Права и обязанности собственников жилых помещений

Юридические возможности субъектов

В законодательстве закреплено три права собственника жилого помещения:

  1. Владение.
  2. Пользование.
  3. Распоряжение.

Это основные юридические возможности лица, из которых вытекают все остальные. Права собственников и нанимателей жилого помещения отличаются тем, что у последних нет права распоряжаться объектом.

Кроме этого, в Кодексе предусмотрены права:

  1. На предоставление жилых помещений физлицам на основании арендного договора.
  2. На передачу объекта в аренду юрлицам (с учетом предписаний, закрепленных ГК и ЖК).
  3. На предоставление жилой недвижимости в безвозмездное пользование.

В законодательстве закреплены некоторые ограничения права собственника жилого помещения. К примеру, нормами запрещено размещение в нем объектов производственного и промышленного назначения. Использование помещения для ведения предпринимательской деятельности допускается, согласно 288 статье ГК, после его включения в нежилой фонд.

Для приобретения собственником прав на жилое помещение оно должно быть пригодно для проживания, т. е. соответствовать всем санитарным, противопожарным и прочим нормам.

Права родственников владельца

Статья
40

1.
Каждый имеет право на жилище. Никто не
может быть произвольно лишен жилища.

2.
Органы государственной власти и органы
местного самоуправления поощряют
жилищное строительство, создают условия
для осуществления права на жилище.

3.
Малоимущим, иным указанным в законе
гражданам, нуждающимся в жилище, оно
предоставляется бесплатно или за
доступную плату из государственных,
муниципальных и других жилищных фондов
в соответствии с установленными законом
нормами.

неприкосновенность
жилища. Этот принцип установлен в
Конституции РФ и получил свое развитие
в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не
может вторгаться в жилище без разрешения
на то его владельца. Однако данный
принцип ограничивается законодательно,
например при проведении отдельных
следственных действий;

Субъекты
правоотношений — это лица, участвующие
в этих правоотношениях.

prava-sobstvennika-zhilogo-pomeshheniya

Участниками
жилищных отношений являются граждане,
юридические лица, Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации,
муниципальные образования.

1)
возникновения, осуществления, изменения,
прекращения права владения, пользования,
распоряжения жилыми помещениями
государственного и муниципального
жилищных фондов;

2)
пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда;

3)
пользования общим имуществом собственников
помещений;

4)
отнесения помещений к числу жилых
помещений и исключения их из жилищного
фонда;

5)
учета жилищного фонда;

6)
содержания и ремонта жилых помещений;

7)
переустройства и перепланировки жилых
помещений;

8)
управления многоквартирными домами;

9)
создания и деятельности жилищных и
жилищно-строительных кооперативов,
товариществ собственников жилья, прав
и обязанностей их членов;

10)
предоставления коммунальных услуг;

11)
внесения платы за жилое помещение и
коммунальные услуги;

Права и обязанности собственников жилых помещений

12)
контроля за использованием и сохранностью
жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и
техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства;

13)
осуществления государственного жилищного
надзора и муниципального жилищного
контроля.

Следует заметить и то, что права собственника жилого помещения затрагивают и граждан, которые являются членами их семьи. Это касается и лиц, зарегистрированных на жилой площади, даже если у них отсутствуют родственные связи с владельцем. Так, например, дальние родственники и лица, признанные официально нетрудоспособными, по закону могут быть признаны членами семьи собственника жилой недвижимости. На них распространяются те же права и обязанности, такая же ответственность и требования к соблюдению правил и норм эксплуатации имущества.

Весомым нюансом служит и то, что при прекращении семейных связей с владельцем жилья, человек автоматически теряет право пользоваться его жильём. В качестве исключения могут быть разве что особые случаи, рассматриваемые в суде, а также заранее составленные письменные и утверждённые нотариально соглашения.

Когда бывший член семьи неспособен финансово обзавестись иной жилой площадью, суд оставляет за ними право проживать в квартире владельца определённое время или может обязать найти этому гражданину другой жилой объект.

Многоквартирные дома

Гражданам, являющимся владельцами жилья в многоквартирном доме, помимо стандартных полномочий, о которых выше упоминалось, предоставлено также право пользоваться общим имуществом. К совместной собственности в данном случае отнесены лестничные площадки, шахта лифта и лифт, коридор, подвальные помещения, чердак, крыша, технический этаж, придомовая территория и оборудованные на ней площадки, парковка. Полный список зафиксирован в 36-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации.

Площадь придомовой территории определяется не самими жильцами, а требованиями градостроительного и земельного действующего законодательства. Возводить на ней какие-либо личные постройки запрещено. Нельзя и приватизировать часть этой территории, не говоря уже об ее отчуждении третьим лицам.

Поскольку правомочия собственников жилья в многоквартирном доме расширены благодаря общему имуществу, изменить его состав и размер, будь это в большую или меньшую сторону, невозможно без согласования между всеми владельцами. Таким образом, это ещё и возможность принимать участие в общих собраниях и влиять на принятые решения.

В законе закреплены различные права собственников жилых помещений в многоквартирных домах. В частности, указанные лица могут пользоваться помещениями, не являющимися частью квартир, в которых они проживают. К ним относят:

  1. Лифты, лифтовые шахты, лестница, приквартирные площадки, коридоры.
  2. Подвалы, чердаки, технические этажи.
  3. Крыши, ограждения (не несущие и несущие).
  4. Земельный участок (придомовую территорию) с расположенными на нем объектами благоустройства.
Предлагаем ознакомиться:  Как оформить дом после вступления в наследство в РФ{q}

Нюансы

Право пользования жилыми помещениями собственников жилья предполагает наличие прав пользования, распоряжения и владения общим имуществом. Для увеличения или уменьшения его объема необходимо согласие всех законных обладателей квартир в МКД. Аналогичное требование должно выполняться в случае передачи объектов общего пользования в эксплуатацию сторонним лицам. Для получения согласия собственников организуется общее собрание.

Передача общего имущества в пользование сторонним лицам допускается, если это не влечет нарушение прав собственников жилых помещений. К примеру, недопустима передача подвала в пользование лицу, планирующему обустроить в нем магазин. В противном случае доступ к инженерным системам может быть затруднен.

7. Действие жилищного законодательства во времени и в пространстве и его применение по аналогии

Акты
жилищного законодательства по общему
правилу вступают в действие со дня их
опубликования, если в самом акте не
указан другой срок. Например, в Законе
о государственной регистрации прав
говорится, что Закон вводится в действие
по истечении шести месяцев со дня его
опубликования. Такой срок обычно
устанавливается для того, чтобы
государственные органы приняли все
необходимые меры к его применению.

Поскольку
гражданское законодательство (частью
которого является жилищное) находится
в ведении Российской Федерации,
гражданско-правовые нормативные акты,
в том числе жилищные, распространяют
свое действие на всю территорию России.
Орган, издавший нормативный правовой
акт, может ограничить территорию его
действия

Применение
жилищного законодательства по аналогии

Согласно
части 1 статьи 7 ЖК РФ, если жилищные
отношения не урегулированы жилищным
законодательством или соглашением
участников таких отношений, если
отсутствуют нормы гражданского или
иного законодательства, прямо регулирующие
такие отношения, то к ним, если это не
противоречит их существу, применяется
жилищное законодательство, регулирующее
сходные отношения (аналогия закона).

Под аналогией закона понимается
применение к соответствующему отношению
того закона, который регулирует сходные
отношения. Применять подобный прием
необходимо потому, что решение по
юридическому делу обязательно должно
иметь правовое основание, и, если нет
нормы, прямо предусматривающей спорный
случай, необходимо найти норму,
регулирующую сходные со спорным
отношения. «Правило найденной нормы»
используется в качестве правового
основания при принятии решения по делу.

Согласно
части 2 статьи 7 ЖК РФ, если невозможно
использовать аналогию закона, то права
и обязанности участников жилищных
отношений определяются исходя из общих
начал и смысла жилищного законодательства
(аналогия права) и требований
добросовестности, гуманности, разумности
и справедливости. Под аналогией права
понимается применение к тому или иному
отношению общих начал и смысла жилищного
законодательства с учетом требований
добросовестности, гуманности, разумности
и справедливости, которыми должны
руководствоваться субъекты жилищного
отношения и суд, рассматривающий
соответствующий вопрос. Аналогия закона
имеет приоритет перед аналогией права.

Особенности придомовой территории

Размер и границы участка устанавливаются в соответствии с правилами, закрепленными в градостроительном и земельном законодательстве. Придомовая территория, как объект недвижимости, неотделимый от МКД, может обременяться правом ограниченного использования сторонними лицами.

Новые обременения могут устанавливаться только в соответствии с соглашением всех законных обладателей квартир с субъектом, требующим их. Все возникающие споры по данному вопросу разрешаются в судебном порядке.

Семья собственника жилого помещения

1)
из договоров и иных сделок, предусмотренных
федеральным законом, а также из договоров
и иных сделок, хотя и не предусмотренных
федеральным законом, но не противоречащих
ему;

2)
из актов государственных органов и
актов органов местного самоуправления,
которые предусмотрены жилищным
законодательством в качестве основания
возникновения жилищных прав и обязанностей;

3)
из судебных решений, установивших
жилищные права и обязанности;

4)
в результате приобретения в собственность
жилых помещений по основаниям, допускаемым
федеральным законом;

5)
из членства в жилищных или жилищно-строительных
кооперативах;

6)
вследствие действий (бездействия)
участников жилищных отношений или
наступления событий, с которыми
федеральный закон или иной нормативный
правовой акт связывает возникновение
жилищных прав и обязанностей

Жилищные
права и обязанности возникают из
оснований, предусмотренных статьей 10
ЖК РФ, другими федеральными законами и
иными правовыми актами, а также из
действий участников жилищных отношений,
которые хотя и не предусмотрены такими
актами, но, в силу общих начал и смысла
жилищного законодательства, порождают
жилищные права и обязанности.

Права и обязанности собственников жилых помещений

Права и юридические возможности законных обладателей жилой недвижимости тесно связаны друг с другом. Одной из важнейших обязанностей считается содержание помещения в надлежащем состоянии. Выполнение ее предполагает обеспечение сохранности объекта посредством проведения ремонта, в т. ч. и капитального.

В отечественном законодательстве предусмотрено право собственника жилого помещения возложить бремя содержания на другое лицо, в т. ч. юридическое, а также на государство или муниципалитет. Основанием для этого может являться федеральный закон либо соглашение о предоставлении объекта во временное владение или пользование.

Правам членов семьи законного владельца жилья и их обязанностям посвящена 31 статья ЖК.

Семья собственника, как правило, проживает с ним. Соответственно, наравне с законным владельцем его близкие солидарно отвечают по всем обязательствам. А как обстоит дело с юридическими возможностями родственников собственника жилого помещения{q} Права членов семьи закреплены, как выше говорилось, в ст. 31 ЖК, а также в ст. 292 ГК.

К указанным субъектам относят детей, родителей, супруга/супругу. Закон допускает признание в качестве членов семьи других родственников и нетрудоспособных иждивенцев. Для этого эти лица должны быть вселены самим собственником в жилое помещение в качестве членов семьи.

Предлагаем ознакомиться:  Имеют ли право судебные приставы арестовывать зарплатную карту

При прекращении семейных отношений с законным владельцем жилья право пользования объектом у бывшего родственника прекращается. Исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей. Собственник и бывший родственник, однако, вправе заключить соглашение, на основании которого право пользование за последним будет сохранено.

1_52553561a39c952553561a3a19

На практике нередки случаи, когда у бывшего члена семьи отсутствуют основания или возможность приобрести другую недвижимость. В таких ситуациях право пользования помещением собственника у него сохраняется по решению суда. При этом суд вправе определить конкретный срок, по истечении которого право будет прекращено.

В законодательстве предусмотрены гарантии для бывшего родственника, в пользу которого на собственника возложены алиментные обязательства. Суд вправе обязать законного владельца обеспечить указанное лицо другим жилым помещением взамен выплаты алиментов.

Возникновение собственности

Закон закрепляет за собственниками помещений в МКД обязанность по содержанию общего имущества. Расходы каждый субъект несет в размере, соответствующем доле, принадлежащей ему. Аналогичное правило действует в отношении комнат – частей коммунальной квартиры.

Права на жилое помещение возникают у субъектов по разным основаниям. Объект может перейти к лицу в результате дарения, наследования, по договору купли-продажи, мены и пр. Сделки с недвижимостью должны совершаться в строгом соответствии с законодательством.

В ГК закреплено требование об обязательной госрегистрации действий с объектами. Порядок оформления сделок регламентируется нормами 122-ФЗ. По результатам госрегистрации заявитель получает документ унифицированной формы, подтверждающий права на жилое помещение.

Глава 4. Ст. 25-28

Переоборудование
жилых помещений может
включать: установку бытовых электроплит
взамен газовых плит или кухонных очагов,
перенос нагревательных сантехнических
и газовых приборов, устройство вновь и
переоборудование существующих туалетов,
ванных комнат, прокладку новых или
замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических
сетей и устройств для установки душевых
кабин, «джакузи», других сантехнических
и бытовых приборов.

Перепланировка
жилых помещений может
включать: перенос и разборку перегородок,
перенос и устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных
квартир, устройство дополнительных
кухонь и санузлов, расширение жилой
площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь.

Данные
перечни не являются исчерпывающими.
При определении видов работ, исполнение
которых может считаться переустройством
(перепланировкой), следует исходить из
того, что ими могут считаться любые
изменения жилого помещения, требующие
внесения изменений в технический паспорт
жилого помещения.

Однако
технический паспорт также содержит
данные, изменение которых не может
считаться переустройством или
перепланировкой, в частности: вид
жилищного фонда, к которому относится
помещение; точный адрес; этаж;
оборудованность переговорно-замочным
устройством, радиотрансляционной сетью,
телефоном.

В
ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень
документов, представляемых в орган,
осуществляющий согласование по месту
нахождения переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения;
представляется также проект переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.

На
переустройство и (или) перепланировку
жилого помещения, занимаемого нанимателем
по договору социального найма, требуется
письменное согласие всех членов семьи
нанимателя.

Собственники
жилых помещений вправе не испрашивать
такого согласия третьих лиц, пользующихся
жилым помещением.

Положительное
решение органа, осуществляющего
согласование переустройства и (или)
перепланировки, является основанием
для переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения в соответствии с
проектом.

• непредоставления
полного пакета необходимых документов;

• предоставления
документов в ненадлежащий орган;

• несоответствия
проекта переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.

Завершение
переустройства и (или) перепланировки
подтверждается подписанием органом,
осуществляющим согласование переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения,
акта приемочной комиссии.

Запреты и ограничения

Законодательство не допускает эксплуатацию объекта не по назначению. В случае нарушения этого предписания право пользоваться жилым помещением собственник потеряет. Ущерб, возникший вследствие ненадлежащей эксплуатации недвижимого объекта, влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

23. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Статья
29. Самовольными
являются переустройство и (или)
перепланировка жилого помещения,
проведенные при отсутствии основания,
предусмотренного ЖК РФ (т. е. документа,
выданного органом, проводящим
согласование), или с нарушением проекта
переустройства и (или) перепланировки,
представлявшегося в данный орган.

Собственник
жилого помещения, которое было самовольно
переустроено и (или) перепланировано,
или наниматель такого жилого помещения
по договору социального найма обязан
привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке,
которые установлены органом, осуществляющим
согласование.

На
основании решения суда жилое помещение
может быть сохранено в переоборудованным
состоянии, если этим не нарушаются права
и законные интересы граждан либо это
не создает угрозу их жизни или здоровью.

• в
отношении собственника о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения
с выплатой собственнику вырученных от
продажи такого жилого помещения средств
за вычетом расходов на исполнение
судебного решения с возложением на
нового собственника такого жилого
помещения обязанности по приведению
его в прежнее состояние;

• в
отношении нанимателя жилого помещения
по договору социального найма о
расторжении данного договора с возложением
на собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по указанному
договору, обязанности по приведению
такого жилого помещения в прежнее
состояние.

Орган,
осуществляющий согласование, для нового
собственника жилого помещения, не
приведенного в прежнее состояние, или
для собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по расторгнутому
договору, устанавливает новый срок.
Если ситуация не изменяется, такое жилое
помещение подлежит продаже с публичных
торгов.

Завещательный отказ

Права собственника жилого помещения включают в себя также возможность определить судьбу своего имущества. Для этого субъект оформляет завещание. При этом закон предусматривает право пользования объектом по завещательному отказу. Субъект, обладающий им, получает возможность зарегистрировать право пользования.

Предлагаем ознакомиться:  Перевод мат капитала в банк сроки

Дееспособное лицо, проживающее в помещении, полученном по завещательному отказу, солидарно с собственником отвечает по всем обязательствам.

Изъятие земли для муниципальных или государственных нужд

Положения 32 статьи ЖК обеспечивают защиту прав лиц, у которых был изъят земельный участок, на котором расположено жилое помещение. В таких ситуациях объект может быть выкуплен у субъекта. При необходимости изъятия части надела выкуп части помещения возможен исключительно по согласию законного владельца. Приобретение может осуществлять государство, субъект РФ или муниципалитет в зависимости от того, для чьих именно нужд совершается сделка.

Принять решение об изъятии может орган госвласти или местного самоуправления. Порядок принятия и оформления соответствующего акта закрепляется федеральным законодательством. Решение подлежит госрегистрации. Уполномоченная структура при этом обязана уведомить законного владельца помещения о принятом решении за год до изъятия.

Законный владелец со дня госрегистрации решения об изъятии вправе владеть, распоряжаться, пользоваться объектом по собственному усмотрению, осуществлять расходы, необходимые для обеспечения использования жилья по назначению. Вместе с тем на собственника могут быть возложена обязанность компенсировать убытки и затраты, связанные с вложениями, произведенными им в указанный период, если они существенно увеличили стоимость изымаемого объекта.

Условия выкупа, сроки, а также стоимость помещения устанавливаются в соглашении с законным владельцем. В документе должна прописываться обязанность государства, субъекта РФ или муниципалитета в назначенный срок уплатить выкупную стоимость в полном размере.

В выкупную цену входят:

  1. Рыночная стоимость недвижимости.
  2. Убытки, возникшие у собственника вследствие изъятия объекта. К ним в числе прочего относят расходы законного владельца, осуществляемые им при смене места проживания, временном пользовании другим помещением до приобретения жилья (если в соглашении не предусматривается сохранение права пользования до покупки новой недвижимости), переезде, поиске помещения, оформлении прав на новое жилье, досрочном прекращении обязательств перед другими лицами и пр.

По соглашению с собственником ему может предоставляться иная недвижимость взамен изымаемой с зачетом ее цены в выкупную стоимость.

В случае несогласия лица с решением об изъятии объекта из его собственности или при недостижении соглашения с ним о выкупной стоимости либо о других условиях изъятия орган госвласти (местного самоуправления) может обратиться в суд. Соответствующий иск должен быть подан до истечения 2-х лет с даты получения собственником уведомления.

Аварийные дома

В случае признания уполномоченным органом госвласти (местного самоуправления) жилого многоквартирного дома аварийным сооружение подлежит сносу или реконструкции. Указанный орган вправе предъявить собственникам помещений в таком МКД требование о сносе или реконструкции. Если в установленные сроки субъекты не выполнили данное требование, участок, на котором расположен аварийный объект, изымается для государственных (муниципальных) нужд. Соответственно, изъятию подлежат все помещения, находящиеся в МКД, кроме тех, которые являются собственностью муниципалитета.

Если в отношении участка, на котором находится аварийный жилой дом, принято решение о развитии территории, орган, вынесший такой акт, должен предъявить собственникам требование о сносе либо реконструкции объекта, а также установить срок не меньше 6 мес. на подачу заявления для оформления разрешения на строительство, реконструкцию либо снос.

Выселение

Право пользования помещением может быть прекращено по основаниям, предусмотренным в законодательстве либо договоре, а также по решению суда. При их наступлении лицо обязано освободить помещение. Если субъект в срок, указанный собственником объекта, не прекратил пользование, осуществляется его принудительное выселение по судебному постановлению.

Если гражданин, использующий помещение в соответствии с судебным решением, вынесенным с учетом ч. 4. 31 статьи ЖК либо по завещательному отказу, эксплуатирует его не по назначению, регулярно ущемляет интересы и нарушает права соседей, бесхозяйственно обращается с недвижимостью, допускает ее разрушение, то собственник может предупредить его (письменно или устно) о необходимости устранить допущенные нарушения.

Если после предупреждения законного владельца пользователь продолжает допускать нарушения прав соседей, ущемлять их интересы, эксплуатировать объект не по назначению либо не осуществляет ремонт без уважительной причины, он подлежит выселению в соответствии с решением суда.

Заключение

Право собственности на жилье – неотъемлемый элемент комплекса гражданских прав. Действующее законодательство обеспечивает защиту этого права от посягательств третьих лиц. Никто не может быть лишен жилища, кроме как по основаниям, закрепленным нормами.

Собственники жилья обладают достаточно большим объемом прав. Они могут пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом, принадлежащим им на законных основаниях. Принадлежность объекта устанавливается при госрегистрации права. Данная процедура является обязательной. Любые юридические действия с жильем должны быть зарегистрированы.

Реализовывая свои права, каждый собственник должен помнить и о своих обязанностях. Пользование помещением должно осуществляться строго в соответствии с его назначением. При этом эксплуатация объекта не должна нарушать интересы других лиц. В число обязанностей собственника и лиц, проживающих с ним, включено обеспечение надлежащего состояния помещения. Это означает, что субъекты должны своевременно осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные услуги.

Еще одна обязанность – своевременное отчисление налогов. Все собственники платят налог с имущества. Кроме этого, НК устанавливает обязанность отчислять платежи с дохода, если владелец передал помещение в аренду.

zhilischyu_kodeks_rf

Законодательство также устанавливает ответственность за неисполнение предписаний. В случае грубого нарушения требований лицо может лишиться прав на жилое помещение.

https://www.youtube.com/watch{q}v=fXGAbqsQGlc

Источник

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector