Срок аренды земельного участка

Способы продления

Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

  • перезаключение на новый срок;
  • путём дополнительного соглашения;
  • автоматическая пролонгация.

В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

https://www.youtube.com/watch{q}v=9TMY6jBkjjs

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

Автоматически договор продляется, когда стороны не проявили никакой реакции на завершение периода его действия. Тогда старый договор остаётся в силе на тот же срок и с сохранением всех условий – то есть дублируется, регистрация дополнительно не потребуется.

Долгосрочные договоры

Если аренда заключена в долгосрочном порядке, то обычно в документе прописывается срок от 5 до 49 лет.

И в этом случае, в тексте договора назначаются условия сотрудничества партнеров и порядок продления их отношений. На долгое время они оформляются под ИЖС, ведения бизнеса, а также длительной эксплуатации земли.

Срок аренды иногда не указывается. И в этой ситуации участники правоотношения могут отказаться в любой момент от сотрудничества. Но об этом они обязаны предварительно уведомить друг друга. ГК РФ устанавливает, что оповещение должно быть отослано от одной стороне к другой за 3 месяца (ст. 610). Это положение касается любых собственников, включая и участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

По общему правилу, стороны самостоятельно прописывают срок аренды. Но бывают исключения из правил. Срок может быть различным: все зависит от того, какое назначение имеет земельный участок.

Цель найма Срок: минимум Максимальный
Возведение построек реконструкция 3 10
Помещение объектов линейного типа 49
ИЖС или ЛПХ (в черте НП) 20
Для ЮЛ (освоение территории) 3 5
Возведение объекта, принадлежащего к неоконченному строительству 3
С/П 3 49
Огородничество, выпас животных 3
Добыча охотничьих ресурсов 20 49

Условия

Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

Пустой земельный участок

При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если

основной договор нотариально удостоверен

– то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть

нотариально удостоверенными

.

Срок аренды относительно линейных объектов

Это одно из наиболее применимых оснований для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 (один) раз продлить аренду для завершения строительства.

Срок – более 3 лет. Это правило общего характера. Законодатель исходит из логики, что 3 года – это достаточный срок для того, чтобы достроить сооружение. Но, как следует из практики, из общих правил существуют исключения. Они касаются моментов, когда правомочие собственника на объекты, которые принадлежат к категории недостроенных и признаны таковыми в законном порядке, приобретено на торгах по реализации объекта. Он был изъят у собственника, так как действие аренды было прекращено.

Более простыми словами: исключение из общего срока (3 года) возникает, если объект незавершенного строительства был продан. И это было сделано на аукционе. Старый собственник не смог вовремя закончить возведение здания. Аренда закончилась. Теперь стоит разобраться с вопросом о том, а какой же срок строительства устанавливается для покупателя, победившего на аукционе{q}

Предлагаем ознакомиться:  Образец заявления об изменении способа решения суда

Закону сложно ответить на этот вопрос. Замечено, что в этих ситуациях, существует множество норм отсылочного характера. Путем перехода из одной к другой, устанавливаем, что длительность аренды земельных наделов должна быть в два раза больше срока, который установлен для исполнения инженерных работ, архитектурного проектирования, строительства.

При анализе положений Приказа становится ясно, что срок на вышеперечисленные работы зависит от габаритов строящегося объекта. Минстрой следует простой логике: чем больше сооружение, тем дольше его строить. Срок вычисляется, исходя из площади сооружений.

К ним относятся:

  • линии электропередач;
  • водо и газо нефтепроводы;
  • дорожные пути;
  • объекты связи и т.п.

Длительность их аренды – до 49 лет, здесь никаких сюрпризов не предвидится.

Осуществление дачного хозяйства, освоение территории в комплексном порядке

Срок актуален только для ЮЛ, которые арендуют земельный участок для комплексного освоения, ведения дачного хозяйства.

Порядок

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

  • За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Как правило, если ранее договор был заключен с муниципалитетом и земельный участок находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа, либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города – то в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Срок аренды земельного участка

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон

по доверенности

от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его.

Эти документы могут использоваться лишь пакетом

, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Продление договора аренды участкаПосередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

  • лично или через доверенное лицо;
  • по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
  • по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных

Предлагаем ознакомиться:  Работодатель обязан заключить трудовой договор с работником

прав владения землями

федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает

необходимость принимать участие в торгах на общих условиях

.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Отказ

Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.

Добыча охотничьих ресурсов

Участки земли, а также лесные наделы могут быть предоставлены в аренду для добычи охотничьих ресурсов. Но эта деятельность может быть осуществлена только в черте таких угодий. Длительность найма участков земли равна сроку соглашения, заключаемого по предмету добычи ресурсов охотничьего назначения. Обычно документ заключается на срок от 20 до 49 лет. Интервал аренды земельного надела, предназначенного под рассматриваемые цели, имеет «вилку» от 20 до 49 лет.

Судебная практика

Срок аренды земельного участка

Рассмотрим случай из судебной практики.

Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.

С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.

Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.

Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.

При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.

Итоги

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.

Предлагаем ознакомиться:  Срок рассмотрения кассационной жалобы составляет

Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.

Если предоставлен земельный участок, который заменяет изъятый

Закон устанавливает правило, по которому участок земли может быть изъят у собственника. Основанием к этому служат нужды государственных или муниципальных органов. Если надел арендован, то власти обязаны предоставить надел со схожими характеристиками. Срок аренды в этом случае не сможет превышать предыдущий, установленный по договору для изъятого участка земельного надела.

Таким образом, получается: если человек арендовал землю на 20 лет, пять из которых он пользовался ею. Но землю изъяли. В этом случае заключается новый контракт, предметом которого выступает схожий участок. Но срок аренды не может быть больше оставшегося по предыдущему договору. То есть, он не может быть больше 15 лет.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

На пользование недрами выдается лицензия. Она имеет определенный срок действия. Длительность аренды земельного надела, который предоставляется для осуществления работ по пользованию недрами, должен превышать срока лицензии, но не больше, чем на пару лет. Об этом говорит ст. 39.8, п.8.

Срок аренды земельного участка

Уполномоченные органы, обладающие властью, данной государством, вправе резервировать земельные наделы для своих потребностей. Причем местные или государственные органы власти могут резерв отдать в аренду. И в этой ситуации срок такого соглашения не превышает 3 лет. Но отдельно он может достигать и 25 лет.

Например, истекает срок арендных отношений. Стороны должны как-то отреагировать на это. Обычно арендодатель предварительно оповещает арендатора о том, что пользование землей заканчивается согласно оговоренному сроку.

В этой ситуации возможно три варианта:

  1. Договор с обоюдным согласием между сторонами перезаключается на новый срок действия.
  2. Оформляется дополнительное соглашение к договору.
  3. Автоматическая пролонгация существующего контракта.

Расшифруем эти пункты:

  1. Первая ситуация: стороны заново оформляют арендный договора. Положения старого контракта заканчивают юридическое действие. Стороны по своему усмотрению могут оставить старые пункты, а также вносить новшества в договор. Менять можно такие положения, как порядок оплаты, внесение платежей (график), пользование земельным наделом и т.д. Остаются прежними только участники правоотношения. К такому способу прибегают только к аренде долгосрочного характера.
  2. Дополнительное соглашение опирается на положение действующего договора. Если оно автономно, документ не обладает юридической силой. Соглашение может отражать изменение сроков аренды. И на них пролонгируется сам контракт. В чем состоит преимущество подписания дополнительного соглашения{q} Оно не такое хлопотное занятие, как составление нового договора. Поэтому неудивительно, что этот способ на практике встречается чаще всего. Старый арендный контракт сохраняет правовую силу, а также условия. Он дублируется в дополнительном соглашении. Его регистрация в Росреестре не требуется.
  3. Пролонгация договора. Если стороны не заявили о его расторжении, то контракт автоматически продляется. Но также стороны могут пролонгировать его по собственной инициативе.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Выводы

Недострой

Но иногда арендатор, надеясь на продолжение сотрудничества, получает отказ. Правомерность решения арендатора зависит от того, кем выступает арендатор. Если это физическое лицо, то просто расторгнуть договор и отказать в его продлении арендодатель не вправе. Но при условии того, что арендатор, со своей стороны, не нарушил арендные условия.

То есть, он всегда, без задержек платил арендную плату, не ухудшал имущество арендодателя. В этой ситуации арендатор в статусе физического лица имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. И если арендодатель в этом вопросе не пойдет на уступки и не заключит новый договор с тем же добросовестным партнером, он может нарваться на компенсацию арендатору.

https://www.youtube.com/watch{q}v=r9wvVXmaSdI

Другая ситуация возникает, если арендодателем выступает местный орган власти. Например, муниципалитет. Ему, по сути, все равно, кто будет арендовать земельный надел. Главное, чтобы платили и не нарушали закон в арендных отношениях. Муниципалитет по закону не обязан соблюдать право преимущественной очереди.

Исходя из этого, он может спокойно заключить договор с новым арендатором, если срок предыдущего соглашения заканчивается. И что интересно – новый партнер выбирается в ходе проведения аукциона. Но никто не может запретить старому арендатору участвовать в них. В сущности, для старого арендатора все начинается по-новой.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector