Налог на аренду нежилого и жилого помещения

Условия применения ЕНВД

Применять ЕНВД при передаче в аренду названных объектов можно при одновременном выполнении следующих условий:

  • в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности (п. 1 ст. 346.28 НК РФ);
  • сданный в аренду объект будет использоваться арендатором для розничной торговли или организации общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД (письма Минфина России от 11 июня 2009 г. № 03-11-06/3/162, от 15 мая 2009 г. № 03-11-06/3/133, от 3 февраля 2009 г. № 03-11-06/3/14). Исключение – случай, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 июня 2009 г. № 03-11-06/3/170, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332;
  • передача торговых мест (объектов общепита) в аренду является предпринимательской деятельностью организации. То есть деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Плательщиками ЕНВД на рынках, созданных в соответствии с Законом от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ, являются организации, управляющие рынками (п. 4 ст. 346.28 НК РФ). Именно от их имени заключаются договоры аренды с продавцами, которые ведут розничную торговлю (п. 7–10 ст. 3 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ).

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytaboutru

Право продавцов передавать арендуемые торговые места в субаренду законодательством не предусмотрено (п. 7–10 ст. 3, п. 2 ст. 15, ст. 21 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Поэтому положения о применении ЕНВД при передаче торговых мест в аренду на них не распространяются (письма Минфина России от 17 августа 2009 г. № 03-11-06/3/214, от 22 мая 2009 г. № 03-11-11/89).

Применение ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) не зависит от формы расчетов с арендаторами (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, а также статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества, доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если услуги по сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Кроме того, на ЕНВД не переводятся организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков. Такие правила установлены в пункте 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Категории торговых мест (объектов общепита), при передаче в аренду которых нужно платить ЕНВД, приведены в таблице.

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД деятельность по передаче в аренду нежилых помещений, которые могут быть использованы не только для ведения розничной торговли{q} На момент передачи помещения арендодателю неизвестно, в каких целях арендатор будет его использовать.

Такая деятельность подпадет под ЕНВД, только если в договоре указать, что помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ.

Характер предстоящего использования имущества арендатором не является обязательным условием арендного договора. Однако по соглашению сторон такое условие может быть включено в текст договора. Это следует из положений статей 606 и 615 Гражданского кодекса РФ. В рассматриваемой ситуации оговорить порядок использования арендованного имущества нужно обязательно.

Дело в том, что арендатор должен использовать имущество в соответствии с условиями договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если в договоре эти условия не прописаны, арендатор вправе использовать нежилое помещение не только для ведения розничной торговли, но и для других целей (письмо Минфина России от 17 марта 2008 г. № 03-11-04/3/129).

Налог на аренду нежилого и жилого помещения

Если с деятельности по передаче в аренду нежилых помещений арендодатель намерен платить ЕНВД, то в договоре нужно четко указать, что:

  • помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли (размещения торговых мест);
  • о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;
  • при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД (ст. 393 ГК РФ).

Если по договору аренды передается помещение, предназначенное не для розничной торговли, а, например, для складирования товаров (что должно быть прямо указано в договоре), то передача в аренду такого помещения под ЕНВД не подпадает (письмо Минфина России от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

Ситуация: , если в договоре аренды предусмотрено, что часть склада сдается в аренду для складирования товара, а часть – в аренду для организации розничной торговли{q} Арендатором выступает одно лицо.

Предлагаем ознакомиться:  Как открыть салон красоты с нуля. Сколько стоит{q}

Да, подпадает.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ.

Формально складское помещение местом торговли не является. Согласно ГОСТ 51303-99 «Торговля. Термины и определения» (утвержден постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г. № 242-ст), склад – это специально оборудованное помещение основного производственного, подсобного и вспомогательного назначения.

Однако характер предстоящего использования склада арендатор и арендодатель могут предусмотреть в договоре (ст. 606 и 615 ГК РФ). Если в договоре аренды складского помещения выделено, что часть склада будет использоваться под складирование товара, а другая часть – для организации розничной торговли и арендатором является одно лицо, то вся площадь склада признается торговым местом. Следовательно, деятельность по передаче его в аренду облагается ЕНВД.

Такой вывод следует из письма Минфина России от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9.

ЕНВД   =   Налоговая база по ЕНВД за квартал   ×    15%

Это следует из подпункта 10 пункта 5.2 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 23 января 2012 г. № ММВ-7-3/13.

Пример расчета ЕНВД с услуг по сдаче торговых мест в аренду. Количество торговых мест, переданных в аренду, изменялось в течение налогового периода

ООО «Альфа» оказывает услуги по сдаче в аренду торговых мест на крытом продовольственном рынке и применяет ЕНВД.

В 2016 году значение коэффициента-дефлятора К1 равно 1,798. Значение корректирующего коэффициента К2 местными властями установлено в размере 0,7. Налоговая ставка – 15 процентов.

В январе организация передала в аренду на рынке 5 мест торговли в розницу, не имеющих торговых залов, площадью 4 кв. м каждое. 10 февраля – еще три места для киосков общепита, одно из которых занимало 4 кв. м, а два других – по 6 кв. м.

ЕНВД бухгалтер «Альфы» рассчитал так.

Вмененный доход, рассчитанный по количеству торговых мест за I квартал, составил:6000 руб./торг. место × (5 торг. мест  6 торг. мест  6 торг. мест) × 0,7 × 1,798 = 128 377 руб.

Вмененный доход, рассчитанный по площади торговых мест за I квартал, составил:1200 руб./кв. м × (12 кв. м  12 кв. м) × 0,7 × 1,798 = 36 248 руб.

Налоговая база по сдаче в аренду торговых мест составила:128 377 руб.  36 248 руб. = 164 625 руб.

ЕНВД за I квартал равен:164 625 руб. × 15% = 24 694 руб.

Рассчитанную сумму ЕНВД можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов и выплаченных больничных пособий. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Налог на аренду нежилого и жилого помещения

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Физический показатель

Физический показатель для расчета ЕНВД при передаче в аренду торговых мест любого из трех типов (в стационарной сети без торговых залов, объектов нестационарной сети, объектов общепита без зала обслуживания) зависит от их площади:

  • если площадь сдаваемого места менее 5 кв. м, то физическим показателем будет количество сдаваемых мест. Ежемесячная базовая доходность одного торгового места составляет 6000 руб.;
  • если площадь сдаваемого места более 5 кв. м, то физическим показателем будет площадь сдаваемого места. Ежемесячная базовая доходность в этом случае составит 1200 руб. с кв. м.
    Такие правила установлены пунктами 2 и 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.

Количество торговых мест, переданных в аренду, можно установить на основании договоров аренды (или субаренды). При этом не имеет значения, заключен договор аренды на постоянной основе (например, на год и более) или же торговые места сдаются ежедневно разным предпринимателям и (или) организациям (письмо Минфина России от 4 мая 2006 г. № 03-11-04/3/236).

При расчете ЕНВД учитывайте фактическое количество переданных в аренду торговых мест, а не число заключенных договоров. Если одно торговое место передано в аренду в равных долях разным организациям, то, несмотря на заключение нескольких договоров аренды, рассчитайте ЕНВД с одного торгового места (письмо Минфина России от 23 ноября 2005 г.

№ 03-11-04/3/142). Может сложиться ситуация, когда одной организации передано в аренду несколько торговых мест, которые фактически используются как одно. В этом случае площадь может быть больше, чем 5 кв. м. Тогда физическим показателем для расчета налога будет площадь, переданная в аренду, а не количество мест (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Как вступить в наследство после смерти родственника: пошаговое руководство

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Налог на аренду нежилого и жилого помещения

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

  • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.
  • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.
  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра{q} Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Предлагаем ознакомиться:  Процедура регистрации договора аренды нежилого помещения

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Налоговая ставка

Если местными властями не установлена пониженная налоговая ставка, сумму ЕНВД рассчитывайте по ставке 15 процентов (ст. 346.31 НК РФ).

Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал одним из следующих способов.

Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по количеству торговых мест

=

Базовая доходность за месяц (6000 руб.)

×

Количество торговых мест, переданных в аренду, в первом месяце квартала

Количество торговых мест, переданных в аренду, во втором месяце квартала

Количество торговых мест, переданных в аренду, в третьем месяце квартала

×

К1

×

К2

Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по площади торговых мест

=

Базовая доходность за месяц (1200 руб.)

×

Площадь торговых мест, переданных в аренду, в первом месяце квартала

Площадь торговых мест, переданных в аренду, во втором месяце квартала

Площадь торговых мест, переданных в аренду, в третьем месяце квартала

×

К1

×

К2

Значение физического показателя – площади торговых мест – включайте в расчет ЕНВД с округлением до целых единиц (п. 11 ст. 346.29 НК РФ). Округляя размер физического показателя, его значения менее 0,5 кв. м отбрасывайте, а 0,5 кв. м и более округляйте до целой единицы (письмо Минфина России от 16 июня 2009 г.

Налоговая база по ЕНВД за квартал

=

Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по количеству торговых мест

Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по площади торговых мест

Изменение количества торговых мест (их площади) учитывайте с начала того месяца, в котором они произошли (п. 9 ст. 346.29 НК РФ).

Если организация начала или прекратила применение ЕНВД в течение квартала (например, с 20 февраля), то налоговую базу нужно определять с учетом фактической продолжительности ведения деятельности за месяц, в котором организация была поставлена на учет (снята с учета) в качестве плательщика единого налога. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

  • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
  • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:accounts.google.comServiceLogin

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector