состоянии дома и прочие доказательства. Все неисправности должны быть зафиксированы и подтверждены, если нужно, то даже специальной комиссией.

Правила управления МКД не регламентируют список этих работ и услуг, но предусматривают минимальный перечень, который может расширяться на усмотрение собственников.

В отношении выбранных пунктов действуют следующие требования: они должны содержать время, необходимое для осуществления работ в МКД, график их проведения, требуемые финансовые ресурсы и объёмы поставленных задач с их описанием.

4.1 Услуга содержания имущества предоставляется в соответствии с настоящим стандартом, Жилищным кодексом [1], Градостроительным кодексом [2], Федеральным законом от 07.02.1992 N 2300 [3], Постановлением Правительства N 491 [4].Примечание — Работы выполняются лицом осуществляющим управление многоквартирным домом самостоятельно или с привлечением подрядчика.

4.2 Перечень имущества, которое передается исполнителю для его содержания, должен сопровождаться технической документацией, в том числе инструкцией по эксплуатации многоквартирного дома (далее — инструкция по эксплуатации).Примечания

1 Передача имущества оформляется по примеру таблицы А.2 приложения А ГОСТ Р 56038.

2 Подрядчику может передаваться техническая документация или ее части (из перечня таблицы Б.1 приложения Б ГОСТ Р 56038), необходимая для выполнения работ по содержанию имущества, пополнение и актуализация которой может быть поручена исполнителю.

3 В случае отсутствия технической документации или ее частей, а также если их состав не полный, должны быть приняты меры к ее восстановлению.

4 Акт передачи технической документации может быть подготовлен по образцу приведенному в приложении В ГОСТ Р 56038.

4.3 Услуга содержания оказывается в соответствии с заказом на услугу и различается по составу, объему и периодичности выполнения работ, обеспечивая:- работоспособное техническое состояние;- нормативное техническое состояние;- нормативное техническое состояние с элементами улучшения (совершенствования, модернизации, реконструкции).

4.4 Состав планируемых работ, выполняемых при предоставлении услуги содержания, формируется из сводного состава работ, приведенного в приложении А по итогам осмотров, на основе которых формируются план и перечень работ.Примечания

1 Состав работ, сформированный по итогам осмотров, не может быть меньше, чем это определено Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 [6] и является обязательным, но может быть изменен по результатам дополнительной экспертизы (инструментального осмотра), которую проводит специализированная организация по заданию заказчика.

2 С согласия заказчика, в перечень работ могут включаться работы, без проведения осмотра, если их выполнение обусловлено и определено требованиями технической документации и действующими правилами.

3 Приведенные в настоящем стандарте работы, связанные с выявлениям дефектов, отклонений параметров и др., в том числе организация и проведение всех видов осмотров, выполняются в соответствии с ГОСТ Р 56194.

4.5 В зависимости от заказа на услугу содержания, состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния имущества, лицо предоставляющее услуги управления многоквартирным домом, формирует графики объема и периодичности (далее — график) выполнения работ, включенных в план и перечень работ.Примечания

1 График выполнения работ может зависеть от того, насколько потребители, проживающие в многоквартирном доме, знают и соблюдают правила эксплуатации имущества, выполняют инструкцию по эксплуатации и от их отношения к сохранности имущества и соблюдения ими санитарно-гигиенических норм и правил.

2 В случае изменения заказчиком графика выполнения работ, а также стоимости работ, которая была определена в соответствии с п.5.4 и 5.5 ГОСТ Р 56038, факт такого изменения подтверждается составлением акта, форма которого приведена в приложении Б.

4.6 Кроме выполнения плановых работ исполнитель выполняет работы по устранению аварийных ситуаций и неисправностей выявленных по итогам визуальных осмотров и поступивших заявок.

4.7 Заказчик утверждает сформированные документы (план работ, перечень работ) и график их выполнения.Примечания — Заказчик может определить, в том числе по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, дополнительный состав работ, выполнение которых позволит повысить уровень безопасного и комфортного проживания.

4.8 Для выполнения работ должны привлекаться квалифицированные специалисты, состав и количество которых определяется в соответствии с [7], [8], нормирование расходуемых материалов [9]. При выполнении работ требующих наличие допусков (разрешений), должны быть соответствующие документы.Сотрудники должны обеспечиваться необходимым оборудованием, инструментами, техникой и материалами.

4.9 Проведение работ должно осуществляться своевременно в рабочие дни и в рабочее время, за исключением аварийных ситуаций и неисправностей, которые выполняются круглосуточно. Работы должны проводиться с учетом утвержденных правил [4], [10] и сезонности (для сезонных работ), при этом должны учитываться соответствующие правила и требования установленные органами местного самоуправления, на территории которого расположен многоквартирный дом.

4.10 Средства на содержание имущества должны предусматривать финансирование работ по текущему содержанию, текущему ремонту, а также проведению капитального ремонта с учетом требований Жилищного кодекса [1].

4.11 Списание денежных средств за выполненные работы с лицевого счета многоквартирного дома, производится на основании актов приемки выполненных работ, оформление которых осуществляется в соответствии с пунктом 5.12 ГОСТ Р 56038.Примечание — Порядок приемки выполненных работ и их оплаты определяется для сторон договором управления.

4.12 При выполнении работ негативное воздействие на окружающую среду должно предотвращаться или минимизироваться, обеспечивая выполнение требований, установленных в ГОСТ Р 54964 и [11].

Услуга содержания имущества является системной и включает в себя такие виды услуг как:- услуга текущего содержания;- услуга текущего ремонта;- услуга капитального ремонта.

— выполнение требований технических регламентов и санитарно-эпидемиологических требований;- поддержание (восстановление) нормативного или работоспособного технического состояния имущества, в том числе систем инженерно-технического обеспечения;- работу систем инженерно-технического обеспечения;- установку, ввод и эксплуатацию приборов учета;

— повышение энергетической эффективности;- ведение, актуализацию и пополнение технической документации;- проведение сезонных работ;- содержание фасада;- уборку и содержание придомовой территории, объектов благоустройства, в том числе уход за зелеными насаждениями, сбор и вывоз твердых бытовых отходов;

Примечание — В состав работ включаются сбор и вывоз отходов, образующихся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, организация мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации.

— диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание;- выполнение предписаний контролирующих и надзорных органов;- выполнение заявок и дополнительных работ.Работы, выполнение которых не обеспечивает нормативное или работоспособное техническое состояние имущества, должны быть пересмотрены по итогам инструментальных осмотров.

6.1.1 МикроклиматПоддержание параметров микроклимата в помещениях должно быть не ниже установленных по ГОСТ 30494, ГОСТ Р 54964 требований и обеспечиваться путем определения и выполнения комплекса мероприятий, работ по поддержанию нормативного или работоспособного технического состояния ограждающих конструкций, обеспечивающих воздухопроницание, паропроницание в соответствии с требованиями установленными в СП 50.

13330 [12], а также эффективную работу систем инженерно-технического обеспечения и их соответствие СП 60.13330 [13], в том числе системы теплоснабжения, обеспечивающую компенсацию тепловых потерь, и системы вентиляции обеспечивающую вентиляцию помещений, при необходимости производить проветривание помещений, что в комплексе позволит предотвратить переувлажнение внутреннего воздуха, накопление влаги на поверхности ограждающих конструкций, образование плесени или грибка и выполнить требования установленные в СанПиН 2.21.1/2.1.1.1076-01* [14].

________________* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 [15], здесь и далее по тексту. — Примечание изготовителя базы данных.Состав работ может предусматривать выполнение широкого круга работ, в том числе контроль за теплопроводностью ограждающих конструкций, при необходимости проведение работ по их утеплению и др.

Примерный состав работ приведен в пунктах 1, 2, 3, 4, 7, 13, 19 приложения А.Состав работ не может быть меньше, чем это предусмотрено в Постановлении Правительства [6] в том числе:- по отношению к несущим и ограждающим конструкциям пункты 1-13;- по отношению к системам инженерно-технического обеспечения пункты 15-19.

Прием и передача технической документации на многоквартирный дом

Если управление зданием переходит в другую УО, ТСЖ или в руки собственников, то необходимо им также передать техническую документацию на многоквартирный дом в течение 30 дней. В случае отсутствия каких-либо документов, их придется восстановить (порядок прописан в постановлении Правительства РФ № 416).

Получающая в свои руки бразды правления УО должна сама проверить, всю ли техническую документацию ей передали, а также уточнить ее актуальность. В случае появления каких-либо вопросов, новая УО делает пометку в протоколе приема-передачи о необходимости внесения изменений в документации. Теперь у старой УО есть 3 месяца на то, чтобы восстановить или обновить техническую документацию, после чего ее передают по отдельному акту приема-передачи новой УО.

Причины отсутствия технической документации на многоквартирный дом могут быть самыми разными. Что бы ни произошло, старая УО должна собрать все бумаги, о которых говорится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, так как обязанности по ее передаче в таком случае сохраняются.

Если 3 месяца истекли, а документы новая УО так и не увидела, то нужно идти в суд, ГЖИ, прокуратуру. Это придется делать, так как в случае отсутствия технической документации не получится управлять многоквартирным домом в полном объеме. Кроме того, в дальнейшем многоквартирный дом может быть передан иной УО, и тогда уже придется ей самой тратить средства на восстановление технической документации и на штрафы.

Суд – дело длительное. Параллельно этому процессу необходимо будет управлять многоквартирным домом. Может быть и такое, что из-за недостатка технической документации появится угроза для жизни или здоровья людей, в таком случае есть смысл подать жалобу в прокуратуру на незаконное удержание документации неправомочным лицом.

Что включают правила управления МКД по аварийно-диспетчерскому обслуживанию

Правила управления МКД не обходят стороной и аварийно-диспетчерское обслуживание. При этом следует отметить, что стандарты не делают исключений или различий на основе того, кто именно занимается руководством дома. Другими словами, правила едины для всех, а уж исполняет их управляющая компания или сами собственники – существенной роли не играет.

Все различия предписывающие нормы относят уже на практическую сторону вопроса. Так, правилами устанавливается, что, если управление МКД осуществляется самими собственниками, то аварийно-диспетчерское обслуживание должно обеспечиваться теми предприятиями, которые выполняют работы по ремонту и эксплуатации инженерных систем.

Предусматривается, что это могут быть не только отдельные организации, но и прочие лица. Выбор остаётся за собственниками, и нормативные документы в этом отношении не устанавливают каких-либо жёстких требований. Тем не менее жильцам не стоит забывать о том, что подобную работу необходимо доверять специалистам.

Хотя в правилах управления МКД напрямую об этом не сказано, но следует помнить, что аварийно-диспетчерская служба должна обеспечиваться в комплексе теми же лицами, что занимаются эксплуатацией и ремонтом. Именно они знают все особенности установленных инженерных систем, а потому способны максимально эффективно действовать в случае аварии.

Аварийно-диспетчерская служба, исходя из правил, занимается тем, что регулярно следит за состоянием инженерных систем в МКД. Кроме того, регламент требует от этого подразделения выполнять заявки жильцов, съёмщиков и собственников в случае, если те сообщат о возникновении неисправностей. Также в правилах управления МКД отдельно оговаривается, что обязанности аварийно-диспетчерской службы несколько шире и предусматривают всевозможные меры по созданию безопасных условий для людей, находящихся в здании, и их имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на землю сроки

1) отслеживание уровня газа коллекторов и технических подполий;

2) работу аудиосвязи с людьми, находящимися в лифтах, жильцами, рабочими и другими лицами в помещениях многоквартирного дома.

Согласно правилам управления МКД аварийно-диспетчерская служба должна работать без перерыва как днём, так и ночью. В её функцию входит не только быстро реагировать на возникновение неисправностей, но и постоянно следить за различными показателями, сведения о которых в обязательном порядке вносятся в специальные журналы.

Аварийно-диспетчерская служба должна обеспечивать:

  • оперативное устранение объектов, образовавших засор в водопроводах или мусоропроводах МКД;
  • ремонт электрических, отопительных и водоснабжающих систем многоквартирного дома в случае аварии.

Аварийно-диспетчерская служба обязана при поступлении сигнала о неисправности сразу же уведомить о ней ту организацию, которая занимается снабжением дома соответствующим ресурсом. Правила управления МКД требуют от данного подразделения еще до прибытия специалистов поставщика принять меры по устранению неполадки.

В отдельных случаях допустимо, что аварийно-диспетчерская служба самостоятельно может осуществить ремонт, если это ей под силу. Кроме того, иногда есть специальные законодательные предписания, согласно которым это подразделение должно контролировать устранение поломок ресурсоснабжающими организациями.

Согласно правилам управления МКД УО следует представить в аварийно-диспетчерскую службу всю документацию, которая описывает особенности прокладки и функционирования коммуникаций в данном многоквартирном доме. Отказ в даче подобных сведений — грубое нарушение, поскольку может привести к серьезным последствиям.

Правила управления МКД требуют от УО предоставления доступа аварийно-диспетчерской службе в любые помещения, кроме тех, что находятся в частной собственности. Особенно это касается объектов, имеющих отношение к инженерным коммуникациям, но не ограничивается ими.

В обязанности аварийно-диспетчерской службы входит прием заявок от собственников, жильцов и съемщиков помещений в МКД. Средствами их передачи, помимо прямого обращения, могут служить домофоны, телефоны и другие устройства связи.

Правила управления МКД предусматривают, что, для того чтобы отслеживать и не терять заявки, необходимо вести соответствующий журнал. Он может существовать в бумажном варианте, но не исключены и другие – электронные версии, если это необходимо.

Как оформить акт передачи технической документации на многоквартирный дом

Управляющая компания несет ответственность за:

  • помещения общего пользования многоквартирного дома (включая подвалы, чердаки, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и т. д.);
  • коммуникации многоквартирного дома (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, систему отопления, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и т. д.);
  • придомовую территорию;
  • шахты вентиляции и кровлю;
  • прочее имущество, которым в равной степени пользуются все жильцы совместно.

Все вышеперечисленное необходимо внимательно проверить, для того чтобы убедиться в отсутствии дефектов. Если по какой-либо причине эти неисправности не будут внесены в акт, то и застройщик, и ТСЖ будут утверждать, что такие проблемы возникли из-за неаккуратного отношения управляющей компании многоквартирного дома к своим обязанностям. Чтобы избежать таких проблем в будущем, все, даже самые незначительные неисправности, нужно вписывать в акт передачи имущества.

В акте передачи пакета технической документации указывают получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий документов:

  1. Заключение приемочной комиссии (акт о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию).
  2. Технические паспорта многоквартирного жилого дома, с поэтажной планировкой и экспликациями.
  3. Инструкции по эксплуатации жилого дома.
  4. Ситуационный план территории с указанием информации о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, и где к ним подключен многоквартирный жилой дом.
  5. Формулярный список подрядных организаций, которые вели строительные работы.
  6. Договоры с организациями, осуществляющими поставки ресурсов (в случае наличия таковых).
  7. Акты передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями).
  8. Схемы коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих).
  9. Санитарный паспорт.
  10. Акты принятия на учет приборов фиксации ресурсного потребления (тепла, электричества и воды).
  11. Прочая документация.

При передаче многоквартирного жилого дома застройщиком управляющей организации может понадобиться и прочая техническая документация: при использовании системы видеонаблюдения УК нужно будет получить схему ее размещения и т. п.

Лицо, которому поручили принимать имущество, обязано проверить, в нужном ли объеме были предоставлены документы, в противном случае у УК могут возникнуть проблемы при обслуживании многоквартирного жилого дома. После подписи двух актов, при отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу, наступает время составлять акт передачи управления.

После подписи последнего документа многоквартирный дом перейдет в управление новой УК. Если при пользовании многоквартирным жилым домом обнаружатся ошибки, допущенные застройщиком, можно будет обратиться с требованиями в судебном или претензионном порядке.

О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения

1. Утвердить Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм (приложение).

2. Управлению развития ЖКХ совместно с ГУ «Центр реформы в ЖКХ» направить Порядок (п.1) соответствующим органам исполнительной власти города Москвы для использования в работе.

3. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя руководителя Департамента Рыбальченко М.Б.

Руководитель ДепартаментаА.Л.Кескинов

Приложениек распоряжению ДепартаментаЖКХиБ города Москвыот 29 сентября 2006 года N 05-14-316/6

Настоящий Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм (далее — Порядок) разработан в целях реализации раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, и предусматривает обеспечение единообразного подхода к организации системы передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, от одной организации, управляющей многоквартирным домом, другой независимо от их организационно-правовых форм.

1.1. В соответствии с положениями ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.

1.2. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.Для реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного в установленном законом порядке, о выборе способа управления (и/или управляющей организации), отличного от существовавшего до принятия данного решения, а также в случае отбора управляющей организации для управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса возможно проведение ряда предварительных мероприятий.

1.3. В соответствии с положениями постановления Правительства Москвы от 17 января 2006 года N 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» префектуры административных округов и управы районов обязаны создавать условия для управления многоквартирными домами организациями различных организационно-правовых форм.

Для целей настоящего Порядка используются следующие термины и определения.Доля в праве общей собственности на общее имущество — доля собственника помещения на имущество в многоквартирном доме, находящееся в общей собственности, которая пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

ЕИРЦ — государственное учреждение Единый информационно-расчетный центр административного округа города Москвы (ГУ ЕИРЦ АО) или филиал государственного учреждения Городского центра жилищных субсидий (филиал ГУ ГЦЖС), выполняющее функции жилищных организаций по начислению платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги нанимателям по договорам найма государственного жилищного фонда, арендаторам, владельцам, собственникам жилых и нежилых помещений, иным финансируемым из бюджета организациям, включая бюджетные учреждения социальной сферы, а также осуществляющее формирование и доставку единого платежного документа.

Жилищное объединение — добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме (граждан и юридических лиц) на основе членства, а именно товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ), жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК), жилищный кооператив (далее — ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив, созданное в качестве юридического лица для совместного управления этим домом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Многоквартирный дом — индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором общая площадь может быть занята:- вся или частично жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания граждан и состоящими не менее чем из двух структурно обособленных жилых помещений — квартир;

— частично отдельными нежилыми помещениями, имеющими многофункциональное назначение (производственное, административное, складское и т.п.);- имуществом общего пользования, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, не являющимся частями квартир или отдельных нежилых помещений.

Нежилое помещение — индивидуально-определенное помещение в многоквартирном доме, которое не предназначено для проживания в нем граждан и имеет функциональное назначение (производственное, административное, складское и т.п.).Организация, управляющая многоквартирным домом, — управляющая организация, индивидуальный предприниматель, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом в соответствии с ЖК РФ.

Важно!

Если на руках УК многоквартирного дома имеется техническая документация, то обычно суд принимает решение об ее изъятии, в случае отсутствия – о восстановлении с последующей передачей управляющей организации, к которой переходят бразды правления (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). Заметим, что вновь избранная УК имеет право самостоятельно заняться восстановлением утраченной технической документации с последующей компенсацией расходов. В суде вы не получите ответа о том, каким образом действовать организации, никогда не имевшей технической документации. Тот факт, что технической документации никогда и не было, можно доказать подписанными актами приема-передачи многоквартирного дома на управление.

Если УК, в управление которой переходит многоквартирный дом, подала требование о передаче технической документации более чем через 3 года после окончания договора управления, то может последовать отказ на его удовлетворение в связи с истечением срока исковой давности. Но такой срок не распространяется на документы, оформляемые при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, так как они носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Не вполне понятно, каким образом будет удовлетворено требование новой УК о восстановлении и передаче утраченной технической документации на многоквартирный дом. Чтобы этот процесс шел быстрее, юристы советуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента – определенной суммы денег, взыскиваемой в счет ответчика при неисполнении решения суда в установленный период в добровольном порядке (п.

Может быть такое, что УК не признает решения собрания и не передает дела новой компании. В связи с этим собственникам помещения многоквартирного дома нужно серьезно отнестись к сбору обоснований для отстранения от деятельности, следует фиксировать каждое нарушение их прав.

Необходимо собрать пакет технической документации, в который войдут копии жалоб собственников в УК или органов госконтроля, копии постановлений о привлечении УК к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, новая УК должна написать заявление в Арбитражный суд и подать жалобу в Прокуратуру и Жилищную инспекцию.

Если по какой-либо причине вы не можете сменить УК, советуем подать жалобу в департамент городского хозяйства. Ее специалисты сами проведут проверку организации и при обнаружении нарушения сами инициируют проведение собрания вашего ТСЖ (ст. 165 ЖК).

Также вы можете обратиться в фирму-посредник, основной сферой деятельности которой является помощь ТСЖ при возникновении проблем с УК. Действительно, есть смысл к ним обратиться, так как они гарантируют достижение целей и защиту интересов собственников, однако за их услуги придется заплатить от 30 до 100 тыс. рублей.

ООО «Тамбовинвестсервис» (УК «ТИС») подало требование в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением в управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области об отмене постановления об административном правонарушении в силу его незаконности.

Правила управления МКД и ответственность за их нарушение

Первая часть статьи 7.23.3 КоАП Российской Федерации устанавливает ответственность за нарушение правил управления МКД для различных исполнителей, начиная от должностных лиц и заканчивая юридическими. Основанием для признания вины служит в этом случае наличие договора на оказание услуг по руководству многоквартирным домом. Итак, вот что грозит тем, кто нарушит законные нормы:

  • должностные лица могут заплатить сумму от пятидесяти до ста тысяч рублей, либо быть отстранёнными от работы до трех лет;
  • юридические лица штрафуются на сумму от ста пятидесяти до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Вторая часть той же статьи также устанавливает ответственность за нарушение правил управления МКД. Но в данном случае рассматриваются ситуации, когда закончился срок действия лицензии на руководство домом, либо она была досрочно аннулирована в результате каких-то условий. В этих обстоятельствах ответственность на нарушение правил управления МКД будет следующей:

  • должностные лица могут заплатить сумму от ста до двухсот тысяч рублей, либо быть отстраненными от работы до трех лет;
  • индивидуальные предприниматели могут быть оштрафованы на сумму от ста пятидесяти до пятисот тысяч рублей, либо быть отстранёнными от работы до трех лет;
  • юридические лица могут заплатить сумму от ста пятидесяти до пятисот тысяч рублей.

Также следует обратить внимание на следующий нюанс. Правила управления МКД в данном случае рассматривают административные нарушения индивидуальных предпринимателей как несоблюдение закона юридическими лицами, устанавливая им ту же степень административной ответственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector