Причины расторжения договора аренды по соглашению сторон

Причины и условия досрочного расторжения контракта

Договор аренды, как правило, является долгосрочным. Дату его прекращения действия указывают в самом тексте соглашения. Бывает, что контракт заключают на неопределенный период. Но нередко возникают обстоятельства, которые вынуждают участников сделки досрочно прекратить действие соглашения.

Рассматривает вопрос о расторжении договора аренды помещения Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). В статье №450 данного нормативного документа приведены основания для прекращения действия контракта раньше срока.

https://www.youtube.com/watch{q}v=_G12ir66kgw

Сказано, что расторжение соглашения по аренде может быть произведено по обоюдному согласию либо инициативе одной из сторон. Независимо от мотивации, участники сделки должны действовать в рамках российского законодательства. Основной причиной прекращения арендных отношений является нарушение условий заключенного договора. Досрочное расторжение соглашения может проводиться в досудебном либо судебном порядке.

Причины расторжения договора аренды по соглашению сторон

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Если контракт был заключен на определенный срок, то в нем должны содержаться условия для прекращения его действия, ранее завершения установленного периода.

Инициатором досрочного прекращения действия арендного договора может выступать любая из сторон сделки. Кроме этого доступно прекратить контрактные отношения и по обоюдному согласию. В реализации это самый простой способ.

Обычно не связан с конфликтной ситуацией, претензиями, осуществляется во внесудебном порядке.

Основные причины досрочного расторжения арендного контракта приведены ниже:

  1. потеря интереса у сторон к заключенному соглашению;
  2. разрушение предмета договора по независимым от воли и действий участников сделки обстоятельствам;
  3. нарушение договорных обязательств с обеих сторон.

Если арендодатель не выполняет свои обязательства, не соблюдает условия, предусмотренные соглашением, то вторая сторона имеет право инициировать прекращение отношений. Причин для расторжения договора немало.

Главные основания для прекращения действия арендного контракта:

  • собственник имущества отказывается проводить его ремонт, предусмотренный соглашением;
  • предмет договора был передан в ненадлежащем состоянии и не пригоден для применения;
  • арендатор утратил потребность в пользовании объектом, предоставленным арендодателем;
  • после подписания соглашения владелец имущества не передал его в пользование арендатору;
  • непосредственный собственник объекта создает преграды для его использования;
  • арендодатель в одностороннем порядке изменил условия контракта.

Согласно статье №619 ГК РФ, договор аренды досрочно может быть прекращен по инициативе арендодателя, если арендатор нарушает условия соглашения.

Основные причины для расторжения контракта:

  • арендатор не производит капитальный ремонт имущества согласно заключенному договору;
  • пользователь не поддерживает объект в надлежащем состоянии, ухудшает его качества;
  • не вносится плата за временное пользование имуществом в срок, в установленном сторонами соглашения размере. Для расторжения контракта достаточно одной просрочки;
  • арендатор использует предмет договора не по назначению.

Фото 2

Порядок действий по расторжению арендного контракта может быть разным. Все зависит от того, кто является инициатором прекращения отношений, имеются ли между сторонами какие-либо разногласия.

Когда допустимо{q}

Аннулирование договора вправе запросить обе стороны по разным мотивам:

  • любой из участников нарушил условия соглашения аренды, но решили разойтись без разбирательства в правоохранительных органах;
  • появились обстоятельства, из-за которых одному участнику необходимо прервать сотрудничество.

Основаниями для прекращения взаимоотношений не всегда служат негативные факторы. Например, арендодателю может потребоваться продать квартиру, из-за чего съемщик будет вынужден съехать с занимаемой жилплощади. Арендатор тоже может решить в силу неотложных причин перебраться в другое место.

Заключенное соглашение регламентирует все взаимоотношения между сторонами, в т.ч. и порядок разрыва договора. В ст. 310 ГК закреплено, что отказаться от взятых обязательств без одобрения второго участника соглашения можно лишь в исключительных ситуациях.

Если в документе присутствуют пункты об условия прекращения сотрудничества, то можно аннулировать взаимоотношения по собственной инициативе. Необходимо лишь уведомить другую сторону о желании разорвать договор.

Предлагаем ознакомиться:  Выселение отказавшихся от приватизации лиц

В письме необходимо привести:

  • обязательства, которые были не исполнены, в т.ч. финансовые;
  • реквизиты хозяина/квартиросъемщика;
  • сообщение о том, что полученное оповещение означает прекращение сотрудничество.

Затем имущество возвращается владельцу, и стороны обсуждают финансовые нюансы.

Отправить оповещение можно на адрес, где располагается съемная недвижимость. Если заявитель знает иные адреса, где живет другая сторона, при желании извещения можно выслать и туда.

Прекращение аренды по желанию собственника через суд прописывается в ст. 619 ГК.

Собственник вправе аннулировать соглашение, если квартиросъемщик:

  • навредил имуществу, ухудшив его состояние (понятие «ухудшение» не подразумевает износ помещения) и т.н. полезные свойства, что принесло арендодателю убытки;
  • неоднократно нарушал условия пользования жильем, зафиксированные в соглашении (к примеру, завел домашних животных);
  • не провел ремонт помещения (актуально, только если в соглашении прописано, что именно съемщик обязан проводить ремонт);
  • не соблюдал сроки внесения оплаты (тогда начисляется пеня за просрочки или дополнительные санкции, а при продолжительном нарушении сотрудничество прекращается);
  • совершал с квартирой действия, не прописанные в договоре, и не согласованные с хозяином (провел перепланировку и т.п.).

Расторжение проводится в 2 этапа:

  1. Сперва направляют письменное обращение к съемщику. В письме перечисляются причина такого решения.
  2. Если ответ не был дан в течение 10 дней, собственник может направить иск в суд.

Как расторгнуть: порядок действий

Если у сторон имеются претензии друг к другу, один из контрагентов не желает отказываться от выполнения своих обязательств по договору, тогда придется решать вопрос в судебном порядке. Эта норма закреплена в статье №619 ГК.

Алгоритм действий будет следующим:

  • извещение арендодателя или арендатора о нарушении условий соглашения, что может повлечь расторжение арендных отношений. Это должно быть произведено в письменной форме. Надо установить сроки для устранения нарушения;
  • составление искового заявления и подача его в суд. В нем можно дополнительно потребовать от ответчика выплату денежной компенсации за моральный и материальный ущерб.

Судебными органами будет инициировано разбирательство, выявление виновного.

Успех дела зависит от наличия доказательной базы. Принятое судьей решение является обязательным к исполнению. Если иск удовлетворен, тогда договор расторгается, выплачивается денежная компенсация. За нарушение действующего законодательства на виновное лицо может быть наложен штраф.

В какие сроки происходит расторжение

Нарушение сроков внесения арендной платы является причиной для разрыва отношений. Но если средства перечислили до получения оповещения от владельца недвижимости, последний все же сохраняет право аннулировать соглашение.

Если со дня погашения долга минуло достаточно времени, а новых просрочек допущено не было, то событие (т.е. долг) считается исчерпанным, и не считается веской причиной для разрыва сотрудничества. Но определять срок, признающийся достаточным, предстоит в индивидуальном порядке.

Как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды{q}

Есть 3 варианта разрыва договора аренды:

  1. с согласия обеих сторон (проще всего, поскольку сторонам достаточно подписать дополнительное соглашение);
  2. по желанию одной стороны, т.е. без одобрения второго контрагента;
  3. через суд.

Из перечисленных способов 2 последних обычно используются, когда арендодатель или съемщик нарушили правила основного соглашения. Кроме преждевременного аннулирования соглашения пострадавшая сторона вправе потребовать возмещение убытков.

Подразумевается, что стороны пришли к обоюдному мнению и договорились об условиях разрыва договора. Такая возможность предусмотрена в ст. 450 ГК, даже если в документе не предусмотрено обстоятельство о взаимном расторжении.

Для правильного разрыва аренды необходимо составить дополнительное соглашение, которое отражает, что действие основного договора подходит к концу. После его нужно зарегистрировать в соответствующем госоргане, где ранее регистрировали изначальный договор.

В допсоглашении, которое подтверждает факт разрыва прежних договоренностей между сторонами, указывают;

  • дату и место составления документа;
  • причины аннулирования;
  • условия взаиморасчетов между сторонами (есть ли у арендодателя или арендатора претензии, взыскивает ли один из них денежную компенсацию);
  • стадию, на которой в данный момент находится исполнение договора (т.е. указывается, был ли передан объект в пользование, или пока нет);
  • срок, в течение которого жилплощадь вернется ее владельцу.
Предлагаем ознакомиться:  Основание для заключения дополнительного соглашения к договору

Чтобы подстраховаться, стоит подготовить акт приема-передачи недвижимости, в котором оба контрагента ставят свои подписи. Такой документ подтвердит, что у них отсутствуют претензии друг к другу.

В акте описывают состояние, в котором был принят объект, а также обнаруженные дефекты (если таковые были найдены). Если повреждения появились по объективной вине временного пользователя жилья, в бланке указывают запрашиваемую с него сумму компенсации убытков.

В судебном порядке

Если стороны не пришли к соглашению, разрешить спор они могут только через суд.

лого оформович

Дополнительное соглашение о расторжении арендного контракта составляется, если сторонам сделки удалось достигнуть договоренности. Этот документ фиксирует порядок прекращения действия взаимных обязанностей и прав.

Унифицированного бланка такого договора на законодательном уровне не утверждено. Поэтому оформляется документ в свободном виде. При составлении соглашения нужно придерживаться ряда правил. Также важно соблюдать стандартную структуру документа.

В дополнительном договоре о расторжении контракта аренды должны присутствовать такие блоки:

  1. вводный. Это название и номер документа, дата и место его составления;
  2. основной. Описываются стороны договора, причина расторжения соглашения, дата прекращения арендных отношений и т.п.;
  3. заключительный. В этой части приводятся реквизиты арендатора и арендодателя, подписи.

В обязательном порядке указывается следующая информация:

  • название и номер документа;
  • место заключения соглашения;
  • реквизиты двух сторон;
  • предмет соглашения (это расторжение арендного договора);
  • причина прекращения арендных отношений;
  • дата расторжения договора;
  • номер и дата заключенного ранее контракта;
  • наличие односторонних либо взаимных претензий;
  • порядок приема-передачи объекта;
  • дата составления дополнительного договора;
  • личные подписи двух сторон.

Рекомендуется придерживаться следующих правил составления дополнительного соглашения:

  • оформлять на листах А4;
  • писать в деловом стиле, грамотно;
  • не исправлять ошибки корректором, зачеркиванием, ластиком либо лезвием;
  • обязательно ставить дату составления.

Оформляя доп. соглашение о расторжении договора аренды, нужно учитывать особенности и тип предмета контракта. От этого зависит содержание документа.

Предметом соглашения об аренде может выступать:

  • квартира, жилой дом;
  • нежилое помещение (склад, офис, торговая площадка);
  • земельный участок;
  • транспортное средство (легковой автомобиль, грузовая машина, специальная техника);
  • оборудование.

Арендный договор может заключаться на любое движимое и недвижимое имущество. Главное требование к объекту – сохранение его эксплуатационных качеств в течение длительного времени.

Если предметом аренды является жилой частный дом либо городская квартира, тогда в дополнительном соглашении о прекращении срока действия договора нужно подробно описать помещение. Следует указать тип здания, адрес расположения, площадь, кадастровый номер. Такая характеристика поможет судебной организации в случае возникновения конфликтных ситуаций однозначно идентифицировать предмет договора.

Нежилого помещения

Если предметом арендного договора выступает нежилое помещение, тогда необходимо описать подробно данный объект. Нужно указать цель использования, адрес местоположения и площадь дома. Обязательно описывается порядок приема-передачи недвижимого имущества.

Автомобиля

Контракт аренды автомобиля могут заключать юридические и физические лица. Расторжение такого договора обычно происходит по причине выхода из строя данного транспортного средства.

Машина может оказаться под залогом или не соответствовать заявленным характеристикам. Важно четко прописать причину прекращения арендных отношений. Необходимо указать модель, ключевые параметры, номера автомобиля.

Оборудования

Договор аренды оборудования обычно заключается между юридическими лицами. Его досрочное расторжение, как правило, происходит по причине выхода из строя, нецелевого использования, умышленного нанесения ущерба и т.п. Приводятся характеристики оборудования. Описывается порядок возвращения предмета арендодателю.


Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Предлагаем ознакомиться:  Как написать жалобу на учителя школы (образец)?

Оформление дополнительных документов

Перед подписанием дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды, следует подготовить ряд документов.

Фото 3

Также дополнительно оформляется акт приема-передачи недвижимого или движимого имущества. В нем приводятся сведения о сторонах контракта, полные данные об объекте, информация о текущем состоянии, составляющих элементах.

Данный документ подтверждает то, что арендатор возвращает арендодателю одолженный предмет, а последний принимает его.

Частые вопросы

Ниже приведены ответы на вопросы, чаще всего возникающие при разрыве соглашения и прекращения аренды недвижимости.

С проживающего могут запросить покрытие т.н. накладных расходов.

Это такие траты, которые касаются уплаты:

  • налога на владение недвижимостью;
  • штрафов, начисленных за нарушение норм пользования имущества;
  • ЖКУ и т.п.

Эти арендодатели возлагают на пользователей недвижимостью согласно п.2 ст. 616 ГК. В данной норме установлено, что арендатор должен поддерживать предоставленное имущество в исправном состоянии, проводить и оплачивать из собственного кармана ремонт помещения.

Вообще в законодательстве закреплено, что собственники не вправе возлагать бремя содержания имущества, которое им не принадлежит. Владельцы жилья не вправе обязывать съемщиков решать вопросы, касающиеся заключения соглашения с управляющей компанией, и обязывать взять на себя расходы по содержанию общего имущества многоквартирного здания (ст. 161 и 162 ЖК). Хозяин обязан самостоятельно договариваться с упр компанией и вносить платежи за содержание общего имущества.

В документе могут прописать обязанность оповещать о расторжении второго участника не позднее определенного периода. Если любой из участников не соблюдает договоренность, с него можно взыскать убытки из-за упущенной выгоды, а также запросить уплату неустойки.

Если съемщик отказывается от дальнейшего сотрудничества, владелец недвижимости вправе удержать сумму, которую получил владелец в качестве обеспечительного платежа, но только если такое условие не было прописано договоре. Речь идет либо о залоге, или об оплате за оставшийся месяц аренды.

В документе подобная компенсацию может быть названа штрафом, но ее суть – не наказание провинившейся стороны, решившей раньше времени отказаться от своих обязательств, а предоставление права на выход из соглашения, не объясняя мотивы такого решения.

Договор о передачи в пользования недвижимости может заключаться без указания конкретного срока. Формально расторгнуть такое сотрудничество разрешено в любое время.

https://www.youtube.com/watch{q}v=qv7n7Zksieg

В ст. 610 закреплено право любой стороны аннулировать соглашение по собственному желанию, если оно было заключено на неопределенный период. Желающему выйти из договора достаточно предупредить другого контрагента как минимум за 1 месяц до выезда.

Подобное соглашение также действует, когда период основного соглашения истек, но владелец и арендатор продолжают сотрудничество без взаимных возражений. В таком случае документ действует бессрочно (ст. 621 ГК).

Если одна из сторон запрашивает прекращение сотрудничества по собственному желанию, или из-за фиксации совершенных нарушений, это действие не приравнивается к отказу от соблюдения договоренностей.

При одностороннем разрыве достаточно наличия желания от одного из участников. После принятия решения суда вторая сторона все еще сможет отстоять свою позицию и опротестовать итоги рассмотрения дела. А при отказе от выполнения своих обязанностей подобная возможность у ответчика отсутствует.

Если владелец недвижимости сменится, действовавшие ранее договоренности силы не теряют. При этом любой из участников может запросить разрыв соглашения.

Фото 4

Нельзя разрывать отношения и в случаях, когда съемщик или собственник из-за имеющихся обязательств находится в менее выгодной ситуации. Арендатор не вправе запросить аннулирование, если он приобрел другое жилье или землю.

https://www.youtube.com/watch{q}v=wTETX41LsQo

Итак, выход из арендного соглашения допускается в ряде случаев по усмотрению одной из стороны, или по совместному решению. Ориентироваться следует на положения основного договора, в котором приводятся обязанности каждого участника, а также последствия за их несоблюдение. В конфликтных ситуациях спор решается через суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector