Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Как платят НДФЛ физические лица

Граждане, продавшие свою часть уставного капитала, обязаны платить налог с полученной выручки в размере 13% от нее. Закон допускает случаи освобождения от налогового бремени (налоговый вычет).

К ним относятся ситуации, когда:

  • до момента продажи учредитель владел долей более 5 лет;
  • отчуждаемый актив приобретен продавцом после 1 января 2011 года.

Физическое лицо, имеющее право на вычет, не начисляет НДФЛ и не подает по нему декларацию. При отсутствии такого права государственный сбор обязательно декларируется и подлежит выплате.

Налоговое обязательство погашается в следующие сроки:

  • декларация по форме 3-НДФЛ предоставляется в местное подразделение ФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
  • оплата налога производится до 15 июля года, в течение которого подавалась декларация.

Плательщики НДФЛ имеют право на снижение налогового бремени при определенных условиях.

Особенности выплаты налога юридическими лицами определяются системой налогообложения в рамках которой они работают.

Итак, наиболее часто российские ООО пользуются:

  • ОСН – общей системой налогообложения;
  • УСН – упрощенной системой налогообложения;
  • ЕНФД – единым налогом на вмененный доход.

Далее мы рассмотрим выплату налога на прибыль в рамках каждой системы налогообложения отдельно.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Случаи уменьшения налога

Ставка налога может быть уменьшена на сумму, которую держатель израсходовал на приобретение доли. Также ставка снижается на объем прибыли, переданной держателю при его выходе из руководящего состава, при условии, что эта прибыль не превышает 250 000 рублей. Этот вариант применяется в том случае, когда невозможно снижение ставки по первому способу. Например, в виду утери документов, подтверждающих затраты.

При оптимизации налогообложения учитываются две категории расходов:

  • средства, затраченные на приобретение доли или ее увеличение в процессе деятельности предприятия;
  • денежные суммы, направленные на формирование уставного капитала.

Важно понимать, что при отчуждении части доли, указанные расходы применяются тоже частично. Правом на снижение налоговой нагрузки субъект может воспользоваться при оформлении декларации. Что касается нерезидентов РФ, то они лишены такой возможности.

Предлагаем ознакомиться:  Включение имущества в наследственную массу судебная практика

Также российский законодатель лишил нерезидентов права на налоговый вычет. Если продавец не является гражданином России, налог на прибыль для него составит 30% от полученной выручки.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

ОСН

Юридические лица, работающие по общей системе обложения, платят НДС – налог на добавленную стоимость. Платится он с «чистой» прибыли предприятия, полученной за отчетный период. Однако, доход, вырученный за продажу доли в ООО, не облагается НДС. Также этим налогом не облагаются доходы, выраженные в имуществе или имущественных правах. При условии, что они извлечены в пределах совершенного вклада в уставной капитал другой фирмы при выходе из состава ее учредителей.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для оформления загранпаспорта в Санкт-Петербурге, необходимые документы для получения загранпаспорта нового и старого образца в Едином центре документов

Другими словами, если компания-участник отчуждает свою долю за сумму, соответствующую ее номинальной стоимости, то вырученные средства не считаются прибылью, соответственно, не облагаются налогом.

[imp]Следует отметить, что в случае отчуждения доли за сумму, меньшую, чем ее стоимость, учредитель получает убыток. Закон позволяет использовать его при оптимизации налогообложения. [/imp]

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Налог на прибыль юридическое лицо погашает лишь тогда, когда продает свой вклад за сумму, превышающую его размер. Поскольку в этом случае налицо извлечение прибыли. Ее также можно оптимизировать, путем разности выкупной стоимости и расходов на ее покупку.

Нужен оценщик

Если отчуждаемая доля представлена в имуществе стоимостью более 20 тысяч рублей, для определения ее реальной цены привлекается эксперт-оценщик. Намеренное завышение стоимости актива при оценке считается незаконным. Если подобное завышение будет выявлено, то участники компании-продавца понесут субсидиарную ответственность перед государством.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на машину по лошадиным силам пенсионерам

Читайте еще

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Как не допустить, чтобы продали квартиру без ведома собственника

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Как лучше покупать квартиру – через агентство или у застройщика{q}

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

УСН

Упрощенная система налогообложения делится на две подкатегории с разными принципами начисления налогов. Существует «упрощенка», в переделах которой налоговая нагрузка исчисляется по принципу «доходы минус расходы». Ставка налогооблагаемой базы для таких предприятий – 15%. Кроме этого есть УСН, по которой налогообложение производится по принципу «доходы» со ставкой 6%.

При исчислении налога на прибыль, полученную от продажи доли в другом хозяйствующем субъекте, подкатегория «упрощенки» не играет роли. Это связано с тем, что указанный сбор начисляется и оплачивается по особым правилам.

Однако субъекты «упрощенки» лишены возможности оптимизировать налоговое бремя за счет использования убытка, полученного в результате продаже. Это обстоятельство обусловлено тем, что в список расходов, с помощью которых закон позволяет снижать налоговую нагрузку в рамках УСН, не входят убытки, понесенные при отчуждении доли.

Кроме этого упрощенная система не предусматривает механизма налоговых вычетов, характерного для общеустановленной системы. Все это делает УСН в определенных обстоятельствах довольно «неудобной». Поэтому эксперты рекомендуют собственникам фирм, имеющих долю в другом бизнесе, при ее отчуждении временно перейти на общеустановленный механизм налогообложения. В результате чего они смогут получить право на налоговый вычет или снижение налоговой ставки.

ЕНВД

Система единого налога на вмененный доход характеризуется тремя признаками:

  • предприятие платит ЕНВД не со всех видов своей деятельности, а лишь с тех, которые подпадают под его действие;
  • наряду с ЕНВД субъект обязательно использует одну из существующих систем налогообложения
  • прочие виды деятельности, на которые не распространяется действие ЕНВД, облагаются налогами в рамках ОСН или «упрощенки» (в зависимости от того, какой механизм используется компания в качестве основного).

https://www.youtube.com/watch{q}v=NC3tADNunK0

ЕНВД не действует в отношении прибыли, полученной в результате отчуждения доли в ООО. Поэтому для организаций, использующих этот вид налогообложения,доход от продажи доли облагается в рамках той системы, которую они применяют в качестве основной.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector