Основные риски при продаже квартиры по доверенности

В каких случаях нужна доверенность

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

https://www.youtube.com/watch{q}v=jeXboPopAdE

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Квартиру продают по доверенности

Последнее обновление: 10.12.2017

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

https://www.youtube.com/watch{q}v=1sW9CL7HH1M

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры{q}

Сейчас узнаем.

Для продавца

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!
или по телефону:Москва и область: 7-499-938-54-25Санкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54Федеральный: 7-800-350-84-02

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков. Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Предлагаем ознакомиться:  МФЦ регистрация права собственности — пошаговая инструкция

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

​Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз. Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой. Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку. Автоматический срок действия доверенности – 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность – 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

  • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
  • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
  • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
  • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников – весьма спорный вопрос.

Нет видео.

Видео (кликните для воспроизведения).

Эти риски – самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо – мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон – для покупателя и продавца.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.”>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.”>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Какие риски для покупателя и продавца существуют при продаже квартиры по доверенности{q}

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.

-Почему{q}

  • Доверенность может быть фальшивая
  • Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен
  • Доверенность может быть отозвана
  • Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу
  • Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.
  • Доверитель просто передумал продавать
  • Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
  • Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи

— Что же делать{q}  Отказаться от сделки!

-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.

  • Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность — она вносится в этот реестр.

Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.

Реестр отмененных доверенностей  

  • Выясните причины, побудившие Продавца выдать доверенность.

Особое внимание необходимо уделить доверенностям с правом получения денег.

Мне лично несколько раз выдавались такие доверенности и сделки проходили успешно.

Но подписывать договор с Доверенным лицом продавца, обладающим такими полномочиями   я бы поостереглась 

Представитель собственника, иначе называемый «доверенное лицо», имеет право получать аванс за квартиру, заключать договор купли-продажи, регистрировать переход права собственности, и, наконец, получать полную сумму оплаты. Основные аспекты доверенностей рассматриваются в статьях 185—189 ГК РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 . Это быстро и !

Для продавцов

Однако данная процедура несёт в себе определённые риски как для продавца, так и для покупателя.

Внимание! Ежегодно суды выносят сотни решений о недействительности договоров купли-продажи, заключенных на основании генеральной доверенности.

Чаще всего продавец подвергает себя риску в следующих случаях:

  1. Доверенное лицо неспособно выполнить возложенные на него функции по причине либо недостаточности знаний и опыта, либо психических отклонений. В обеих случаях это грозит потерей как собственности, так и денег, вырученных от её продажи.
  2. Доверенное лицо может оказаться мошенником, сознательно пытающимся получить выгоду обманным путем. Доверитель не имеет гарантии того, что деньги, полученные от продажи жилья, будут вовремя и в полном объеме ему переданы. Наиболее часто жертвами действий мошенников становятся одинокие люди преклонного возраста, в группу риска входят также заключенные, алкоголики, наркоманы.
  3. Возможны случаи, когда собственник недвижимости вообще не будет знать о существовании доверенности на продажу его квартиры:
    • во-первых, если доверенность является поддельной;
    • во-вторых, если третье лицо, выдающее себя за собственника и имеющее на руках его паспорт, подпишет доверенность в присутствии нотариуса.

Для покупателей

Не меньшие риски несут и покупатели жилья. Чаще всего встречаются следующие ситуации:

  1. Собственник жилья оказывается недееспособным или частично дееспособным лицом, следовательно доверенность не имеет законной силы. Признать его таковым могут уже после подписания генеральной доверенности.
  2. Собственник квартиры отменил действие доверенности, возможно даже находясь в другом городе. О таком его праве упоминается в подпункте 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. При этом законодательство не обязывает его уведомлять о таком действии нотариуса, заверявшего доверенность, либо лицо, на имя которого она выписана.
  3. Доверенность может быть написана при помощи стандартных формулировок, тогда как собственник жилья будет подразумевать под этим не продажу жилья, а, допустим, его обмен.
  4. Бывают случаи, что к моменту заключения договора собственник квартиры, подписавший доверенность, оказывается мёртвым или пропавшим без вести, сделка признается ничтожной, а покупателям предстоит судебная тяжба с его наследниками.
  5. В случае описанных выше мошеннических действий бывший собственник квартиры может в судебном порядке восстановить своё право собственности, указав, что доверенность была получена от него путём обмана, шантажа или угроз. Пострадает при этом не мошенник, который может к тому времени скрыться, а покупатель, лишившийся как приобретенной квартиры, так и денег, на неё потраченных.

Во всех случаях предыдущий собственник квартиры вправе обратиться в суд для признания недействительным договора о купле-продаже. Решение в его пользу означает возвращение ему права собственности на жильё. Тогда как получение покупателем своих денег обратно может оказаться делом хлопотным, иногда с привлечением судебных исполнителей.

Как их избежать{q}

Специалисты по недвижимости при покупке квартиры по доверенности рекомендуют обратить внимание на ряд требований, от соблюдения которых будет зависеть, окажется ли сделка в итоге удачной, будет ли она соответствовать желаниям обеих сторон.

  1. Во-первых, необходимо удостовериться, что доверенность не имеет истекший срок действия, правильно составлена и нотариально заверена. Если в доверенности не был указан срок действия, то предполагается, что она действительна на протяжении года. Подпись нотариуса, его печать должны нормально читаться.

    Важно! Следует проверить контактные данные нотариуса на веб-портале Федеральной нотариальной палаты и отправить ему соответствующий запрос о действительности доверенности.

    Серия и номер паспорта собственника в доверенности, должны совпадать с данными в выписке из ЕГРП или Титуле на квартиру. Паспорт доверенного лица также сверяется со сведениями в доверенности.

  2. Во-вторых, обязательным требованием является проверка риэлтором квартиры на «юридическую чистоту». При этом выясняются данные о праве собственности на жилье, зарегистрированных в нем лицах, наличии долгов, арестов или ограничений по продаже.

    Особое внимание необходимо уделить выяснению личности и дееспособности собственника, является ли он живым и где зарегистрирован после выписки из продаваемого жилья.

  3. В-третьих, следует определить, не была ли получена генеральная доверенность незаконным путем, например посредством обмана или насилия.

    Для этого рекомендуется пообщаться с собственником квартиры при помощи личной встречи, по телефону или посредством веб-коммуникаций. Важно, чтобы он подтвердил своё согласие на продажу жилья за определенную цену и на оговоренных условиях.

    Идеальным вариантом будет оформление им нотариально заверенного заявления соответствующего содержания.

Предлагаем ознакомиться:  Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как правильно оформить разрешение на строительство ИЖС

Необходимость тех или иных действий зависит от таких обстоятельств, как частота перехода квартиры из рук в руки, проживание в ней детей или людей преклонного возраста, место пребывания собственников.

Справка! В случае продажи квартиры по доверенности рекомендуется действовать при посредничестве нотариуса либо риэлтора, обладающих необходимыми навыками для выполнения подобных операций.

Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.

Покупка квартиры по доверенности

Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки. В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя. Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.

Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.

Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.

  • Где регистрировать доверенностьдоверительная перепродажа. Это самый серьезный риск для продавца, поэтому желательно избегать таких способов продажи, когда одновременно происходит и продажа квартиры и получение денежных средств за сделку. И даже при правильной юридической организации процесса продажи квартиры, доверенное лицо может просто забрать деньги из сейфовой ячейки банка и оставить их себе. Наиболее часто можно встретить именно такой вид мошенничества с генеральной доверенностью. Бывают случаи, когда мошенничество с продажей квартиры по доверенности проводит не только постороннее лицо, а близкие родственники владельца квартиры. Для того чтобы избежать такой ситуации, получать денежные средства за продажу квартиры лучше лично;
  • аннулирование доверенности представляет собой риск для покупателя. Доверитель может аннулировать доверенность в любой момент, для этого не требуется присутствия обеих сторон, то есть доверителя. Покупатель также не уведомляется об этой процедуре. То есть может получиться так, что покупатель деньги передал, а в Росреестре сделку приостанавливают. Чтобы этого избежать, деньги нужно передавать через банковскую ячейку, чтобы доверенное лицо не имело возможности получить оплату за продажу квартиры до того момента, пока не произойдет регистрация прав собственности;
  • недееспособность доверителя. Если доверителя признали недееспособным, то доверенность автоматически аннулируется и сделки, которые были совершены с такой доверенностью, будут считаться недействительными.
  • произвести отзыв лицензии, если окончился срок ее действия;
  • при необходимости признать доверенность недействительной через суд, и также все операции, совершенные по ней;
  • оформлять доверенность только людям хорошо вам знакомым, в которых вы уверены, что они честные и ответственные;
  • прописывать в доверенности, на какие конкретно операции она выдается, избегать оформления доверенности с неограниченными полномочиями;
  • желательно не оформлять доверенность на получение оплаты;
  • по возможности не оформлять доверенность на заключение договора купли- продажи и на получение аванса.

Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Оформите у нотариуса соответствующий документ, выбрав доверенное лицо, готовое взять на себя эти хлопоты. Данная бумага позволит уполномоченному человеку осуществлять оговоренные действия в пользу доверителя (статья 185. ГК РФ). Главное все сделать по закону и постараться просчитать возможные нюансы.

Виды доверенностей

Все доверенности можно разделить на три основные типа:

  1. Разовые.
  2. Специальные.
  3. Генеральные.

Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.

В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.

https://www.youtube.com/watch{q}v=9bHMGenmByo

При особых условиях допускаются иные виды:

  • для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
  • для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
  • для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.

Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.

Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:

  1. Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
  2. Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
  3. Права на действия по получению:
  • справок;
  • удостоверений;
  • документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
  • документов в органах технической инвентаризации;
  • документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.

Также следует обусловить права на:

  • сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
  • подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
  • получение уведомления о государственной регистрации;
  • сообщение об отказе в государственной регистрации;
  • право подачи дополнительных документов;
  • внесение изменений в ЕГРП;
  • внесение изменений в документы;
  • оплату тарифов, сборов, пошлин;
  • получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
  • написание от имени доверителя заявления;
  • роспись за доверителя;
  • все действия, связанные с данным поручением;

Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.

Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:

  • иногородние граждане;
  • иностранные граждане;
  • люди, экономящие свое время.

На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:

  1. Близкого для покупателя человека.
  2. Родственника.
  3. Риэлтора.

Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.

Внимание: доверенность не оформляется на юридическое лицо, только на физическое.

Виды сделок приобретения квартиры по доверенности.

Нотариально заверенный документ позволяет совершать оформление документов третьим лицам в сделках с чистой продажей квартиры, либо с участием в долевом строительстве.

Разница будет только в прописанных действиях: в сделке по покупке квартиры основное — это «совершение действий по покупке квартиры», при долевом участии — заключение договора долевого участия.

Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя. В тоже время остается несколько ситуаций рисков для обеих сторон:

  1. Человек, которому потребовалась доверенность для проведения сделки купли-продажи, может аннулировать ее в любое удобное для него время. Для этого ему просто необходимо прийти в любую нотариальную контору и заявить о своем желании (п. 1 ст. 188 ГК РФ).
  2. Если доверитель умер до дня совершения сделки, то она может быть аннулирована по требованию его наследников (п. 2 ст. 189 ГК РФ).
  3. Если будет доказано, что один из присутствующих (доверитель и лицо, принимающее обязательства) были на момент подписания доверенности недееспособным, то сделка может быть расторгнута (пп. 6 п. ст. 188 ГК РФ).

Необходимо знать, что по сделкам с недвижимостью срок исковой давности 1 календарный год. В течение этого периода она может быть расторгнута. Чтобы этого не случилось потом, рекомендуем обратиться к юристам в режиме онлайн прямо сейчас.

Документы для оформления доверенности. Так как к нотариусу идут обе стороны договора, то и у доверителя, и у лица, исполняющего его поручения, при себе должны быть действующие паспорта Российской Федерации. В связи с этим риска при оформлении доверенности и дальнейших действиях от лица покупателя для обеих сторон на законодательном уровне не существует.

Квартира по доверенности с материнским капиталом. Использование средств пенсионного фонда влечет за собой возникновение дополнительных условий в доверенности.

В данном случае необходимо указать, что потенциальный покупатель доверяет не только от своего имени, но и имени несовершеннолетнего ребенка (в этом случае указывается имя, отчество, фамилия ребенка, дата рождения, место рождения, свидетельство о рождении и его номер).

Законность доверенности. Доверенность вступает в силу с момента подписания ее сторонами. Обязательное условие: она является номерным документом, это подтверждается местом заключения, датой, подписью и печатью нотариуса. Внизу документа ставится номер, занесенный в открытый реестр.

Стоимость услуги. Клиент оплачивает услугу по подтверждению дееспособности и законности договора. Общая стоимость складывается из тарифа и услуг технического характера, последние примерно составляют от 1 500 рублей, а тариф от 200 рублей. Взыскание основано на статье 15, 23 ОЗН.

Предлагаем ознакомиться:  Охрана труда Основные права обязанности работника и работодателя

Обезопасить себя хотят все стороны сделки купли-продажи квартиры. В рассматриваемом варианте – это три участника:

  1. Продавец.
  2. Покупатель.
  3. Доверенное лицо.

Для покупателя считается наиболее безопасным вариант оформления разовых доверенностей на один вид работы. Совершили операцию, а далее или продолжайте самостоятельно, или делайте новую доверенность. Но каждый визит потребует дополнительных материальных затрат и времени.

Покупателю необходимо проверить лично:

  • наличие реального продавца (знакомство с ним);
  • есть ли в списке нотариусов тот человек, к которому собираются идти для оформления доверенности;
  • паспорт доверенного лица.

Приобретение и продажа недвижимости должны проводится под четким руководством юристов. Агентство недвижимости может предложить своим клиентам услуги собственного юридического отдела, а клиент может воспользоваться этим предложением.

Работа с нотариальной доверенностью снижает риски при проведении сделки купли-продажи, но основные нюансы следует просчитывать до того, как переданы документы на жилье или деньги. Как это сделать с минимальными затратами для обеих сторон, готовы рассказать наши юристы в режиме онлайн.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой.

Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку.

Автоматический срок действия доверенности — 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность — 3 года.

Риски покупателя

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст.

    188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника.

    Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст.

    188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.

  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Процедура совершения сделки

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки. Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице. Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

Речь в таких случаях также может идти:

  • о заключённых;
  • о военнослужащих;
  • о моряках в рейсе;
  • о больных, которые находятся на длительном излечении;
  • о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
  • о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени{q}

Покупка квартиры через доверенное лицо имеет те же этапы оформления, что и стандартная процедура. Она отличается от привычных условий только одним – вместо продавца подписи везде ставит доверенное лицо.

Правильное течение процесса обусловлено следующими этапами:

  1. Достигается обоюдостороннее согласие по поводу условий предстоящей сделки.
  2. Подписывается договор купли-продажи.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег либо самому продавцу, либо его представителю.
  4. Производится государственная регистрация прав собственности нового владельца.

После этого сделка считается законченной.

Согласование условий – это предварительный этап, но он имеет не меньшее значение, чем все последующие. Именно в этот момент определяется:

  • как будет происходить сотрудничество;
  • какая будет цена квартиры окончательно;
  • как будут передаваться денежные средства – наличными или через банк;
  • способы передачи средств – частями или всей суммой сразу;
  • место передачи – у нотариуса, в банке, в ином месте;
  • предварительная дата подписания договора и передачи ключей от недвижимости;
  • и многое другое.

Достигнутое согласование рекомендуется скреплять предварительным договором, особенно если отдается задаток за жилье.

Подписание договора

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Кроме всех обязательных пунктов, в договоре следует подробно и наиболее полно описать сам продаваемый объект. Принято указывать следующие сведения о жилплощади:

  1. Кадастровый номер помещения.
  2. Размеры жилой и общей площади.
  3. Год постройки строительного объекта.
  4. Материал, из которого выстроено домовладение.
  5. Этажность.
  6. Количество комнат.

Важно, чтобы при идентификации проданного помещения не возникало никакой двойственности.

Передача денег

Передача денег может быть произведена несколькими способами:

  1. Без посредников непосредственно от покупателя к доверителю.
  2. Через банк путем перечисления средств с одного счета на другой.
  3. Через третьих лиц, когда деньги резервируются и переводятся продавцу только после окончательной регистрации.

Наиболее приемлемый для обеих сторон именно последний вариант. Он позволяет обезопасить обе стороны. Вся сумма закладывается в ячейку, но доступа к ней ни у покупателя, ни у продавца нет. Средства поступят либо продающей стороне, если никаких препятствий в оформлении не возникнет, либо вернется к покупателю, если вскроется умышленная афера или невозможность совершения покупки по иным независящим от сторон причинам.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.

Регистрация права

Заключительным аккордом покупки считается государственная регистрация прав на недвижимость в Росреестре. Факт передачи недвижимости закрепляется договором купли-продажи, но распоряжаться жилплощадью можно лишь после госрегистрации.

Законом не определены  конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее. Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию. По истечении установленного срока – 7 рабочих дней, новые сведения вносятся в общую базу данных, а права нового владельца считаются закрепленными.

Другие виды рисков

Что предпринять при продаже жилья

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы. Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости. Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей.

Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.

А это, в свою очередь:

  • затраты;
  • трата своих нервов;
  • время на проведение судебного процесса;
  • риск получения отрицательного судебного решения.

Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат. А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Реализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Какую выбрать доверенностьhttps://www.youtube.com/watch{q}v=FVyla7zz61s

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector