Правила регистрации договора аренды квартиры

Возникающая путаница

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Исходя из этого, целесообразно чётко различать договор найма и договор аренды. Как уже говорилось, арендовать можно как жилую, так и нежилую недвижимость. Независимо от того, что именно

https://www.youtube.com/watch{q}v=gZgEehPjmqw

это за имущество, государственная регистрация такой сделки, в соответствии с 609 статьей Гражданского кодекса, обязательна.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

Завершение сделки

AllaSerebrina/Depositphotos

Как зарегистрировать договор найма{q}

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

  • Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
  • Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Акт отображает в себе не только состояние недвижимого объекта. Также в нём необходимо обозначить, что именно из мебели и техники осталось и передано с жильём, и в каком состоянии. Кроме того, нужно указать не только наименование, но и модель устройства, а также отметить, что в рабочем состоянии, а что нет.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Правила регистрации договора аренды квартиры

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Правила регистрации договора аренды квартиры

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Что из слухов неправда

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет. При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет.

Среди населения ходил слух о том, что при долгосрочной сделке, подписанной более чем на один год, регистрация договора найма жилого помещения обязательна. Однако это не соответствует действительности. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также федеральным законодательством, стороны имеют право самостоятельно решить, хотят они зарегистрировать свою сделку или нет. Иными словами, они могут поставить ее на учёт в Росреестре либо нет. При этом оба варианта законны.

Особенности договора найма жилого помещения: в какой он заключается форме и какие нужны документы{q}

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Помимо договора об аренде целесообразно составить опись имущества, в котором перечислить состояние сантехники помещения, проводки, техники и предоставляемой в распоряжение мебели. Такой документ должен быть подписан нанимателем и наемщиком.

Подробнее о необходимости составления акта приема-передачи к основному договору аренды читайте на нашем сайте.

Сдавая жилье в долгосрочную аренду, владелец жилья должен иметь в виду, что наниматель вправе рассчитывать на продление договора по окончании действия первого. Отказать владелец вправе лишь в случае, когда не намерен в ближайший год вновь сдавать жилплощадь.

Одностороннее расторжение долгосрочного договора владельцем жилплощади из-за неуплаты съемщиком коммунальных платежей, возможно в случае, если выплаты не поступали на протяжении 6 месяцев.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается{q}

При краткосрочном договоре расторгнуть соглашение можно, если имеется аналогичная задолженность за 2 месяца.

  • Не все могут позволить себе собственное жилье, поэтому отличным решением для них является наем жилого помещения.
  • Такая процедура с недвижимостью требует официального оформления, которое обезопасит сделку для обеих сторон соглашения.
  • Необходимым документом при этом является договор найма жилого помещения, об особенностях которого будет рассказано ниже.
Предлагаем ознакомиться:  Образец договора страхования ответственности за причинение вреда

Правовое регулирование заключения сделки

Основанием для оформления такого документа являются законодательные акты Гражданского кодекса РФ. Процедуре найма жилого помещения посвящена вся 35 глава этого кодекса. О том, что представляет собой этот договор, говорится в 671 статье ГК РФ.

Важно! Составление такого документа нужно не только для законности сделки, но и для того, чтобы защитить обе стороны. Если одна из сторон нарушила условия соглашения, то заключенный договор будет служить одним из доказательств вины участника сделки.

При этом все равно, является ли владелец квартиры физическим или юридическим лицом. Также при соглашении социального найма помещения наймодателем могут быть муниципальные власти.

Нанимателем же при договоре найма могут являться лишь физические лица, так как с юрлицами составляется другой тип соглашения – договор аренды.

Порядок оформления договора достаточно прост. Такое соглашение, для того чтобы оно имело силу, нужно составлять в письменном виде. В нем обязательно нужно прописывать паспортные данные сторон, информацию о помещении (адрес, площадь, количество комнат) и стоимость аренды.

Также для того чтобы стороны были защищены, нужно оговорить и указать в договоре все дополнительные условия пользования жилым помещением, к которым относятся:

  • срок действия соглашения;
  • порядок расторжения договора;
  • возможность временного подселения нанимателем третьих лиц;
  • условия проведения капитальных и текущих ремонтных работ.

Где заключить договор найма помещения — особого значения не имеет.

На заметку. Для того чтобы оформить такой вид документации, не обязательно обращаться к нотариусу или юристам. Заключить его стороны могут самостоятельно, важно только чтобы при этом присутствовали и наймодатель, и наниматель.

Иногда к основному договору могут прилагаться дополнительные акты (подробнее о приложениях читайте здесь).

Для заключения договора арендодатель должен предоставить следующий пакет бумаг:

  1. паспорт;
  2. правоуставливающие документы на квартиру, например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи;
  3. выписку из Россреестра об отсутствии обременений;
  4. технический паспорт на жилье, который можно взять в БТИ;
  5. согласие других собственников.

Если же наймодателем является юридическое лицо, то понадобятся такие документы как:

  • паспорт лица, заключающего сделку;
  • свидетельство о регистрации ИП или юридического лица;
  • заверенный нотариусом документ о том, что лицо имеет право заключать подобную сделку;
  • реквизиты счета, на который будет производиться оплата сделки;
  • документы на квартиру (техпаспорт, бумаги о праве собственности).

От нанимателя же потребуется только паспорт и вид на жительство, если он является иностранцем.

Сроки действия

В законе длительность этого вида договора не прописана. Участники сделки могут заключить краткосрочный договор найма жилого помещения, на срок, не превышающий одного года, илм долгосрочный, длительность которого превышает 1 год.

Долгосрочные сделки нужно регистрировать в Росреестре (218-ФЗ). Стоит заметить, что чаще всего наниматели и наймодатели заключают между собой краткосрочные соглашения, а затем продлевают их на тех же условиях.

Если договор найма составляется самостоятельно, то никаких денег за него платить не нужно. Если же к этому делу были привлечены юристы, то за оформления документа им нужно выплатить сумму, согласно их расценкам.

Справка! При заключении долгосрочного соглашения его нужно регистрировать в органах Росреестра. За данную процедуру нужно оплатить госпошлину.

Для физических лиц он составляет 2 000 рублей, а для юридических 22 000 рублей.

Для того чтобы при оформлении такого документа не возникло никаких проблем необходимо знать некоторые нюансы, а именно:

  1. Предметом такого соглашения может быть только та недвижимость, которая соответствует статусу жилой (статья 15 ЖК РФ).
  2. Если у жилого помещения имеется несколько собственников, то они должны дать свое согласие на сделку и поставить свою подпись в договоре. Если же кто-то из владельцев не дает свое согласие, то такой найм будет недействительным.
  3. Если документ составляется не собственником, а доверенным лицом, то оно должно предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.

Договор найма жилплощади является очень полезной бумагой, защищающей права нанимателя и наймодателя. Поэтому его составление важно для обеих сторон соглашения.

Договор найма жилого помещения считается главным документом, позволяющим собственнику передать свое недвижимое имущество в пользование на ограниченный период времени. Заключение договора найма жилого помещения подразумевает его передачу владельцем (наймодателем – особой, уполномоченной для совершения подобных сделок) другому лицу для проживания за определенную плату.

В законодательстве РФ есть несколько видов договора:

  • договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
  • договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
  • договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).

Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется посредством 35 главы ГК РФ. Участники сделки дополнительно могут использовать Жилищный кодекс РФ для урегулирования отношений, а также рассмотреть вспомогательные условия, не противоречащие законодательству.

Нанимателями жилья могут быть лишь граждане, это говорит о том, что соглашение между собой должны заключать лишь физические лица и владельцы жилья. Юридические лица также могут стать арендаторами жилья при условии составления договора аренды. При этом юридические лица имеет право использовать помещение только по назначению.

Закон позволяет нанимателям передавать площадь в пользование другим лицам, но это должно происходить лишь с разрешения собственника. Эти сделки именуются поднаймом, и нужно составлять договор поднайма. Но ответственность за жилье перед собственником продолжает нести наниматель.

Договор найма жилого помещения заключается лишь в отношении обособленных помещений. Нежилые комнаты, помещения совместного пользования (чердаки, подвалы), а также вспомогательные комнаты (коридоры, санузлы, кухни) предоставлять в наем запрещено.

https://www.youtube.com/watch{q}v=SpoVoY1jQys

Оформлять договора найма следует в письменной форме. Отсутствие письменного экземпляра не говорит о том, что документ не действителен, но в случае появления спорных вопросов будет сложно доказать правоту.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается{q}

Обязательные пункты, которые необходимо указать в договоре найма жилья:

  • адрес и площадь сдаваемого жилья – это называется предметом договора;
  • стоимость и порядок внесения платы за аренду;
  • обязанности и права каждой из сторон;
  • ответственность, которую обе стороны могут понести в случае преждевременного аннулирования договора;
  • срок и условия продления договора;
  • дата подписания документа и реквизиты каждой из сторон (ФИО, прописка и паспортные данные).

Дополнительно составляется акт передачи всего имущества, расположенного внутри помещения, где должны быть перечислены все предметы и вещи.

В договоре должна быть обязательно указана сумма оплаты за проживание. Не указав сумму или обозначив заниженную стоимость, у хозяина жилья может возникнуть множество проблем.

Если арендатор задолжает плату и дело дойдет до судебных разбирательств, собственник не сможет вернуть всю сумму, которая ему причитается.

Если нужно изменить условия заключенного договора (поменять цену и т. д.), тогда следует составить вспомогательное соглашение. В нем стороны указывают, что какой-либо из пунктов был изменен. В конце документа необходимо указать все необходимые реквизиты обеих сторон, которые изначально были указаны в самом договоре.

Договор может быть коротким (до года) или сроком от года. Оформляя договор на срок до года (чаще всего указывают 11 месяцев), государственной регистрации не требуется. Благодаря этому обладатели квартир в своей деятельности используют краткосрочные договора, чтобы о заключении сделки не узнала налоговая. По истечении 11 месяцев договор можно продлить или перезаключить.

Договор найма квартиры: нюансы

  • Почему при найме или сдаче в аренду квартиры юристы советуют заключать соответствующий договор{q}
  • Ответ очевиден: данная, кажущаяся на первый взгляд, формальность, защищает, прежде всего, права самих участников сделки, а в будущем может стать письменным доказательством в суде и подтверждением спорных правоотношений (например, при возникновении конфликтных ситуаций).
  • Заключение же договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Во-первых, необходимо отметить, что законодательством предусмотрен как договор аренды и договор найма жилого помещения.  Это разные договоры, для каждого из которых Гражданским кодексом РФ установлены свои правила.

  1. О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает юридическое лицо (организация).
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
  3. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
  4. Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает физическое лицо (гражданин), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.

Найм и аренда

Правила заключения первого из названных договоров определены в главе 34 («Аренда») Гражданского кодекса РФ, а второго — в главе 35 Гражданского кодекса РФ («Наем жилого помещения»). И хотя на практике большинство граждан применительно к найму жилья используют термин «Аренда», в настоящей статье мы будем пользоваться термином «Найм жилого помещения».

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и временное пользование для проживания в нем.

Предлагаем ознакомиться:  Как выбить алименты если приставы бездействуют

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается{q}

Кроме того, в зависимости от того, находится ли квартира в собственности гражданина (приватизированная) или в собственности государства (муниципальная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место договор найма жилого помещения, во втором — договор поднайма. В обоих случаях у граждан имеется право на сдачу жилья в найм (или в аренду) и получение таким образом доходов.

Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, которые больше всего волнуют граждан при сдаче-съеме жилья.

1. Нужны ли на договоре найма жилья печать агентства недвижимости и (или) его нотариальное удостоверение{q}

Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже.

Казалось бы, в чем причина того, что граждане считают необязательным заключение договора{q} Причиной тому может быть как доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, так и желание сэкономить время и деньги.

Отдельные собственники, желающие сдать свое жилье за плату, полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, и т.д., то заключение с ними договора будет являться проявлением недоверия по отношению к ним.

Только договор, причем грамотно составленный, поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Кроме того, среди граждан (как сдающих, так и снимающих жилье) бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью и удостоверен подписью представителя агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда приходится слышать о том, что договор найма должен пройти обязательную государственную регистрацию.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается{q}

В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Это означает, что ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилого помещения не нужно.

Убеждение же в необходимости печати агентства недвижимости на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта печать не дает.

О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства агентов (риэлторов) перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным уполномоченным на это лицом и скреплены печатью.

Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись агента (риэлтора) и печать агентства недвижимости на договоре ни к чему их не обязывают.

  • договор социального найма Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.
  • договор коммерческого найма. Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Договор найма жилого помещения Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

  • предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)
  • плата за жилое помещение,
  • перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст.673 Гражданского кодекса РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

  1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  3. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
  4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,
  5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя:

  1. использовать жилое помещение только для проживания,
  2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,
  3. не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,
  4. своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,
  5. осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Основания

В чем состоит правовое регулирование данного соглашения{q} Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.

Смысл его состоит в том, что один участник – собственник (или его представитель) соглашается предоставить во временное пользования и для проживания другому участнику сделки – нанимателю определенную недвижимость.

Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников. Каков порядок заключения{q}

О том, как составить договор, вы можете узнать из нашей статьи.

Стороны соглашения

Традиционно участниками являются:

  • наниматель – лицо, которое выражает желание проживать временно в предоставляемом помещении на определенных основании и условиях;
  • наймодатель – собственник жилья или иное уполномоченное им лицо на совершение действий по сдаче жилья.

Каждая из них имеет права, обязанности и выгоду в заключении сделки. Узнайте из наших статей о правах и обязанностях собственника жилья и квартирантов.

Однако хоть договор и заключается с одним лицом – нанимателем, право пользоваться и проживать в конкретном помещении приобретается и членами его семьи или лицами, постоянно проживающими с ним.

Наем предполагает участие в деле исключительно физических лиц. Если хотя бы одной стороной выступает юридическое лицо, имеет место аренда.

Основанием для заключения договора служит желание обеих сторон сформировать четкие границы прав по отношению к конкретному жилому помещению и друг к другу.

Как заключить договор аренды квартиры{q} Чем пространнее договор и больше количество пунктов, в которых описаны возможные нестандартные ситуации и форма ответственности виновных, тем проще добиваться справедливого возмещения убытков пострадавшей стороне.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается{q}

Поэтому при составлении договора следует не только указывать адрес сдаваемого помещения, размер площади, переходящей во временное пользование, сроки аренды, оплаты и сумму ежемесячного взноса, но и прочие пункты.

Среди них целесообразно указать:

  • обязанности наемщика и сдающего по поддержке технического и санитарного состояния арендованного помещения (уборка, мелкий/капитальный/косметический/незапланированный сантехнический ремонт);
  • ответственность нанимателя/арендатора за порчу техники, инженерных линий в помещении;
  • ответственность сдающего жилую площадь за качество предоставляемых коммунальных услуг (в границах возможного);
  • ответственность наемщика за своевременность выплат по коммунальным счетам;
  • размер залога и условия его возвращения (напр. сумма будет засчитана как выплата за последний месяц проживания или возвращена в день выезда нанимателя из помещения). При этом сумма залога не может превышать размера ежемесячной выплаты.

С кем заключается договор аренды жилого помещения{q} Договор подписывается между владельцем жилого помещения и нанимателем. Такое помещение допустимо сдавать в аренду юридическим и физическим лицам.

В первом случае передача жилья во временное пользование классифицируется как аренда, во втором – как наем.

Предлагаем ознакомиться:  Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Что из слухов неправда

Здравствуйте дорогие друзья. Сегодня хочу поговорить с вами об аренде жилья.

Аренда жилья – одна из полезных возможностей, которая позволяет переждать время до покупки собственного дома или пожить в другом городе в комфортных условиях. При аренде собственность передается во временное владение и пользование (или только пользование) физическому или юридическому лицу.

  • Арендодатель – собственник или лицо, являющееся законным представителем владельца жилого помещения. Он сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату.
  • Арендатор – дееспособное физическое или юридическое лицо, оплачивающее пользование имуществом.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается{q}

Технически, законодательство отличает договор аренды и договор найма (когда жилое помещение сдается внаем физическому лицу), но в обычном случае, когда говорят про съём/аренду квартиры, обычно употребляют именно термин «аренда».

Договора найма бывают краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (до 5 лет). Договор найма не нужно заверять у нотариуса и регистрировать. Он вступает в силу после подписания.

Договор аренды заключается тогда, когда жилое помещение сдается юридическому лицу или объектом является нежилое помещение.

  • до 1 года – краткосрочный;
  • 1-5 лет – среднесрочный;
  • 5-49 лет – долгосрочный;
  • когда срок договора не определен – бессрочный.

В РФ договор заключается в письменной форме, если в нем указан срок более одного года.

Письменная форма договора аренды квартир также обязательна, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (при любом сроке). Договор аренды не требует заверения у нотариуса.

Но договор на срок от года необходимо зарегистрировать в соответствующих территориальных органах госрегистрации.

После регистрации владелец должен заплатить 1% от суммы аренды и затем 15% ежемесячно в качестве налога. При обращении к агентству за предоставленные услуги платит арендодатель.

image

Договор можно заключать и устно, и в письменной форме, но устное соглашение (которое экономит расходы на налоги и на заключение договора) чревато тем, что съемщик квартиры может повредить имущество или насобирать долгов и без подтверждающих бумаг платить за него придется владельцу квартиры. Поэтому лучше всегда составлять договор аренды квартиры.

Съемщик имеет право расторгнуть договор, если предупредил владельца недвижимости за 90 дней.

Необходимо внимательно читать условия в договоре и помнить, что все предложенные образцы договоров являются скорее типовыми рекомендованными формами, а не документом, обязательным к исполнению. Поэтому, вы можете добавить некоторые пункты, которые необходимы.

В стандартном договоре аренды квартиры обычно указывают:

  • технические данные арендованной недвижимости;
  • адрес квартиры;
  • паспортные данные владельца и квартиросъемщика;
  • срок аренды;
  • сумму оплаты и дату внесения платежей;

Дополнительно прописывают ответственность за оплату коммунальных услуг, список будущих жильцов, делают опись имущества, кто вносит средства на поточный и плановый ремонт (и в каком разделе) – особенно это актуально для долгосрочных договоров. Так же необходимо обговорить вопросы о подселении со стороны владельца недвижимости (точнее, прописать запрет на такое поведение) и вопрос изменения оплаты.

  • Перед подписанием договора желательно, чтобы его проверил кто-то со стороны – родственники или юрист, чтобы найти все уязвимые места в договоре аренды квартиры.
  • И небольшое примечание – если договор занимает больше одного листа, то подписи должны быть на каждой странице, чтобы избежать возможной подмены листов.

Примеры договоров

Обратите внимание, что в пункте «Предмет договора» указывается, что при согласии сторон договор продляется автоматически.

Правила регистрации договора аренды квартиры

Подробное и вроде бы очевидное расписывание прав нанимателя и владельца позволит избежать возможных споров вокруг жилья и поведения жильцов и собственника квартиры. В следующем пункте можно указать размер залога, если он требуется.

В разделе про ответственность сторон важное дополнение про то, что квартира не заложена, не находится под арестом или другим образом связана с нарушениями закона.

Можно свести количество пунктов до минимального. Договор аренды квартиры (образец) краткий.

После подписания такого варианта документа, он так же вступит в силу. Но это очень ненадежный договор, из-за того что не обговорены некоторые важные условия. Противоположным ему являются документы на 7-10 листов, в которых учтено огромное количество мелочей.

Помните главное – внимательное чтение документов до их подписания может избавить от большого количества проблем потом.

В практике не редки случаи когда арендатор и арендодатель договариваются о сдаче квартиры в устной форме, не заключая никаких договоров.

Но даже если вы снимаете квартиру у хорошего, очаровательного собственника, это не дает вам гарантий, что через некоторое время все не изменится, отношения могут резко испортятся, и поэтому имеет смысл не надеяться на хорошие взаимоотношения, а просто изначально заключить договор найма, так как аренда жилья – это сделка, которая обязательно должна регулироваться договорными отношениями.

Следующий этап, этап заключение договора найма! В нем обязательно должны быть отражены следующие пункты:

  • Предмет договора, в этом пункте должно быть прописано, что именно арендуется, а именно, квартира, расположена по такому то адресу, количество комнат, общая площадь.
  • Реквизиты сторон, в этом пункте полностью указываются ФИО сторон а так же их паспортные данные с местом прописки.
  • Основание собственности, в этом пункте фиксируется номер и серия документа, подтверждающего право собственности на квартиру, а так же основание получения этой собственности. (такими документами могут быть: договор купли продажи, приватизация, наследство, дарение, договор ренты, и прочее)
  • Размер и порядок оплаты, в этом пункте устанавливается и фиксируется ставка оплаты по договору найма. Так же в нем отражается размер предоплаты и в случае наличия, размер страхового депозита.
  • Ответственность сторон, название этого пункта говорит само за себя, тут указывается ответственность, которую несут стороны, нарушив условия договора.
  • Срок заключения договора найма и порядок пролонгации договора, указываем срок, на который заключается договор, а так же условия его продления.

Одним из основных пунктов договора является пункт о размере и порядке оплаты, именно вокруг него всегда бывает много разговоров и споров, этот пункт, помимо ставки арендной платы, страхового депозита и предоплаты (в случае наличия) содержит информацию о том, кто за что платит, а именно: кто оплачивает коммунальные платежи, платежи за воду и электроэнергию, интернет, телефон.

Как правило, арендаторы платят за электричество, воду и интернет( то, что они расходуют на себя) Помимо всего выше написанного указывается способ оплаты, наличный/безналичный расчет, валюта в которой будет происходить оплата, составляется график платежей между арендатором и арендодателем, который ежемесячно будет фиксировать факт получения денег.

Пункт ответственность сторон, описывает ответственность, как нанимателя, так и наймодателя. Наниматель обязан своевременно оплачивать аренду квартиры, вносить оплату за коммунальные платежи, содержать квартиру и прилегающую к ней территорию в чистоте и порядке, соблюдать нормы поведения и проживания, предусмотренные для многоквартирных домов.

Если квартира сдается с мебелью, то, как правило, составляется перечень имущества, который находится в квартире, и указывается все недочеты, дабы потом ни у одной из сторон не было претензий по состоянию имущества.

Как раз на этот случай и вносится страховой депозит, дабы быть уверенным, что в случае если арендатор поступит недобросовестно и съедет из квартиры не заплатив за причиненный ущерб, собственник сможет хотя бы частично возместить понесенный ущерб. Так же необходимо указать в договоре всех лиц, которые будут проживать совместно.

Наниматель не имеет права сдавать снятую им квартиру с субаренду, если это прямо не предусмотрено договором. Так же немаловажным пунктом является срок действия договора, который необходимо отразить. Если срок не будет указан, то по закону он будет равен пяти годам, в чем вряд ли заинтересован собственник.

На практике, договора заключаются на 11 месяцев, а по истечению их – пролонгируются. Только по годовому договору можно выселить неплательщика за 2 месяца просрочки платежа, в противном же случае, арендатор может законно проживать в квартире на протяжении полугода не платя за найм квартиры.

Наймодатель же, может расторгнуть договор, раньше даты его окончания, только через суд, и то, если у него для этого имеются веские основания, просрочки платежей, жалобы от соседей, несоблюдение условий договора. Что бы продлить договор, собственнику необходимо заранее предложить арендатору заключить новый договор.

И заключительный этап, это подписание самого договора найма, именно с даты подписания договор вступает в силу. Договор составляется в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.

https://www.youtube.com/watch{q}v=I8QsnlGaW-g

( В случае если, арендодатель захочет зарегистрировать договор и платить налоги, то необходимо составить договор в 3-х экземплярах, один из которых для налоговой).

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector