Налог при сдаче офиса в аренду

Налоговые ставки, используется сегодня для исчисления итоговой суммы

Предоставляя нежилое помещение в аренду другому лицу, у физического лица – собственника возникает доход, с которого согласно действующему налоговому законодательству должен быть уплачен налог.

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

  • Налог при сдаче офиса в арендудля граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

https://www.youtube.com/watch{q}v=3iudaShjRNs

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

  • в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
  • в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
  • в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Налог при сдаче офиса в аренду

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

  • без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
  • ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

  1. На странице 001 необходимо указать:
    • ИНН;
    • ФИО;
    • код налогоплательщика (760);
    • номер телефона.
  2. Страница 002:
    • фамилия;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • сведения о документе, удостоверяющем личность;
    • место жительства.
  3. Налог при сдаче офиса в арендуСтраница 003:
    • сумма дохода;
    • сумма налогового вычета;
    • налоговая база;
    • сумма налога.
  4. Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.
Предлагаем ознакомиться:  Какой огнетушитель нужен в машине согласно правилам

Передача нежилого помещения в аренду – это такой же вид бизнеса, как и любой другой. Основная задача арендодателя состоит в извлечении прибыли, но это палка о двух концах. С одной стороны, физическое лицо получает прибыль, а с другой, у собственника имущества возникает налогооблагаемый доход.

По закону, лицо, передающее свое нежилое помещение в аренду, может выступать в одной из двух ипостасей:

  • индивидуальный предприниматель;
  • обычный гражданин.

С учетом того, какой статус имеет арендодатель, определяется и устанавливается вид налогового платежа. В первом случае, предприниматель обязан будет уплатить обязательный платеж, предусмотренной патентной или упрощенной системой налогообложения. Налоговая система выбирается предпринимателем самостоятельно до завершения финансового года.

Если гражданин получает прибыль от передачи имущества в аренду, он обязан уплачивать налог. Исключением являются только суммы, которые освобождаются от налогообложения на законных основаниях. Физическое лицо, заключившее договор аренды с другим человеком, автоматически принимает на себя такие обязательства.

Налог при сдаче офиса в аренду

На объем налоговой базы, и размер ставок также влияет статус гражданина:

  • 13% — для физического лица, резидента РФ;
  • 30% — для физ.лица, не резидента РФ;
  • 6% — для ИП, находящемся на патентной системе;
  • 6/15% — для ИП, находящихся на упрощенке доходы/доходы минус расходы.

Размет возможного дохода для применения патентной системы определяется с учетом действующего законодательства. К примеру, в Москве установлены рамки 700 – 10 000 тыс. рублей в год. Для субъектов РФ могут предусматриваться другие базы и ставки.

Каждый предприниматель обязан предоставить налоговую декларацию по завершению отчетного года до 30 апреля следующего отчетного периода. Это обязательно условие для ИП на «упрощенке» и для людей, без образования индивидуального предпринимателя. В дальнейшем, на основании декларации определяется размер налога к уплате и проводятся различные проверки по выявлению нарушений со стороны гражданина.

Освобождаются от такой обязанности только бизнесмены, находящиеся на патентной налоговой системе. Заполнять декларацию лучше электронно, чтобы исключить ошибки и неточности. Сегодня есть немало специализированных программ, которые способствуют решению этого вопроса.

Уплачивать денежные средства в счет налогов необходимо не позднее дат, определенных в законодательном порядке. Для разных категорий граждан сегодня действуют такие сроки:

  • до 30 апреля – для физ.лиц;
  • не позднее дня, следующего за датой фактической оплаты арендной суммы – для физ.лиц, сдающих имущество в аренду ИП;
  • до 25 числа первого месяца в квартале – для предпринимателей на упрощенке;
  • дата окончания действия патента – для ИП на патентной системе.

Соблюдение установленных сроков является обязательным требованием, и допущение таких нарушений считается административным проступком.

Понятия «ставка налога для индивидуального предпринимателя» не существует, поэтому у них есть право выбора наиболее выгодного режима налогообложения, который совершенно не зависит от того, кому сдается площадь в аренду.

Налог при сдаче офиса в аренду

Если в отношении разных видов доходов установлены разные ставки, то ИП должен определить налогооблагаемую базу отдельно по каждой ставке.

Ниже будут рассмотрены эти системы, а также описаны их плюсы и минусы.

В данную систему налогообложения включены следующие налоги:

  • НДФЛ. Отчисление происходит по аналогии с рядовыми гражданами страны, но при этом существует возможность профессионального вычета. Согласно статье 221 НК РФ разрешено вычитать такие издержки, как затраты на тех.обслуживание, охрану или кап.ремонт. Ставка НДФЛ – 13%.
  • НДС. Оплата налога производится каждый месяц. На 2018 год стандартная ставка составляла 18%, однако 03.08.18 в силу вступил закон №303, и ставка НДС возросла до 20%.
  • Налог на землю и недвижимое имущество также уплачивается ИП наравне с рядовыми россиянами. При этом оплата происходит раз в год в соответствии с указаниями в уведомлении ИНФС.

Образец расчета размеров налога.

https://www.youtube.com/watch{q}v=6x0vpy7omsY

Пример 1. НДФЛ = (Полученный доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи)*Ставка.

Допустим, доход = 400 тыс. рублей, налоговые вычеты = 100 тыс. рублей, при этом по уведомлениям ИФНС, авансовые платежи составляют:

  • 11 тыс. рублей (до 15.07);
  • 12 тыс. рублей (до 15.10);
  • 13 тыс. рублей (до 15.01);
  • Всего: 36 тыс. рублей.
Предлагаем ознакомиться:  Не приходит налог на квартиру что делать

Авансовые платежи по НДФЛ высчитывает налоговая организация, а не сам ИП.

Тогда, НДФЛ = (400 тыс. – 100 тыс. – 36 тыс.)* 13% = 34 320 рублей.

Итого сумма за год = 36 тыс. 34 320 = 70 320 рублей.

Пример 2. НДС = (Доход*20%) – НДС принятый к вычету.

Допустим, что НДС принятый к вычету = 25 тыс. рублей, тогда сумма налога = 400 тыс. руб. * 20% – 25 тыс. руб. = 55 тыс. руб.

Налог на имущество = 10 тыс. рублей (в соответствии с уведомлением ИНФС).

Итого общая сумма налогов составляет: 70 320 55 тыс. 10 тыс. = 135 320 рублей.

  • Основной плюс ОСНО – это наличие налоговых вычетов и возможность их применения, а также удобство при работе с плательщиками НДС.
  • Основной же минус – высокая налоговая нагрузка вкупе с необходимостью ведения большого количества документов.

Кем может быть арендодатель{q}

Согласно статье 608 ГК РФ собственником, а значит и арендодателем нежилой комнаты может выступать:

  • физлицо;
  • юрлицо;
  • индивидуальный предприниматель.

При этом налоговые организации рассматривают сдачу в аренду как предпринимательскую деятельность, а согласно гражданскому кодексу человек имеет право заниматься предпринимательством только после госрегистрации. Это значит, что во избежание лишних вопросов со стороны налоговых служб и бумажной волокиты, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Ставки

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Физическое лицо, заключая договор аренды с арендатором, обязуется предоставить в его пользование имущество, а последний в свою очередь обязуется уплатить за это определённую денежную сумму.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

  • Налог при сдаче офиса в арендудля физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
  • для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
  • для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
  • для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Законами субъектов РФ могут быть установлены пониженные ставки по упрощённой системе налогообложения.

Налогообложение для юридических лиц

  • Налог на имущество. Под обложение попадают объекты, закрепленные в статье 374 НК РФ. Ставку определяют регионы, однако максимум не должен превышать 2,2%.
  • Налог на прибыль. Правила начисления также закреплены в НК РФ в главе 25. Ставка налога составляет 20%. Существуют также категории льготников, которые перечислены в статьях 252-270 НК РФ.
  • НДС. Ставка – 20%. При этом, если за три месяца, идущих друг за другом, общая выручка от бизнеса не превысила 2 млн рублей, разрешено подать заявление об освобождении от уплаты данного налога.

Примеры расчетов:

  1. Сумма налога на прибыль = (Доходы – Расходы)* 20%.

    400 тыс. – 100 тыс. *20% = 60 тыс. рублей.

  2. Сумма НДС = (Доход * 18%) – НДС принятый к вычету.

    400 тыс. *20% – 25 тыс. = 55 тыс. рублей.

  3. Налог на имущество – 10 тыс. рублей (согласно уведомлению).

    Итого общая сумма налогов: 60 тыс. 55 тыс. 10 тыс. = 125 тыс. рублей.

Расчеты по УСН и ЕНВД для ООО производится аналогично расчетам для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения останутся прежними – наиболее выгодной будет система УСН «доходы».

Налог при сдаче офиса в аренду

Если главной целью сдачи физлицом помещения в аренду является получение прибыли, то необходимо зарегистрировать ИП.

Ставка НДФЛ для физлица составляет 13% от фактического годового дохода (и 30% для нерезидентов РФ).

Юридические лица или ИП, арендующие нежилое помещение, будут являться по отношению к физлицу налоговыми агентами. Они обязаны каждые 3 месяца предоставлять отчет по форме 6-НДФЛ и каждый год по форме 2-НДФЛ, согласно п.2 ст. 230 Налогового Кодекса РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Кому приходит налог на квартиру

Код дохода НДФЛ

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Эти коды установлены Приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387 «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов». Код налога НДФЛ, применяемый для получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400.

Наказания за нарушения

Полная или частичная неуплата налога в установленные сроки может повлечь за собой применения налоговых санкций. Усугубляющим обстоятельством является то, что гражданин умышленно или по ошибке занизил налоговую базу. За совершение такого деяния предусматривается штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога.

Если сумма была занижена умышлено, то размер штрафа возрастает до 40%. Взыскание направляется на гражданина, если речь идет о физ. лице и на налогового агента, когда арендодатель – ИП. Когда человек долгое время пренебрегает своими обязанностями по уплате обязательной суммы, дело передается сначала в суд, а потом приставам.

Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

Ответственность и штрафы

Основные правила привлечения к ответственности по факту совершения налоговых правонарушений предусмотрены в

ст.108 НК РФ

.

Рассмотрим типы ответственности, за которые начисляются штрафы:

  1. Если ИП или организация не встал/а на учет в ИФНС, может быть назначен штраф в размере 10% от дохода за период, который был не учтен.
  2. Если вы существенно нарушили правила исчисления доходов и расходов, то штраф, назначенный в качестве наказания, может достигать 10-30 тысяч рублей.
  3. Если вы замечены в полной неуплате или незаконном уменьшении этой оплаты, то вам могут назначить штраф, составляющий 20-40% от неоплаченной суммы.
  4. Если же налоговый агент нарушил требования об удержании сумм из дохода, то ему может быть назначен штраф в размере 1000 рублей за каждый месяц отчетного периода.

Теперь вы знаете, как правильно организовать процесс сдачи в аренду нежилого помещения, какие системы налогообложения существуют, в чем их различие и какая из них будет наиболее выгодной и удобной для вас в зависимости от вашего статуса.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Расчёт суммы

Налог при сдаче офиса в аренду

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

  1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
  2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
  3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
  4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
  5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

https://www.youtube.com/watch{q}v=XD-hpTlLxfQ

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Надо помнить, что на плечи ИП также ложится необходимость уплаты страховых взносов, а также бремя сдачи налоговой отчётности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector