Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Предоплата (задаток или аванс) при покупке-продаже квартиры – в чем разница, образец договора

Образец Авансового Договора При Покупке Квартиры

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры{q}

При любой сделке покупки-продажи недвижимости рекомендуется оформить договор аванса, так как он служит гарантом выполнения условий. Вариант, предусмотренный законодательством (задаток) обычно используется редко.

Если одна из сторон не выполняет условия договора, то следуют санкции. Так, покупатель не получит обратно деньги, а продавец должен вернуть не только аванс, но и в большинстве случаев оплатить штраф. Также пострадавшая сторона может рассчитывать на возмещение убытков.

Это выгодно и для покупателя, и для продавца, ведь в любом случае никто из них не пострадает в том случае, если кто-то передумает совершать сделку.

Аванс гарантирует серьезные намерения обеих сторон, но договор должен быть составлен правильно, с учетом всех нюансов. В противном случае он может стать предметом махинаций.

Договор аванса при покупке квартиры должен заключаться в письменном виде.

При этом в нем должно быть указано:

  • Адрес жилплощади;
  • Стоимость жилья;
  • Размер аванса;
  • Срок аванса;
  • Лица, прописанные в квартире, и дата их выписки;
  • Форма соглашения купли-продажи;
  • Сроки освобождения квартиры;
  • Банк, через который будут производиться операции;
  • Санкции при срыве договора.

В особенности следует уделить внимание следующим пунктам:

  1. Размер аванса при покупке квартиры. Так как аванс является предоплатой, то он высчитывается по цене квартиры (см. Как оценить рыночную стоимость квартиры). Обычно стороны всегда договариваются о сумме, которая будет указываться в соглашении купли-продажи, и лишь затем обсуждают размер аванса. Особых правил не существует, поэтому стороны должны найти компромисс. Разумеется, покупатель старается уменьшить сумму аванса, а продавец – увеличить ее, с той целью, чтобы при срыве сделки не остаться в проигрыше.
  2. Объект соглашения покупки-продажи. Здесь нужно указать, будут ли деньги переведены на банковский счет или переданы наличными (см. Как происходит расчет через банковскую ячейку), в какой срок должна сумма поступить, должен ли о получении аванса написать расписку продавец.
  3. Адрес квартиры. В этом пункте нужно зафиксировать не только местоположение жилья, но и его состояние. Также нужно указать, кто прописан (особенно несовершеннолетние дети), нет ли препятствий для получения права собственности.
  4. Ответственность за срыв сделки. В этом пункте следует указать все возможные санкции за нарушения договора, в том числе и штрафы. Это очень важный пункт, который свидетельствует о серьезных намерениях обеих сторон соглашения купли-продажи.

Требования, которые прикрепляются к соглашению аванса, указаны в статье 429 ГК России, и считаются обязательными для всех разновидностей предварительных соглашений:

  • Договор аванса оформляется в любом случае письменно. Несоблюдение официальной формы приводит к признанию его ничтожным по закону. Помимо этого, договор о неустойке не оформленный в письменной форме влечет последствия в плане признания его недействительным.
  • В договоре аванса всегда устанавливается срок, в течение которого будет заключен главный договор о купле-продаже.
  • Указывается предмет договора, записывается не только месторасположение квартиры, но и её технического типа характеристики.
  • Уточняется размер заносимого покупателем аванса, а еще время и порядок перечисления денег.
  • Оговариваются главные условия основного соглашения, в качестве предоплаты которого оформляется договор аванса.

Если в договоре аванса не будет уточнен период в течение, которого участники обязуются заключить главное соглашение купли-продажи жилья, то это обязательство должно быть выполнено в течение года с момента подписания договора.

Для того чтобы избежать последствий в виде невыполнения обязанностей со стороны торговца, а именно отказа заключить соглашение купли-продажи жилья, в договор аванса нужно занести условия зачисления и выплаты неустойки, все это есть в ст.ст. 330 — 333 ГК России.

Как и любая форма предварительного договора, аванс оформляется на условиях основной сделки, то есть:

  1. он осуществляется в письменной форме;
  2. подписывается обеими сторонами.

Несоблюдение формы влечет признание соглашения ничтожным.

Необходимые бумаги

  • Выписка из ЕГРН (чтобы убедиться, что продавец является собственником квартиры).
  • Правоустанавливающие документы на продаваемый объект.
  • Копии паспорта сторон (если договор заключается через агентство по недвижимости – сведения об агенте также понадобятся).
  • Сведения о характеристиках недвижимости (технический паспорт).
  • Справки об отсутствии обременений из ЕГРН.

Дополнительно покупатель может запросить сведения о том, что продавец не стоит на учете в ПНД (то есть, является дееспособным, вправе самостоятельно совершать сделку купли-продажи жилой площади), иные сведения, которые в дальнейшем могут помешать заключению основного договора.

  1. Образец Авансового Договора При Покупке КвартирыШапка договора.

    В ней стандартно содержится следующая информация:

    • наименование документа («Соглашение об авансе», «Предварительный авансовый договор купли-продажи» и т.д.);
    • место заключения;
    • дата;
    • паспортные данные о сторонах сделки и агенте по недвижимости (если купля-продажа осуществляется через него).
  2. Сведения об объекте недвижимости.

    В данном пункте указываются:

    • наименование (в данном случае – квартира) объекта;
    • адрес, по которому он расположен;
    • цена, которую назначил продавец.
  3. Данные о будущем собственнике (покупатель или несколько покупателей). Здесь нужно всего лишь указать ФИО покупателя или того, в чью пользу будет оформлена собственность.
  4. Характеристика продаваемого объекта.

    Необходимо указать:

    • общую площадь квартиры;
    • отдельно кухни;
    • жилой зоны.

    Также указывается домашний телефон, если таковой имеется.

  5. Основная часть соглашения – указывается конкретная сумма предвариетльной выплаты.
  6. Информация о настоящем собственнике жилплощади (продавце).

    Прописываются:

    • ФИО собственника;
    • правоустанавливающие документы на объект (достаточно указать реквизиты).
  7. Образец Авансового Договора При Покупке КвартирыГарантии продавца.

    Необходимые сведения:

    • свидетельства об отсутствии обременений;
    • информация о лицах, зарегистрированных в квартире;
    • подтверждение отсутствия незаконной перепланировки (технический паспорт);
    • справка из администрации МО о том, что здание не подлежит сносу или реконструкции;
    • подтверждение достоверности документов на квартиру.
  8. Обязательства продавца.

    Настоящий собственник квартиры обязуется:

    • предоставить продавцу все необходимые документы для предварительного договора и, непосредственно, сделки купли-продажи в указанный в соглашении срок;
    • сообщить продавцу сведения, которые могут помешать заключить договор;
    • не совершать перепланировку или вносить какие-либо изменения в саму квартиру;
    • совершить все платежи за коммунальные услуги и расплатиться по всем долгам за квартиру до того, как договор купли-продажи будет заключен;
    • расторгнуть все договоры, связанные с наймом жилого помещения или аренды.
  9. Ответственность продавца за последующий отказ от заключения договора купли-продажи и нарушение предварительного договора.
  10. Ответственность покупателя.
  11. Условия, при которых покупатель может отказаться от заключения основной сделки с возвращением ему аванса:
    • невозможность исполнения обязательств по независимым от сторон обстоятельствам;
    • утрата продавцом права собственности;
    • обнаружение 3 лиц с правом собственности;
    • утрата одним из собственников дееспособности или ее ограничение;
    • иные обстоятельства, которые устанавливают сами стороны.
  12. Образец Авансового Договора При Покупке КвартирыМесто совершения сделки.

    Указываются:

    • дата совершения сделки;
    • точное время;
    • точный адрес.
  13. Порядок исполнения обязательств по договору.

    В данный пункт включаются:

    • способ расчета аванса;
    • форма договора (простая письменная или с нотариальным заверением).
  14. Расходы, связанные с данным соглашением. В пункте указывается лицо, которое несет все расходы (сама сумма предварительной выплаты, расходы на нотариуса, если сделка нотариально заверяется и т.д.).
  15. Срок вступления договора в силу и срок его действия.
  16. Подписи сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Досудебная претензия о возврате денежных средств за проведение экспертизыс покупателя образец

Кроме того, необходимо сделать указание о том, что соглашение подписано в двух экземплярах.

Договор аванса при покупке квартиры образец

На вторичном рынкеДоговор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Образец Авансового Договора При Покупке Квартиры

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Аванс или задаток: в чем разница{q}

Эти понятия различаются по функциям и по условиям возврата, если сделка не состоится.

Задаток – платеж с такими функциями:

  • обеспечительной (закрепляющей намерения сторон);
  • доказательственной (доказывает совершение сделки);
  • платежной.

При аннулировании договоренности по инициативе покупателя, нашедшего иной вариант, сумма задатка остается в распоряжении продавца, а когда продавец решил отменить продажу, тогда покупателю достанется удвоенная цифра задатка.

Аванс же имеет чисто платежное назначение, а в случае несостоявшейся сделки продавец не вправе оставить себе сумму предоплаты – в ст. 1102 ГК РФ указано, что оставивший себе аванс продавец сочтется безосновательно обогатившимся.

Образец Авансового Договора При Покупке Квартиры

Не неся на себе обеспечительной функции, предоплата может быть потребована обратно в любой момент, когда покупатель или продавец изменил планы.

В большинстве случаев оформляется не договор задатка, а аванса, при покупке жилья. Это связано с тем, что:

  1. Покупатель, оплативший задаток, не получит свои деньги обратно;
  2. Продавец, передумавший продавать квартиру, должен будет возвратить деньги в двойном размере.

При авансе ситуация другая:

  1. Покупатель получит деньги, но возможны штрафные санкции;
  2. Продавец обязан выплатить обратно аванс, также возможен штраф.

Таким образом, продавцу выгоднее заключить договор аванса, а не задатка (см. Как составить договор задатка при покупке квартиры). Что касается покупателя, то он ничем не рискует в любом случае, если, конечно, срыв договора состоялся не по его вине.

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Предлагаем ознакомиться:  Куда включать сплитситстему по окоф

Предоплата при покупке-продаже квартиры – задаток или аванс{q}

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Главное отличие между авансом и задатком заключено в последствиях, которые наступают при невыполнении главного обязательства для обеспечения, которого составляется договор задатка.

Если аванс фактическим образом считается предоплатой за жилье, то задаток является условием его исполнения, проще говоря, обеспечением.

В случае невыполнения продавцом собственности личных обязательств по заключению главного договора купли-продажи, покупатель приобретает право требовать с продавца двойного типа сумму задатка.

К авансу не могут применяться нормы законодательства, выставленные для задатка, к нему нужны нормы, установленные для займа, то есть фактического типа возврат заранее выданной суммы.

Как передать деньги{q}

Деньги требуют серьезного и ответственного отношения, передавать владельцу жилища аванс следует под расписку и с составлением специального договора.

Расписка

Хотя это документ простой, не стоит относиться к его составлению легкомысленно: правильно оформленная бумага принимается даже судом.

В расписке должны быть прописаны такие данные:

  • пункт, где производится предоплата и оформляется бумага;
  • дата;
  • кто передает деньги;
  • кому вручена предоплата;
  • за что именно отданы деньги – следует не забыть упомянуть слово «аванс», и что это часть оплаты за покупку квартиры;
  • сумму, причем не только цифрами, но полностью прописью;
  • подробный адрес квартиры.

Лучше, если покупатель напишет текст от первого лица – «Мною, таким-то, передана в качестве аванса сумма 5000 руб. (расшифровать прописью) за покупку квартиры (адрес), принадлежащей на правах собственности такому-то».

Аванс передал такой-то – подпись и расшифровка ФИО покупателя, получил такой-то – и подпись с расшифровкой ФИО продавца. Дата может быть указана вверху, в шапке, а может быть размещена внизу, где подписи.

Не будет лишним возле ФИО каждого из представителей указать в скобках реквизиты паспорта, для возможности идентификации личностей. Есть мнение, что расписка пишется от лица получателя, то есть продавца – «Мною, таким-то, получен аванс в сумме такой-то …».

Договор, как указано в ст. 420, ст. 421 ГК РФ, является обязательным к исполнению обеими сторонами, а составляется такой документ добровольно, без принуждения.

Договор об авансе имеет простую форму, не требующую нотариального удостоверения.

Скачать образец

Назвать его можно так: «Договор об авансе в счет оплаты за приобретаемое в собственность жилое помещение (квартиру)».

Ниже построчно следует вписать такую информацию:

  • пункт составления;
  • дата;
  • описание сторон – Мы, такой-то, реквизиты паспорта, зарегистрированный по адресу такому-то, именуемый в дальнейшем «Покупатель», и такой-то, реквизиты паспорта, зарегистрированный по адресу такому-то, именуемый далее «Продавец»;
  • далее нужно сослаться на законодательство, в этом случае на такие статьи ГК РФ: – 330, 421, 429;
  • а ниже уже пишется сама текстовая часть.

Форма договора обязательно должно содержать такие разделы:

  • предмет договора, состоящий в факте передачи покупателем аванса в сумме такой-то в счет оплаты стоимости покупаемой квартиры (адрес, площадь, этажность дома, на каком этаже приобретаемое жилище находится), а также реквизиты правоустанавливающего документа;
  • обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • особые обстоятельства и условия;
  • условия заключения сделки;
  • прочие условия.

В разделе «предмет договора» также обязательно указывается, что покупатель передает, а продавец получает аванс в сумме такой-то – указать цифрами и прописью. Внизу располагают подписи с расшифровкой ФИО и постановкой даты от руки (если текст отпечатан), причем конкретизировать, кто есть кто – продавец и покупатель.

Ответственность по срыву сделки при внесенном авансе законодательно не урегулирована. Если иное не предусмотрено в договоре аванса сторонами, аванс подлежит возврату со стороны обоих участников без всяких последствий, вне зависимости от причины. Но все же всегда стоит понимать основные моменты и подстраховаться, указав в соглашении важные формулировки.

Если в договоре не указаны штрафные санкции в виде целого аванса, его части или дополнительной уплаты неустойки, покупатель может вернуть себе сумму, не дожидаясь нарушения договора продавцом.

Кроме того, в самом соглашении могут быть прописаны условия, которые позволят стороне вернуть внесенную сумму (шаг 11 в порядке заключения соглашения). Продавец, утративший право собственности незадолго до заключения сделки купли-продажи возвращает предварительную выплату без неустойки.

Еще один способ вернуть аванс – сделать прямое указание в договоре об этом. То есть, необходимо прописать точный срок заключения сделки по продаже квартиры и, если соглашение в этот день не было заключено, аванс должен быть возвращен.

Предлагаем ознакомиться:  Выплата алиментов на детей по закону, сроки, порядок и правила выплаты алиментов

Важным моментом является грамотное составление предварительного договора об авансе. Непонимание или мнимое понимание условий может привести покупателя к утрате уплаченной суммы. Рискует и сам продавец в тех случаях, когда отказывается заключить основной договор с контрагентом.

Для подстраховки соглашение стоит заверить у нотариуса. Он не только проверит правильность пунктов сделки, но и сама его подпись будет являться фактом, доказывающим уплату аванса в суде.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

На что обратить внимание перед внесением аванса при покупке квартиры{q}

Расписка

Перед составлением соглашения задатка надо проверить истинность предоставляемой документации, как на покупаемую квартиру, так и на продавца.

В договоре стоит выделить обязанности торговца о снятии с учёта всех людей, которые прописаны. Особенно это относится к детям. Если недвижимость находиться в долевой собственности с ребенком, то на её продажу понадобится разрешительное постановление органа опеки и попечительства.

Перед составлением договора нужно проверить состоят ли участники в супружеских взаимоотношениях, если да, то при составлении основного соглашения купли-продажи потребуется разрешение партнера на осуществление манипуляций.

Отсутствие разрешения партнера на осуществление сделки с недвижимостью, находящейся в их общем владении считается весомой причиной для выставления сделки недействительной при оспаривании её в суде.

Если тщательно рассмотреть типовой договор аванса при покупке жилья, то можно заметить пару важных особенностей:

  • Довольно подробно расписываются обязанности и права участников, смысл которых сведен  к тому, что продавец отказывается от последующих попыток продать жилье кому бы то ни было, и не имеет права повышать стоимость, а покупатель обязуется ее приобрести по выбранной ранее цене;
  • размер штрафов и ответственность за расторжение соглашения устанавливается по выбору участников;
  • размер авансового платежа выбирается на основе ранней договоренности о стоимости собственности и обычно около 1-2% от всей суммы;
  • контрагенты договариваются о методе перечисления платежа: наличный или безналичного типа расчет, ячейка в банке. Когда денежные деньги отдаются наличными на руки торговцу, то обязательно взимается стандартная расписка в их получении с указанием назначения всех денег;
  • в подобном официальном договоре всегда отображаются все признаки, идентифицирующие продаваемое жилья: адрес, технические и кадастрового типа  реквизиты. Это гарантирует реальное решение возможных споров в судебной инстанции в случае их возникновения.

Образец Авансового Договора При Покупке Квартиры

Прежде чем вносить аванс, нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем должны быть указаны все пункты, касающиеся недвижимости. Особое внимание необходимо уделить следующим пунктам:

  • Размер аванса и его оплата;
  • Объект договора;
  • Ответственность за срыв сделки.

Что лучше выбрать{q}

Аванс относится к более простому виду предоплаты, чем задаток.

Возможность получить двойной размер от раздумавшего владельца квартиры при задатке – заманчивая перспектива, но несколько призрачная.

К тому же, аванс обычно равен минимальному размеру вносимых наперед средств. Если продавец окажется недобросовестным и необязательным человеком, то вернуть свои деньги можно будет только при помощи суда в обоих случаях, но следует иметь в виду, что суды чаще склоняются к выбору признать переданные деньги авансом.

Решать, на каком виде предоплаты остановиться, право именно потенциального владельца, то есть покупателя.

Нужна ли расписка за аванс при покупке квартиры{q}

Желательно получить расписку за аванс при покупке квартиры – это послужит свидетельством того, что намерения покупателя были серьезными, и он внес положенную сумму в указанный срок.

Расписка на аванс при покупке квартиры (образец)

Особенное внимание следует уделить в том случае, если деньги были выплачены наличными – расписка о получении аванса послужит единственным документом, свидетельствующим о факте передачи денег. Если же деньги переводились на банковский счет, то факт передачи можно подтвердить в суде и без расписки.

Возможный размер предоплаты

фото 1

Размер аванса на законодательном уровне никак не регламентируется, но практический опыт показывает, что цифра денежной предоплаты – результат компромисса между сторонами.

По результатам независимой оценки уточняется сначала стоимость сделки, а потом стороны решают, будет это процент от общей суммы (не более 5-10%), или фиксированная цифра, например, 5 тыс. долларов.

Примерно пятая часть сделок оформляется с внесением предоплаты в виде аванса, так что не стоит опасаться давать часть денег наперед.

Главное, подстраховаться правильно оформленными документами, подтверждающими факт передачи денег, тогда даже при неблагоприятном исходе суд встанет на сторону покупателя и заставит хозяина недвижимости вернуть аванс.

Размер аванса при покупке квартиры в основном не превышает 10% от общей стоимости жилья. Однако сумма зависит от площади жилья и его состояния.

фото 2

Например, за многокомнатную квартиру продавец может потребовать завышенную сумму. Конечно, для покупателя выгодно выплатить небольшую сумму, а для продавца – потребовать больше денег. Ведь размер аванса законодательством не регулируется.

Если продавец отказывается от продажи квартиры, то он обязан вернуть всю сумму, возможно в некоторых случаях и применение штрафных санкций.

https://www.youtube.com/watch{q}v=FfZz6KQvgkQ

Если же сделка не совершилась по вине покупателя, то деньги ему возвращаются. Но если были прописаны санкции, то продавец имеет право потребовать возместить убытки.

Если у вас остались вопросы по теме «Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры», задайте их в комментариях.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector