Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Расторжение договора аренды нежилого помещения: образец

Что необходимо для расторжения договора аренды

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке{q}

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

  1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
  2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
  3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
  4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Этот факт может послужить первопричиной для одностороннего расторжения договора в том случае, если другая сторона не уведомила об этих изъянах в период подписания соглашения, а арендатор не знал об их существовании до стадии подписания бумаг на аренду.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mjpNfoYjMZY

Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.

Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.

Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.

То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.

 как минимум за 3 месяца  при аренде недвижимости
 как минимум за 1 месяц  при аренде движимого имущества

Норма в отношении сроков является диспозитивной – то есть стороны могут указать в соглашении и иные сроки направления уведомления. К примеру, прописать, что уведомление нужно отправлять за 6 месяцев до фактического расторжения или за 1 год.

Если же арендный контракт заключен на определенный срок, “просто так” отказаться от договора не получится. Необходимо наличие веского основания, предусмотренного в законе (ч. 2 ст. 450, ст. 619 или ст. 620 Кодекса) или в договоре сторон.

Таким образом, единственная возможность (в разрезе арендных отношений) отказаться от договора в одностороннем порядке –направить уведомление контрагенту за 3 месяца (при условии, что срок аренды не ограничен).

Как оформить

Если стороны заключили бессрочный арендный контракт, и у одной из них возникло желание разорвать правоотношения, следует придерживаться следующей тактики:

  • направить уведомление контрагенту за 3 месяца (если арендуется недвижимость) или за 1 месяц (в случае аренды движимой техники);
  • по прошествии указанного срока, вернуть имущество арендодателю в состоянии, указанном в договоре сторон и в ст. 622 Кодекса.

Никаких дополнительных действий предпринимать не следует – обязательства сторон будут автоматически прекращены по истечении указанного 3-месячного или 1-месячного срока. Документов также никаких подписывать не нужно (кроме акта передачи).

Арендодатель может досрочно прекратить договор при наличии оснований, предусмотренных в ст. 619 Кодекса, арендатор – ст. 620 Кодекса. Перед обращением в суд нужно обязательно провести претензионную работу – в противном случае, иск не будет принят.

Образец договора аренды части земельного участка в 2018 году вы можете найти по ссылке.

На основании ст. 622 Кодекса, по окончании действия арендного контракта арендованное имущество должно быть возвращено обратно арендодателю в состоянии, в котором оно было на момент передачи, с учетом адекватного износа.

Если же соответствующая плата не покроет всех убытков арендодателя, связанных с просрочкой, он также может требовать компенсации всех понесенных убытков.

Даже если соглашением сторон за просроченный возврат предусмотрена неустойка, арендодатель не теряет своего права на компенсацию убытков, причиненных невозвратом, сверх суммы такой неустойки.

Отметим, что чем больше сведений о состоянии имущества будет внесено в передаточный акт, тем меньше проблем возникнет в будущем при возврате недвижимости по окончании срока действия договора.

Регистрация

По смыслу ст. 450.1. Кодекса, односторонний отказ от выполнения обязательств осуществляется:

  • той стороной, которой договором или законом предоставлено такое право;
  • путем направления уведомления об отказе контрагенту в срок, определенный законом или договором.

Здесь же сказано, что контракт прекращается с того момента, как контрагент получит соответствующее уведомление.

В силу ст. 609 Кодекса, договор аренды подлежит госрегистрации в случаях, если:

  • хотя бы одна из сторон – юридическое лицо;
  • или срок аренды более 1 года.

В таком случае стороны обязаны зарегистрировать договор в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРН о наличии обременения в виде аренды.

В качестве подтверждения заинтересованное лицо может предоставить в Росреестр копию уведомления, свидетельствующего о прекращении правоотношений. В сроки, указанные в ст. 16 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”, регистрационная запись будет погашена.

Особенности

Рассмотрим некоторые особенности прекращения арендных правоотношений в разрезе частных случаев.

Земельного участка

Основные положения об аренде земельных участков содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Однако ничего конкретного по поводу расторжения там не сказано. Таким образом, сторонам при осуществлении данной процедуры необходимо руководствоваться общими требованиями, указанными в Кодексе.

Что необходимо для расторжения договора аренды

Норма статьи свидетельствует о том, что земельный участок является полноправным объектом аренды. К таким правоотношениям применимы все положения Кодекса в отношении аренды недвижимого имущества.

А это значит, что расторжение договора аренды участка земли в одностороннем порядке, как и в случае с недвижимостью, может быть осуществлено в 2-х случаях:

  • если время аренды не определено в договоре, и при условии уведомления контрагента об отказе выполнения обязательств;
  • если такое право дано одной из сторон непосредственно самим контрактом.
 если арендодатель  собственник территории, арендатору передается право аренды участка
 если арендодатель не является владельцем  арендатор получает право использования

Таким образом, после одностороннего расторжения контракта у арендатора теряются права не только аренды здания, но и соответствующего участка земельной территории, на котором расположена постройка.

Нежилого помещения

В отношении нежилых и жилых помещений действуют унифицированные правила аренды. Кодекс не выделяет отдельно жилые и нежилые строения, приводя для всей недвижимости единые нормы закона.

А это значит, что действуют все те же положения:

  • односторонний отказ допускается в случае наличия соответствующего пункта в договоре;
  • или если срок аренды не ограничен, а контрагенту было направлено уведомление как минимум за 3 месяца (если в соглашении не указан иной срок для уведомления).

Отказ от исполнения обязательств, если такое право действительно существует, уже сам по себе предполагает внесудебный порядок. Вовлечение суда в этот процесс не требуется – согласно ч. 2 ст. 450.1.

Однако Кодексом установлены некоторые основания, при которых арендатор или арендодатель имеют право требовать досрочного расторжения заключенного на определенный срок договора.

Соответствующие основания установлены в ст. 619 и 620 Кодекса. Сторона, чьи права были нарушены, обязана сначала направить контрагенту письмо-предупреждение об устранении нарушений, и лишь затем отправлять уведомление о расторжении.

Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:

  • если стороны обоюдно решат расторгнуть сделку;
  • если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
  • также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.

К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.

Или установят, что при задержке возврата имущества по окончании срока договора арендатор не выплачивает арендодателю каких-либо компенсаций вообще.

Итак, расторжение арендного контракта в одностороннем порядке может осуществляться при бессрочной аренде и при условии уведомления контрагента в сроки, указанные в ст. 610 Кодекса.

Также односторонний отказ от обязательств может быть предусмотрен условиями контракта. Заключение дополнительных соглашений в таком случае не требуется – правоотношения прекращаются после получения контрагентом соответствующего уведомления.

Ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора аренды рассматривается на этой странице.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ

Основания преждевременного прекращения по ст. 450.1 ГК РФ

Основания преждевременного прекращения по ст. 451 ГК РФ

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (ст. 620 ГК РФ)

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания

Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

https://www.youtube.com/watch{q}v=N3K1l2TXNs0

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Предлагаем ознакомиться:  Договора при выходе из снт

Что необходимо для расторжения договора аренды

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

  • По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
  • По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
  • По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Если арендатор решает расторгнуть договор аренды исходя из других мотивов, не указанных в договоре аренды, то аннулирование происходит только при согласии другого участника или же в судебном порядке.

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени. Однако если подобное условие не прописано в содержании соглашения, то обязательства в данном случае считаются исполненными.

В ситуации, когда осуществляется процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, законодательство Российской Федерации устанавливает четкие правила, которыми должен руководствоваться каждый их представителей данных договорных отношений.

Для начала инициатору расторжения договора аренды нежилого помещения необходимо определиться с обстоятельствами, на основании которых будет происходить процесс прекращения дальнейшего сотрудничества. Рекомендуется зафиксировать данные основания при помощи документов. Также следует отметить, что причины для аннулирования арендного соглашения могут быть разными, в зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора.

В ситуации, когда инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды на нежилое помещение является арендатор, причины, на основании которых происходит аннулирование соглашения, могут быть следующими:

  • Если нежилое помещение, которое было предоставлено арендатору, пришло в непригодное состояние по вине арендодателя;
  • Если арендодатель не выполняет свои обязательства своевременно (капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг), порядок и срок их исполнения прописывается в содержании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения;
  • Лицо, владеющее правом собственности на нежилое помещение, которое передано в пользование другому участнику сделки, желает его продать;
  • Если арендодатель несанкционированно повышает арендную плату, что нарушает условия ранее заключенного контракта;
  • Нежилое помещение было передано в арендное пользование третьему лицу без получения согласия арендатора.

Что необходимо для расторжения договора аренды

Перечислить полный список обстоятельств, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора аренды на нежилое помещение невозможно, так как в каждой ситуации условия сделки могут отличаться друг от друга. Исходя из этого существует возможность прописать в тексте контракта дополнительные причины, на основании которых каждый из представителей данных договорных отношений имеет право инициировать процедуру расторжения договора аренды нежилого помещения.

Например, если согласно условиям арендного соглашения страхование нежилого помещения возлагается на арендодателя, однако он несвоевременно выполнил данное обязательство, арендатор имеет право расценивать это как основание для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды недвижимости.

Помимо этого, как уже было представлено ранее, инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества может быть и арендодатель.

Необходимо отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет арендодателю более широкий список обстоятельств, на основании которых он имеет право инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения.

Так, при аннулировании арендного соглашения по желанию лица, владеющего правом собственности на недвижимость, в качестве законных обстоятельств возможно признать следующие причины:

  • Если срок перечисления арендной платы неоднократно нарушается арендатором. Сведения о порядке и периоде времени, предназначенном для перечисления денежных средств за пользование арендуемым нежилым помещением прописываются в тексте договора при его заключении;
  • Если лицо, которое арендует недвижимость, нанесло ему определенный ущерб и отказывается восстанавливать его или возместить убытки;
  • Арендатор передал нежилое помещение третьему лицу, не согласовав заблаговременно данный вопрос с лицом, владеющим правом собственности на недвижимость;
  • Если лицо, которое арендует недвижимость, внесло определенные изменения в конструкцию здания без одобрения владельца;
  • Арендатор не выполняет свои обязательства, прописанные в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении;
  • Если арендатором были осуществлены противозаконные действия в отношении недвижимости, которую он арендует.

https://www.youtube.com/watch{q}v=XD-hpTlLxfQ

Арендодатель располагает правом заявить о намерении досрочно расторгнуть договор об аренде нежилого помещения при наличии любого нарушения условий сделки со стороны арендатора. Поскольку арендодатель является собственником нежилого помещения, на него не распространяются условия о существенном нарушении сделки. По общим правилам он рискует больше, чем арендатор, передавая свою собственность в аренду.

Однако процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения одинаковая для всех представителей данных договорных отношений. В случае несоблюдения обозначенного законодательством Российской Федерации процесса, аннулирование контракта будет признано незаконным, а нарушитель понесет административную ответственность.

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

Общая информация

Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем. Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:

  • Отказ в одностороннем порядке:
  • Соглашение о прекращении контракта;
  • Иск в судебные инстанции.

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие правоотношения раньше срока по инициативе одного из участников, не нарушив при этом договоренностей, нужно в обязательном порядке направить извещение о своем решении. И такое предупреждение необходимо не только по решению суда. Если соглашение было заключено на период менее, чем на один год, и его регистрация не осуществлялась, то такой вопрос потребуется решать самостоятельно.

При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Юрист онлайн

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему

, то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

  • Бесплатная консультация юриста по телефонуМосква и область: 7-499-938-54-25
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуСанкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:

  • Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
  • По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
  • Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.

https://www.youtube.com/watch{q}v=HOJ07TzB_PI

Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.

Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды{q} Образец

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон. Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию.

После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение. В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

  • Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
  • Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.
Предлагаем ознакомиться:  Договор о совместном строительстве забора между соседями

Образец соглашения

Если представители данных гражданско-правовых отношений желают прекратить дальнейшее сотрудничество по соглашению сторон, то им требуется составить и подписать специальный документ. После того как арендодатель и арендатор подпишут представленный ранее акт, то договор аренды нежилого помещения становится недействительным.

В тексте соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения представители данных правоотношений должны прописать следующие данные:

  1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о сторонах данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
    • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
    • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами.
  2. Идентификационный номер оформляемого документа;
  3. В центре листа необходимо прописать полное название: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
  4. В содержательной части соглашения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Необходимо указать:
    • Идентификационный номер;
    • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
    • Сведения о представителях данных договорных отношений;
    • Информация об особенностях сделки.
  5. На следующем этапе сторонам данных правоотношений необходимо обозначить период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу. Рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение…»;
  6. Если при расторжении данного документа у арендодателя и арендатора отсутствуют претензии друг к другу, то данный факт обязательно обозначается в тексте акта. Если взаимные претензии присутствуют, то следует указать какие именно нерешенные вопросы между участниками сделки остались. Кроме того необходимо уточнить способы и порядок разрешения данного разногласия;
  7. На следующем этапе необходимо обозначить количество составленных соглашений о расторжении договора аренды нежилого помещения. Количество экземпляров должно соответствовать числу представителей данных гражданско-правовых отношений;
  8. Далее указывается дата и место оформления документа;
  9. Завершающим этапом является проставление подписей арендодателем и арендатором.

Шаг 1. Первым делом участник данных договорных отношений, который заинтересован в аннулировании представленного контракта, должен собрать определенные документы, при помощи которых он сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться расторжение договора аренды нежилого помещения. Самой частой причиной является тот факт, что контрагент не выполняет свои обязательства, которые обозначаются при оформлении соглашения.

Шаг 2. На следующем этапе инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо составить специальное обращение для другого участника сделки. Известить контрагента о желании инициировать процесс аннулирования контракта об аренде нежилого помещения следует в форме, обозначенной в содержании договора.

https://www.youtube.com/watch{q}v=vSjwoNZ7B9U

В тексте уведомления требуется указать причины, на основании которых происходит расторжение документа. При обозначении обстоятельств инициатор аннулирования контракта должен ссылаться на пункты договора, либо на статьи российского законодательства. Помимо этого, лицо, заинтересованное в прекращении действия договора аренды нежилого помещения должно указать дату, при наступлении которой документ утрачивает свою юридическую силу;

Шаг 3. На данном этапе арендатор должен перечислить арендодателю все денежные средства (при наличии задолженности). После того как инициатор расторжения оповещает контрагента о своем желании прекратить дальнейшее сотрудничество в одностороннем порядке, имеющиеся долги между представителями данных договорных отношений должны быть возмещены. Срок и сумма должны соответствовать тем, которые представлены в тексте контракта;

Шаг 4. После наступления даты, указанной в тексте уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, действие соглашения между арендатором и арендодателем прекращается, а договорные отношения завершаются. Также требуется отметить, что на данном этапе оформляется акт приема — передачи недвижимости от арендатора к арендодателю.

Потребность в оформлении уведомления о желании инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения возникает в следующих ситуациях:

  • Контракт, подписанный арендодателем и арендатором был заключен на неопределенный период времени. В представленном случае законодательство Российской Федерации обязывает представителя данных договорных отношений, который заинтересован в расторжении договора аренды нежилого помещения, предупредить контрагента о своих намерениях. Известить другую сторону сделки инициатор аннулирования контракта должен за три месяца до наступления даты, после которой документ будет недействительным;
  • Согласно одному из пунктов ранее заключенного контракта при завершении срока действия договора он автоматически продлевается;
  • Если один из представителей данных договорных отношений желает инициировать процесс досрочного расторжения контракта аренды на нежилое помещение в одностороннем порядке;
  • Если одна из сторон сделки желает аннулировать представленный договор по соглашению сторон.

Что необходимо для расторжения договора аренды

В содержании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения необходимо прописать следующие данные:

  1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
    • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
    • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
    • Номера телефонов;
    • Реквизиты банковских счетов;
    • Идентификационный номер налогоплательщика;
    • Юридические и фактические адреса участников сделки.
  2. Далее следует написать полное название составляемого документа: «Уведомление о расторжении договора аренды на нежилое помещение»;
  3. Регистрационный номер;
  4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать необходимо следующее:
    • Регистрационный номер;
    • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
    • Информация о представителях данных договорных отношений;
    • Сведения об особенностях сделки.
  5. Далее необходимо указать пункт контракта, на основании которого происходит процесс расторжения договора аренды нежилого помещения, если такой имеется. Помимо этого требуется обозначить причины, на основании которых происходит прекращение дальнейшего сотрудничества;
  6. После прописывается период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу;
  7. Далее указывается дата и место составления извещения о расторжении договора аренды нежилого помещения;
  8. В завершении инициатор прекращения дальнейшего сотрудничества должен поставить свою подпись, а также оставить место для того, чтобы контрагент расписался.

Если арендатор и арендодатель не смогли прийти к обоюдному согласию, то лицо, заинтересованное в расторжении договора аренды нежилого помещения, имеет право направиться с исковым заявлением в судебное учреждение по месту регистрации другой стороны сделки, которая является ответчиком.

Согласно общепринятым правилам иск составляется в письменном виде. Однако требуется отметить, что в настоящее время имеется возможность оформить исковое заявление в печатном виде. Независимо от того, какой из представленных способов расторжения договора аренды нежилого помещения выберет инициатор, в содержании иска должна быть представлена только достоверная информация.

В тексте искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения указывается следующая информация:

  1. Для начала прописывается полное название судебного учреждения, в которое подается иск;
  2. После требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
    • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
    • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
    • Номера телефонов;
    • Реквизиты банковских счетов;
    • Идентификационный номер налогоплательщика;
    • Юридические и фактические адреса участников сделки.
  3. Далее необходимо написать полное название составляемого документа: «Исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
  4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать требуется следующее:
    • Регистрационный номер;
    • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
    • Информация о представителях данных договорных отношений;
    • Сведения об особенностях сделки.
  5. Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения, которые должны быть подтверждены при помощи документов;
  6. На следующем этапе прописывается требование истца — аннулировать документ, вернуть денежные средства, если такие положены;
  7. Обозначается список прикрепленных к исковому заявлению документов;
  8. Далее прописывается сумма государственной пошлины, которую должен оплатить заявитель;
  9. Место и дата оформления искового заявления;
  10. В завершении заявитель должен поставить свою подпись.

Нежилого помещения

Достоинства нового Гражданского кодекса в сфере регулирования договорных отношений во многом определяются тем, насколько эффективно он обеспечивает стабильность конкретного договора. Нельзя допускать, чтобы заключенный договор, который реально исполняется сторонами или хотя бы одной из сторон, вдруг по воле одной из сторон прекращал свое действие.

В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное.

К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст.

610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке.

Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора.

Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.).

Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды техники на безвозмездной основе образец

Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права.

Характеризуя эту группу обязанностей, В.П.

Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любого участника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъект управомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении» [1].

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Предполагается, что «предприниматели — достаточно знающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другой возможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от него отказаться, то она знает и понимает, что она делает.

Возможно, она идет на это потому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене, сроках, еще в чем-то» [2].

Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.

В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

— когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

— в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что толкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требует серьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельных сферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретных фактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее время из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодатель вынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданину адекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуется предоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантий охраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включая возложение на последних дополнительных обязанностей.

Практическое применение названного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввиду отсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как «характер обязательства», «условия оборота» и т.п.

Применительно к существенному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемому результату.

«По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным.

Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить» [3].

В отличие от Основ гражданского законодательства и Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки неисправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования (ст. 620 ГК).

Одновременно в названных статьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения.

При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя.

В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.

В литературе и правоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных оснований расторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК.

Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора, полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможно только в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора, включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором [4].

Нюансы судебного процесса

Нормами гражданского права установлены ряд ситуаций, наступление которых влечет предъявление требований в суд. Они устанавливаются статьями 619, 620 ГК РФ и предусматривают нарушение положений договора найма обоими его участниками.

При их наступлении возникают определенные правовые последствия.

Законодательно гарантирована возможность защищать интересы участников сделки при их нарушении деятельностью либо бездействием другой стороны. Перечень, устанавливаемый указанными нормами, не окончателен. Соглашением могут быть предусмотрены и иные условия его прекращения, в соответствии со статьями 450, 421 ГК РФ.

Когда разрыв соглашения о найме осуществляется по требованию арендатора, то существует необходимость соблюдения требований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. На основании её положений иск в суд подается только тогда, когда владельцу направлены претензии об исправлении установленных недостатков нежилого объекта в определенный срок. Его разумность определяется для каждой конкретной ситуации индивидуально, в среднем от десяти суток.

Существует противоречие между нормами статей 620, не устанавливающей обязательность отправления требований об исправлении выявленных нарушений собственнику, и 452 ГК РФ, которая трактует такое условие обязательно выполнять перед подачей заявления.

Неисполнение договора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

  • Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
  • Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
  • При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
  • Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
  • Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.

Владелец может расторгнуть сделку в случае неоднократного или существенного неисполнения положений контракта нанимателем. Значительность нарушений определяют нормы ГК РФ. Разрыв договорных отношений возможен при нанесении ущерба, из-за которого собственник лишился планируемой прибыли.

В обязанности арендатора входит эксплуатация недвижимости в соответствии с контрактными условиями. Нарушение договоренностей по использованию нежилой площади является основанием для разрыва правоотношений без согласования с пользователем. Когда в контракте не указывается четкое определение возможности применения объекта, то оно производится по его прямому назначению, вытекающим из его сути.

Эксплуатация помещения должна осуществляться таким образом, чтобы назад оно было возвращено в том виде, в котором передавалось для пользования, допускающего нормальную амортизацию, свойственную для такой деятельности и срока его использования.

Очень распространенной ситуацией является невнесение взноса за эксплуатацию недвижимого имущества арендатором больше 2 раз в установленный день. Такой пункт, как правило, вносится в договорные положения. Поэтому часто достаточно разовой неоплаты установленной суммы, чтобы законно расторгнуть соглашение.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды{q} Образец

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Если уведомление о расторжении договора аренды отправлено, а второй участник процесса его игнорирует, то контрагент имеет право обратиться в судебные органы.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Расторжение договора аренды нежилого помещенияhttps://www.youtube.com/watch{q}v=X0xVRmVS6nU

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector