Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях: 

  • если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца; 
  • если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства; 
  • если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства; 
  • если застройщик отказался продлить банковское поручительство. 

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

  • Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения. 

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях: 

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику; 
  • существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома. 

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ.

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

  • Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (по всем договорам ДДУ);
  • Обязательное Откроется в новой вкладке.»>страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ с 2014 года);
  • Отчисления в Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
  • Расчеты по договорам через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Предлагаем ознакомиться:  Расчет отпускных онлайн в 2020 году

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора.

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие.

Взыскание с застройщика неустойки.

Если застройщик находится на стадии процедуры банкротства, то все его действия попадают под законодательство о банкротстве. Взыскивать неустойку, как и возврат денежных средств, дольщику придется только в рамках дела о банкротстве. Для этого дольщику надо написать исковое заявление в арбитражный суд о включении его в список кредиторов.

Чтобы правильно провести все досудебные и судебные тяги, дольщику лучше всего обратиться к адвокату. Только грамотный специалист в области банкротства сможет обеспечить возврат вложенных средств и возмещения неустойки с застройщика-банкрота.

Неустойка может быть законной, то есть установленной ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве. 

Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную. Размер неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания объекта долевого строительства.

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

Неустойка ежедневно, до удовлетворения требований застройщиком, будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять исковое заявление и расчет неустойки. Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x 8,25% (ставка рефинансирования Банка России) x цена договора x 2 = сумма неустойки.

Возмещение застройщиком убытков.

В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья.

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда. Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований.

Предлагаем ознакомиться:  Образец служебной записки о возмещении денежных средств

Остановит ли УК РФ недобросовестных застройщиков?

Если следовать практике судебных разбирательств между дольщиками и строительными компаниями, то налицо в подавляющем большинстве случаев тщательная предварительная подготовка, которая позволяет замаскировать неблагонадежность компании. Казалось бы, поручительство банка или страховка – это надежная гарантия возмещения убытков дольщикам, если строительство не будет завершено в срок. Но на деле формулировки страховок и поручительств могут быть настолько туманными, что в итоге никто по ним ничего получить не сможет.

За счет средств, полученных от продажи первых квартир в будущем жилом комплексе застройщик получает на руки сумму, с лихвой покрывающую его затраты на совершение предусмотренных ФЗ №214 действий: оформление проектной декларации, получение разрешения на строительство и т.д. А вот потом все зависит от намерений строительной компании. Никто не даст гарантии, что строительство действительно будет вестись, а не остановится.

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

Чтобы доказать состав преступления по ст. 200.3 УК РФ, необходимо сначала доказать, что деньги были привлечены именно для целей строительства, а не для каких-то иных. А на практике добыть такие доказательства часто невозможно. Помощь профессионального юриста в подобной ситуации – необходимость, так как собрать доказательную базу не просто.

Важно отметить примечание к ст. 200.3 УК РФ, согласно которому строительная компания может быть полностью освобождена от уголовной ответственности, если он добровольно вернул всем дольщикам полученные от них деньги, а также сделал все, чтобы ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию.

Важно отметить примечание к ст. 200.3 УК РФ, согласно которому строительная компания может быть полностью освобождена от уголовной ответственности, если он добровольно вернул всем дольщикам полученные от них деньги, а также сделал все, чтобы ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию. 

Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности.

Кроме того, застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения: 

  • продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований; 
  • обман потребителей; 
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства; 
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства.

Кроме того, виновные должностные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ. Максимальный штраф по этой статье достигает до 1 млн. рублей дляюридического лица и 50 тыс. рублей для должностного (физического) лица.

Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.

Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для регистрации договора аренды в росреестре

В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.

Застройщик при недобросовестном исполнении своих обязанностей может нести административную ответственность. Регулируется она, помимо прочего, частью 2 ст. 14.28 КоАП. Данная статья предусматривает необходимость публикации в СМИ или в информационно-коммуникационных сетях стопроцентно достоверной информации об объекте строительства, а также запрещает нарушать сроки данного размещения.

Данное нарушение грозит застройщику большим штрафом, от 500 тысяч до миллиона рублей. Причём данный штраф может быть выписан не единожды, а за каждый заключенный договор долевого участия.

Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Ст. 14.3 КоАП РФ позволяет привести застройщика к ответственности даже за рекламу без имеющегося на руках разрешения на строительство, либо за рекламу, в которой указаны некорректные данные или неполная информация, например, отсутствие наименования застройщика. Штраф может варьироваться от ста тысяч до полумиллиона рублей.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Очень частая уловка, на которую попадают те, кто внимательно не читает свой ДДУ. В договоре прописывается, что изменение площади считается ничтожным и финансовой корректировке не подлежит, но при этом дается гарантия по количеству комнат. Т.е. купили вы двухкомнатную квартиру 55 м. кв. Застройщик построил вам, но 50 м.кв., но двухкомнатную. Здесь по дду у вас есть соглашение, что вы не имеете притензий в таких случаях. Доказывать свою правоту вам придется только через судебные инстанции.

На этом обязанности застройщика не заканчиваются. Не только административная ответственность по КоАП регулирует его деятельность. Застройщик также должен действовать по 214 ФЗ, что подразумевает, что он:

  • гарантирует соблюдение всех необходимых сроков и обязуется по вводу объекта строительства в эксплуатацию оперативно передать его дольщику;
  • гарантирует заключение договора в строго письменной форме во избежание возможности двойной продажи квартир, то есть продажи одного объекта недвижимости двум разным людям;
  • гарантирует передачу строящихся объектов и земельного участка, на котором они возводятся, в залог, что упростит компенсацию денежных средств в том случае, если застройщик окажется банкротом;
  • несёт обязательства за предоставление максимально полной, подробной и достоверной информации в договоре, который заключается с дольщиком: там недвусмысленно указываются сроки сдачи объекта, детали об объекте недвижимости (номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и так далее) и полная стоимость приобретаемого дольщиком объекта недвижимости.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector