Покупка квартиры по договору мены риски

Нюансы при оформлении договора

Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

https://www.youtube.com/watch{q}v=ugAQgyVL1a4

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Покупка квартиры по договору мены риски

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов. Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Здравствуйте!

Я обмениваю свою 2-комнатную квартиру плюс доплата на 3-комнатную. Речь именно об обмене, т.к. владельцу «трешки» нужна имеено моя «двушка».

3-комнатная квартира куплена собственником 1 год назад, он готов указать в договоре полную стоимость, но насколько я понимаю, не прошел срок давности по оспариванию той сделки (3 года).

Оба риелтора (с моей и с той стороны) не хотят договор мены, а предлагают заключать два «паралельных» договора купли продажи.

Мое строгое требование к этой сделке: если через какое-то время будет отмена сделки по приобретению 3-комнатной (иск от первых владельцев или нынешнего собственника) то обязательно должна быть аннулирована сделка по продаже/передаче моей 2-комнатной квартиры. Вариант получить деньги здесь не годится — только возврат к первоначальным условиям: у меня снова должна оказаться в собственности «двушка».

Мой риелтор говорит, что можно составить два договора купли- продажи (продажа 2-ком и покупка 3-ком) таким образом, чтобы расторжение одного договора расторгало бы и второй, если в договоре сослаться на статью 157 ГК.

https://www.youtube.com/watch{q}v=VVelfGJwVns

Но риэлтор с другой стороны говорит, что это бессмысленно и договора все равно будут рассматриваться как два независимых.

Вопрос: можно ли составить два «паралельных» договора купли-продажи таким образом, чтобы расторжение (по любым причинам) одного из них со 100% гарантией служило бы расторжением и второго договора{q} Если ответ «да», то как это сделать (ссылка на какую статью или формулировка договора){q}

Или мне надо обязательно настаивать на договоре мены, и другого способа нет{q}

И второй вопрос: собственник 3-комнатной квартиры передает мне копию договора покупки у первого владельца и копию акта приема-передачи квартиры, но отказываются передать мне копию расписки о передаче денег первоначальному владельцу «трешки». Имеет ли смысл мне требовать передачи копии этой расписки{q}

Наличие у меня копий каких документов от нынешнего собственника 3-комнатной квартиры может мне помочь в случае появления претензий от первоначального владельца этой квартиры (например, оспаривания факта передачи денег){q}

Проверки по ЕГРП и пр. пожалуйста не советуйте — все это обязательно будет сделано»моим» риэлтером.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

https://www.youtube.com/watch{q}v=lYoCi0HcHhY

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

Нюансы при оформлении договора

Дата публикации: 7 ноября 2011

Сделки по обмену и мене очень схожи, здесь различен только объект сделки. Договор обмена оформляется для муниципальных квартир, договор мены оформляется для квартир, находящихся у сторон в собственности. На практике оба вида этих сделок называют обменом.

Проведение сделок по договору обмена предполагает равноценность недвижимого имущества, которым обмениваются стороны. Договор обмена является возмездной сделкой, соответственно, к нему применяются все правила о возмездных сделках (налогообложение, сохранение преимущественного права покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене и так далее).

Риелторские компании предпочитают работать с двойными договорами купли-продажи, нежели с договорами обмена и мены квартир. Причина в том, что договора обмена требуют большей юридической подготовленности и юридической практики, что чаще всего у риелторов в агентствах недвижимости отсутствует.

Чтобы правильно составить договор мены нужно изучать объекты мены более подробно в части их оценки, чтобы впоследствии не возникали судебные тяжбы о неправомерности сделки обмена. Важно знать, что регистрационные службы, в силу своей формализованности, неохотно рассматривают договора обмена квартир.

Если подготовленный договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части непонятен, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в регистрации договора, чем его зарегистрировать. Таким образом, риски при проведении договоров обмена или мены квартир больше, чем при проведении договоров купли-продажи, в связи с необходимостью знаний юридических тонкостей, гарантирующих защиту прав всех сторон, имеющих права на это имущество.

Договору обмена или мены не подлежат квартиры, расположенные в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и договор обмена, проходит регистрацию по месту нахождения объектов недвижимости, поэтому если два объекта договора находятся в разных регионах, то оформление сделки становится невозможным.

Покупка квартиры по договору мены риски

Эксперты не рекомендуют оформлять договор мены, если вопрос налогообложения объекта недвижимости остается открытым, то есть объект недвижимости в собственности одной из сторон обмена менее трех лет, а, следовательно, облагается налогом. В таком случае при обмене необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного исключения налога.

Риски обмена

Основные риски, возникающие при проведении сделок купли-продажи недвижимости присущи и договорам обмена или мены. В частности, стоит опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения. Кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми необходимыми документами – согласием супруга на сделку, подтверждением отсутствия претензий долевых собственников, подтверждением наличие воли сторон на сделку, отсутствием обстоятельств, препятствующих оформление договора в силу закона и так далее. Все эти и многие другие тонкости в подготовке договора могут проследить только обладающие юридическим опытом специалисты-практики.

Основные особенности договора мены

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке{q}

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

  • правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
  • кадастровые паспорта помещений;
  • выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
  • паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
  • если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
  • брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
  • иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

  • решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
  • несовершеннолетние дети;
  • решение суда;
  • договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Для получения потребуются:

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

— Олег Владимирович, расскажите, что такое договор мены и договор обмена, их основные отличия и особенности по сравнению с другими договорами{q}

— Обмен и мена очень схожи, отличается только объект по указанным сделкам, а именно, если речь касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться договор обмена, если речь касается квартир, находящихся у сторон в собственности, то налицо договор мены (далее я буду употреблять слово обмен).

По договору обмена предполагается, что имущество, которое переходит по такому договору от одного лица другому, считается равноценным. Кроме того, договор обмена является возмездной сделкой, а соответственно, к такому договору применяются все правила о возмездных сделках, например, налогообложение, преимущественное право покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене, иное.

8k8Ib8pLeyw

— Почему на практике риэлторские компании больше предпочитают двойные договора купли-продажи, а не договоры мены{q} Правильно ли такое предпочтение{q}

— Данная особенность вызвана отчасти формализованностью и коррумпированностью регистрационных служб, и отчасти отсутствием у риэлторов юридических познаний и юридической практики. Объясняю, чтобы правильно составить договор мены, знать всю его подноготную, необходимо быть юристом, каковыми риэлторы не являются.

— Когда, на ваш взгляд, договор обмена вообще не может быть подписан сторонами, а когда в силу каких-то объективных причин предпочтительнее его не оформлять{q}

— Договор мены невозможно реализовать, если обмену подлежат квартиры, расположенные в разных субъектах РФ, например, в Москве и Московской области. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и договор в целом, регистрируются по месту нахождения недвижимости, а соответственно, при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной.

Кроме того, договор обмена не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальная квартира, а другим объектом – квартира, находящаяся в собственности. Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым стоит вопрос налогообложения, т.е. объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, а соответственно, подлежит налогообложению.

При обмене в указанном случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного ухода от налога. Еще сложности с рассматриваемым договором обязательно проявят себя при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.

— Какой основной риск при оформлении договора мены{q}

Покупка квартиры по договору мены риски

— Основные риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимого имущества. В частности, необходимо опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения, кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, и подтвержден всеми необходимыми и достаточными документами (согласие супруга на сделку, отсутствие претензий со стороны долевых сособственников, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, препятствующих оформлению договора в силу закона, многое иное, требующее специальных познаний юристов — практиков).

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

  • с доплатой за большую квартиру;
  • квартира меняется на автомобиль;
  • большая квартира меняется на несколько меньших по площади и др.

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

  • согласие собственников на осуществление обмена;
  • дату заключения сделки;
  • порядок передачи помещений и прав на них;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

  1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
  2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
  5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

  • наименования сторон;
  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • дата и населенный пункт заключения сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
  • подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

« Назад

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке{q}

Здравствуйте!

yuristi.org

« Назад

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Покупка квартиры по договору мены риски

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности.

Покупка квартиры по договору мены риски

Если супруга владельца отказалась от приватизации, однако, дала на нее согласие, она сохраняет право пользования помещением даже после покупки квартиры и отказа от приватизации.

  • проверить семейное положение продавца (квартира может быть совместно нажитым имуществом);
  • проверить наличие другого прописанного человека во избежание рисков покупки квартиры с «компанией»;
  • уточнить наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости;
  • выяснить наличие или отсутствие лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы и имеющих долю в квартире;
  • ознакомиться с документами на жилье, особенно с документом о праве собственности.

Вместе с квартирой, полученной в наследство, покупатель может приобрести имущественные претензии граждан, права которых нарушаются при выделении наследства: объявится третье лицо, имеющее виды на наследство, дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, имеющие право наследовать по представлению (ст. 1146 ГК РФ).

Такие риски при покупке квартиры возможны, если продавец продает недвижимость, переданную ему по наследству менее 3 лет назад.

Наследник, не вступивший в наследство по уважительной причине, должен обратиться в суд с момента, как узнал о смерти наследодателя. Еще один риск при покупке квартиры по завещанию: согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения права.

Риски покупателя состоят в том, что квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, влечет за собой некоторые налоговые обязательства.

Покупка квартиры по договору мены риски

Лица, которые продают квартиру, бывшую в их собственности более трех лет, не оплачивают налог на полученные денежные средства.

Лица, которые впервые приобретают жилье, бывшее во владении продавца более трех лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Потенциальный покупатель при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, должен учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого она находится, и сопряженные с этим риски. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, которая находится в залоге у банка, сделка происходит с юридическим лицом, благодаря чему покупатель минимизирует свои риски.

Покупка залоговой квартиры у физического лица – большой риск для покупателя. Заемщик может распоряжаться залоговым имуществом, когда долг перед банком будет погашен. Погасить кредит и подать документы на снятие обременения можно в один день, но только в том случае, если у покупателя есть свои средства для покупки квартиры.

Покупка залоговой квартиры возможна только после снятия обременения, покупатель должен закрыть чужой долг за свой счет, позже обращаться за ипотекой в банк. Не каждый покупатель пойдет на такой риск, так как в период между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию продавец может скрыться, отказавшись от дальнейшей сделки.

Довольно частый случай – заемщик не рассказывает о наличии финансовых средств по общей сумме ипотеки. При использовании материнского капитала риски продавца состоят в том, что покупатель может обмануть с количеством использованных для оплаты квартиры средств. Такое происходит редко.

Однако, при вложении материнского сертификата в жилье, установленная доля недвижимости переходит несовершеннолетнему ребенку. Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.

При покупке квартиры по договору дарения возникает следующий риск того, что даритель может отменить дарение, когда одаряемый совершает покушение на его жизнь или умышленно причиняет ему телесные повреждения, а также в других случаях (статья 578 ГК РФ).

При отмене дарения подаренная вещь возвращается его владельцу. Отменить договор дарения можно в течение трех лет.

Обмануть могут на любой стадии сделки, начиная от показа квартиры заканчивая передачей денежных средств.

Существуют и иные способы обмана лиц, желающих приобрести или продать жилье, при этом мошенники придумывают взамен или в дополнение к ним другие тактики.

Обман покупателей может быть на любой стадии сделки. Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства. Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».

Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.

Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.

Указанная цена в договоре купли-продажи тоже может быть уловкой мошенника.

Продавец просит указать в документе цену меньше фактической, для снижения налогов с продажи квартиры или вовсе их неуплаты, а доверчивые покупатели соглашаются.

В итоге, если продавец в последствии захочет через суд признать сделку недействительной — другая сторона будет иметь право только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Таким образом, на любой стадии сделки следует быть внимательным, а лучше не экономить на юридической помощи и дополнительно консультироваться с высококвалифицированными специалистами.

Продажа недвижимого имущества нескольким покупателем является частым видом мошенничества. Схема такой операции проста: владелец квартиры изготавливает дубликаты документов на квартиру, и в нескольких разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, а после получения с нескольких покупателей денежных средств — скрывается, к примеру, покидает страну.

Покупателю, чьи документы в первую очередь будут зарегистрированы в органах Росреестра, будет принадлежать купленная квартира, а вот остальным лицам откажут в совершении регистрационных действий.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо не передавать денежные средства до момента регистрации перехода права собственности.

После государственной регистрации перехода права, продавец получает доступ к банковской ячейке, предъявив сотрудникам банка договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя. Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.

Часто люди, которые экономят свое время или не готовы заниматься такими серьезными сделками, передают свои полномочия доверенному лицу, посредством заключения нотариально удостоверенной доверенности. Этот документ дает право представлять интересы в рамках указанных полномочий. Статьи 185—189 ГК РФ регулируют все вопросы, связанные с такими документами.

Покупка квартиры у представителя по доверенности является риском для покупателя. Если процесс сделки пытаются осуществить поскорее, не дают увидеться покупателю с настоящим собственником жилья — это признак схемы мошенничества.

Риск покупки квартиры через доверенность состоит в том, что доверенное лицо может присвоить себе денежную сумму, оставленную на покупку квартиры и исчезнуть, либо доверенный в полном объеме не выполнит условия договоренности.

Также доверенность может быть подложной и не отвечать своим требованиям.

Покупка квартиры по договору мены риски

В любом случае при покупке квартиры лучше всего увидеться с собственником.

https://www.youtube.com/watch{q}v=8T738r8Y6wU

Обман, связанный с продажей квартиры, часто проводится мошенниками благодаря поддельным документам. К сожалению, в настоящее время приобрести различные бланки и справки, подделать печати организаций не составляет мошенникам особого труда.

Предлагаем ознакомиться:  Как снять автокран с учета в гаи
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector