Как проверить недобросовестного застройщика

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном. Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе. Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании).

https://www.youtube.com/watch{q}v=qcEEZh4HTTE

Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

Как проверить недобросовестного застройщика

При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.

На сегодняшний день в открытом доступе можно изучить информацию о застройщике в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) и в Едином реестре застройщиков.

Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) создана для обеспечения прозрачности долевого строительства при поддержке Минстроя.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ) создан при поддержке Национального объединения застройщиков жилья.

В реестрах собрана информация о компаниях, работающих по ДУДС – данные о сроках ввода каждого объекта, инвесторах и подрядчиках интересующего проекта. Например, в ЕРЗ по анализу соответствия проектных сроков строительства со сдачей объекта каждому застройщику присваивается определённое количество баллов (от 0,5 до 5) и составляется рейтинг. В ЕИСЖС можно ознакомиться подробно с объектом строительства, а также узнать какой проект признан проблемным.

Различные рейтинги Застройщиков, публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Такие рейтинги больше говорят о масштабах и темпах роста компании-застройщика, но не о ее надежности и финансовой устойчивости.

Как проверить недобросовестного застройщика

В 2018 году по требованию закона (ст. 23.1, ФЗ-214) Минстрой России озаботился созданием Единого реестра застройщиков, который содержит сведения обо всех компаниях, ведущих долевое строительство жилья в РФ (см. в разделе СЕРВИСЫ – ЗДЕСЬ).

По своей сути – это тоже НЕ рейтинг надежности, а единая государственная база данных, в которую каждая строительная компания обязана регулярно предоставлять информацию о себе и своих текущих строительных проектах. Информации там действительно много, и она актуальна и хорошо структурирована – от учредителей и бенефициаров компании, до проектной документации каждого ее проекта. Нам следует, как минимум, убедиться, что наш Застройщик там присутствует.

И все же один рейтинг надежностиЗастройщиков имеет смысл посмотреть. Это рейтинг от Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), который формируется на основе соблюдения компанией сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольщикам. Рейтинг этот создан на базе их собственного проекта – Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Найти его можно там же, в СЕВИСАХ, по ссылке выше.

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков/объектов, или «черные списки» (см. ниже).

Для большей уверенности в добросовестности, надежности и финансовой устойчивости Застройщика, мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве. Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (здесь). В поле «Участник дела» выбираем фильтр «Ответчик» и вводим название компании-застройщика, затем наверху жмем ссылку «Банкротные» (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан).

Как проверить надежность Застройщика, какие документы проверять{q}

Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика. Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.

Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании, то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь. Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.

При этом следует учитывать, что поиск в этих базах данных нужно вести не по названию бренда Девелопера, а по названию его дочерних компаний (юрлиц), которые формально являются застройщиками конкретных участков. Например, в 2018 году было шумное дело о банкротстве девелоперской компании Urban Group (это название бренда).

Но в списке обанкротившихся компаний Федерального реестра о банкротстве (см. ссылку на него выше) Urban Group отсутствует. Вместо него там представлены 5 его «дочек», на которых были оформлены права застройки нескольких земельных участков – ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» и другие.

А как узнать, какие строительные компании (юрлица – номинальные застройщики) работают под крышей бренда{q}

  • Во-первых, компания-застройщик указана в Проектной декларации к каждому строительному проекту, и в договоре ДДУ (как сторона договора).
  • Во-вторых, эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков (см. ссылку на него выше).

Можно, конечно, поиск такой информации и проверку Застройщика доверить специализированным юристам, т.к. не каждый человек способен отличить, например, особенности обычного корпоративного спора от процедуры подачи банкротных исков.

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

И в завершение, есть смысл пройтись по спискам проблемных Застройщиков и/или объектов, публикуемых на официальных порталах например:

  • Единый реестр проблемных объектов Минстроя России – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
  • Список проблемных Застройщиков Москвы – здесь (Москомстройинвест).
  • Список проблемных Застройщиков Московской области – здесь (ГУ ГосСтройНадзора Московской области).

В других регионах, возможно, ведутся собственные реестры местных проблемных Застройщиков.

Нам же необходимо убедиться, что выбранный нами Застройщик отсутствует в этих списках или его объекты не числятся в реестре проблемных.

Как проверить недобросовестного застройщикаСомневаешься в покупке новостройки{q} Не уверен в надежности Застройщика{q}
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, мы узнали всю интимную информацию о Застройщике, и решили-таки доверить ему свои деньги. Знакомый астролог, посмотрев на звезды, и оценив космическую энергию эскроу-счетов, уверил нас, что наши надежды сбудутся.

Теперь надо поинтересоваться деталями строительного проекта, в котором мы выбрали себе квартиру.

Об этом – на следующем шаге.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – это непростой процесс. Необходимо собрать и проанализировать большой объем информации и изучить документацию застройщика. При этом дольщик должен быть готов к тому, что документов, требующих изучения, достаточно много, а некоторые из них содержат узкоспециальные термины и формулировки, сложные для понимания простого обывателя. Но без их тщательной проверки невозможно судить о надежности строительной фирмы.

Как проверить недобросовестного застройщика

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше документов, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство дома. Если строительная компания собирает деньги, не имея на то права, можно написать жалобу в прокуратуру о нарушении застройщиком положений 214 ФЗ. Заявление в прокуратуру о проверке может подать любой гражданин, чьи средства незаконно привлечены застройщиком.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры{q} Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.

Вся основная информация содержится в трех статьях федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

  • В статье 19 можно узнать всю необходимую информацию, которая должна быть указана в проектной декларации. Будьте внимательны, в декларацию часто вносят изменения, поэтому изучайте как основной вариант, так и все новые версии с нововведениями.
  • В статье 20 указано, что обязан предоставить застройщик по запросу покупателя.
  • В статье 21 содержится информация, которая регулирует проект строительства.

Как распознать недобросовестного застройщика{q}

Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.

Учредительные документы К ним относятся свидетельства ИНН и ОГРН. Также стоит запросить сведения о регистрации в госреестре юридических лиц. Эти данные стоит перепроверить после посещения офиса застройщика – в сети есть несколько онлайн-порталов, которые по номеру ИНН выдадут вам массу информации о компании и ее деятельности. А если компания с историей – то заодно и финансовые отчеты.
Лицензия застройщика Этот документ получает компания, которая собирается заниматься строительством. Смотрим на дату получения, на вид документа и на орган, который выдал документ. Да, смотреть нужно именно оригинал документа и уточнять, не истек ли его срок.
Разрешение на строительство Чаще всего компания сразу же предоставляет информацию о разрешительной документации. Здесь стоит обратить внимание на тонкость – часто застройщик занимается комплексным строительством, возводит сразу несколько новостроек. Проверьте, на нужный ли дом выдано разрешение на строительство – ведь объекты часто нумеруются не по порядку, и будет обидно, если вам продемонстрировали документы на новостройку по соседству. А на ваш дом бумаги «потерялись»
Проектная декларация Проектная декларация – это не просто документ, составленный застройщиком. Она должна пройти экспертизу в госорганах, поэтому ищите соответствующие печати на последнем листе декларации и на ее изменениях.
Земельные участок Проверьте, в аренде или в собственности находится земельный участок{q}

Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает. Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций. Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.

Не забудьте уточнить, кто является совладельцами фирмы, входит ли она в группу компании.

Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:

  • Адрес проекта – строительный или реальный.
  • Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
  • Когда официально началось строительство.
  • Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
  • Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
  • Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
  • Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.

Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта. Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир. Умножьте это число на стоимость квадратного метра. Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону{q} Повод уточнить этот момент у застройщика.

Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков. Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение. Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.

К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.

Как проверить застройщика на надежность{q} Использовать не только информацию с его стороны, но и пользоваться всеми возможностями добыть важные сведения.

Сейчас в социальных сетях можно найти массу сообществ, которые собирают дольщиков того или иного объекта. Есть масса веток в диалогах на форумах агентств по продаже новостроек.

Так можно узнать, насколько информация от застройщика согласуется с реальными его действиями. Например, нередко можно найти объект, который якобы очень быстро построился и все довольны. После него застройщик начинает следующий жилой комплекс и обещает «сдать его также быстро, как и предыдущий». Проанализировав историю рекламы, можно узнать, что на самом деле продажи квартир в предыдущим ЖК стартовали не 2 года назад, как говорит менеджер девелопера, а целых 5-7 лет назад. К сожалению, это распространенная практика.

Местные СМИ

Следует узнать информацию о публичных слушаниях района, в котором возводится новостройка, и историю взаимоотношений застройщика с органами муниципальной власти. На публичных слушаниях общественники могут рассказать, что объект строится, например, в зонах с подземными водами. Также можно узнать, не отзывалось ли разрешительная документация. Да и в целом репутация застройщика тоже должна вызвать интерес.

Расположение

Обратите внимание на дома, которые находятся рядом с местом стройки. Если вплотную к вашей новостройке примыкают дома-памятники культуры или дом возводится на территории памятника природы, во время стройки могут появиться проблемы. Изучите документацию – застройщик должен сделать специальную экспертизу о том, что его стройка не мешает и не вредит памятникам старины. Если же повреждения все-таки появятся, стройку могут заморозить.

Например, в Саратове сейчас принимается постановление, согласно которому в городе будет запрещена стройка выше десяти этажей. А на территории исторического центра запрещена стройка объектов выше, чем соседние здания. Такие локальные нормативные акты могут помешать строительству новостройки в целом и привести к появлению очередных обманутых дольщиков.

При проверке (оценке) надежностиЗастройщика, есть смысл обратить внимание и на его темпы ведения строительства, в том числе в других его девелоперских проектах. Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою открытость и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков.

Чёрное и белое

Стоит проверить наличие застройщика в белых и чёрных списках, которые составляются органами стройнадзора. Подобные реестры создаются на основе сроков предоставления строительной компанией документов в местные органы власти. Несоблюдение сроков подачи отчётов свидетельствует о возникновении у девелопера проблем, после чего он заносится в чёрный список.

Картотека арбитражных дел также позволит вычислить недобросовестного застройщика. В картотеке собрана вся информация о судебных процессах и хозяйственных спорах. Слишком частые выступления представителя девелопера в качестве ответчика должно вызвать настороженность. Иски от физических лиц можно проверить в районном суде по адресу регистрации девелопера.

База Федеральной службы судебных приставов содержит информацию об открытых исполпроизводствах, что означает проигрыш в суде с последующей передачей имущества истцу, чаще всего это выплата денежных средств в виде штрафов и неустоек.

На сайте Федеральной налоговой службы по номеру ИНН или ОГРН предоставляется выписка, в которой содержится информация о наличии фискальных долгов и праве заключения сделок. Эти данные помогут проанализировать возможность возникновения проблем или банкротства застройщика.

Анализ судебных дел компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

На финансовые возможностиЗастройщика отчасти указывает его стратегия продаж. Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков). Это хорошо. Но где это узнать{q}

Опыт и надежность застройщика

Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику, попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования), самостоятельно заказав Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.

Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.

Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика, является – публичность компании. Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов) своего корпоративного управления и финансовых потоков.

Официальные данные о своем финансовом состоянии, как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации.

Так как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит{q}

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы были обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

  1. Банковское поручительство;
  2. Полис страховой компании;
  3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда направляются на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

Надежные партнеры Застройщика

Но самым надежным видом финансовой ответственности Застройщика, сохраняющим деньги дольщика, является особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу стали обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Правда, для некоторых Застройщиков есть исключения, которые позволяют им еще некоторое время принимать деньги дольщиков по старым правилам (т.е. без эскроу-счетов). Подробнее об этом – см. по той же ссылке выше.

Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через эскроу-счета.  

Сам факт того, что теперь деньги дольщика надежно защищены механизмом эскроу, намекает на то, что оценка надежности самого Застройщика отходит на второй план.

Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.

Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.

Оцените финансовую стратегию компании. Как проверить застройщика{q} По цене на его квартиры. Если объекты сбываются по очень бросовым ценам, это скорее всего показывает на то, что застройщику срочно нужны деньги. Не факт, что такая стратегия не приведет к обесцениванию активов компании и банкротству.

Надежное финансирование бизнеса Застройщика

Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.

Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам. Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией.

Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.

Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.

Аккредитация, страховка и сарафан

Одним из показателей работы строительной компании можно считать аккредитацию проектов в крупных банках. Несмотря на то что объекты на ранних стадиях строительства не всегда получают аккредитацию, её наличие в большом количестве кредитных организаций свидетельствует о сильных позициях застройщика на рынке.

Однако, как показывает практика, надеяться только на наличие аккредитации не стоит, так как это не является 100% дольщиков. Также важна страховая компания, с которой сотрудничает застройщик. Перечень страховых компаний, допущенных к страхованию ответственности застройщика, размещён на портале Центробанка.

Во все времена лучшим источником информации служит так называемое сарафанное радио. Общение с дольщиками на строительных форумах и социальных сетях поможет выяснить, насколько честно работает застройщик. Рассказы людей о покупке квартир у девелопера, о возникновении конфликтов и способах их разрешения позволит сделать определённые выводы. Кроме того, нелишним будет съездить на строительную площадку и лично посмотреть, как ведутся работы.

За деятельностью строительных компаний жадно следят СМИ, поэтому возникновение проблем сразу освещается. Стоит только написать название застройщика, поисковая система выдаст подробную информацию о взлётах и падениях за всё время существования компании.

Строительная отрасль представляет собой крупный сектор экономики, в котором занято большое количество людей. Вполне возможно, что через знакомых или родственников можно связаться со специалистом, который даст оценку надёжности строительной компании.

Полезно будет изучить информацию на сайте девелопера, например, документы, фото- и видеоотчёты строительства.

Анализ судебных дел компании

В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления. А именно – документы о компании:

  1. учредительные документы (включая устав компании – последнюю редакцию);
  2. свидетельство о государственной регистрации;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  5. аудиторское заключение о его деятельности за последний год.

Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.

Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа).

Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях) присутствует в составе его Проектной декларации к конкретному проекту.

  ♦ Пример информации о Застройщике в его Проектной декларации ♦

Другие документы – договоры на владение землей, проектная документация, заключение госэкспертизы, разрешение на строительство, и т.п. – относятся уже к конкретному проекту (см. следующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и их мы будем проверять далее.

Справочную информацию по деятельности компании-застройщика, включая данные о ее учредителях, собственниках и руководителях, о ее лицензиях и аффилированных структурах, а также сведения о ее регистрации в ФНС, ПФР и ФСС, можно посмотреть в системе Rusprofile – здесь. Но более точные и актуальные сведения о Застройщике есть в государственном Едином реестре застройщиков – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), например, на сайте налоговой – здесь. Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком. Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании).

Кто ставит подпись на договоре – важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании.

Если договор подписывает представитель компании по доверенности – смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.

В законе о долевом строительстве внесены и продолжают вносится существенные изменения для защиты прав граждан. Для застройщиков, которые строят и достраивают объекты, ужесточен контроль со стороны банков за передвижениями средств на счетах. Девелоперы, планирующих получение разрешение на строительство, будут работать через эскроу-счета или проектное финансирование.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Надежный Застройщик строит быстро

Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.

И так, что можно проверить самостоятельно{q}

  1. Уставный капитал компании застройщика;
  2. Учредителей и генерального директора компании;
  3. Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
  4. Историю компании по открытым источникам в интернете;
  5. Отзывы о компании застройщика;
  6. Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
  7. Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.

Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:

  1. Анализ финансовой отчетности застройщика;
  2. Проверка проектной документации;
  3. Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
  4. Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова  и Зайцевой;
  5. Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
  6. Анализ кредитной нагрузки;
  7. Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
  8. Анализ правопредшественников и правопреемников;
  9. Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
  10. Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
  11. Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
  12. Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
  13. Анализ репутации застройщика;
  14. Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.

Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Какие документы проверять у Застройщика

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п. – менее вероятны.

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

Важным фактором при оценке надежностиЗастройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока и надежна.

Где найти информацию об источниках финансирования проекта{q} В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку надежности и финансовой устойчивостиЗастройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

Хорошим признаком надежности являются профессиональные наградыЗастройщика (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

https://www.youtube.com/watch{q}v=f2oun5ULkDg

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

Предлагаем ознакомиться:  Как проверить патент на работу на подлинность по номеру в УФМС
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector