Какие налоговые риски организации при аренде нежилого помещения у физического лица

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

  • целевое назначение объекта;
  • противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
  • законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы. При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде.

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Что позволяет считать физлицо-арендодателя предпринимателем

Другими словами, если физическое лицо не имеет статуса ИП, но фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, то государственные органы (в том числе налоговики и суд) вправе считать его предпринимателем. Такой подход создает для физического лица дополнительные налоговые риски. Ведь ИП, в отличие от «простых» физлиц, являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ).

Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п. 9 ст. 227 НК РФ). В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Бесплатно проверить и сдать декларации по НДС и НДФЛ через интернет

Уменьшение налогов при сдаче в аренду нежилого помещения

В этой связи важно знать, какие же признаки позволяют говорить о том, что физлицо занимается предпринимательской деятельностью. Как отличить «обычную» передачу в аренду ненужного ему имущества от соответствующей предпринимательской деятельности{q}

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства, определил Верховный суд РФ, когда рассматривал вопрос об уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Ведь, напомним, что ведение бизнеса без соответствующей регистрации чревато не только налоговыми рисками, но и сопряжено с возможностью привлечения к административной (ст. 14.1 КоАП РФ) и даже уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:5A_HQ8yGJL0

Так вот, применительно к уголовной ответственности Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 18.11.04 № 23 указал, что физлицо может без регистрации в качестве ИП сдавать имущество в аренду, если одновременно выполняются следующие условия. Во-первых, физлицо приобрело имущество для личных нужд, либо получило по наследству или по договору дарения. Во-вторых, необходимость в использовании этого имущества для личных нужд временно отсутствует, что и стало причиной передачи его в аренду.

Таким образом, по мнению ВС РФ, деятельность по сдаче в аренду имущества, которое приобретено физлицом самостоятельно, и которое нельзя применить для личных нужд (офисы, промышленное оборудование, станки и холодильники, спецтехника, спецтранспорт и т.п.), является предпринимательской. При этом не имеет значения, сколько таких объектов сдается в аренду, и кто является арендатором — взаимозависимая компания или независимый контрагент.

Варианты оптимизации фискальной нагрузки для арендного бизнеса

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия Резиденты РФ (183 дня в году и более) Нерезиденты
Ставка по ст. 224 НК РФ 13% 30%
Налоговый период Год Год
Льготы Снизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218219 НК РФ) Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа. Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы. Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год. Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения. Базисом являются показатели, утвержденные в конкретном муниципальном образовании или регионе. За налогоплательщиками закрепляется право на оспаривание кадастровой оценки.

Какие налоговые риски организации при аренде нежилого помещения у физического лица

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию. Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами. Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования. Основой вновь выступает кадастровая стоимость.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц. Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций. Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.

При передаче недвижимости в аренду юридическому лицу механизм обложения меняется. В этой ситуации именно арендатор будет удерживать НДФЛ с выплат (письмо Минфина России № 03-04-06/33598 от 16.08.13). Страховые сборы во внебюджетные фонды отчислению не подлежат. Верность позиции финансовое ведомство подтвердило в разъяснениях № 03-15-07/41602 от 18.07.18.

Если передача помещений в аренду осуществляется на коммерческой основе, порядок отчислений в бюджет меняется. Ключевое значение будет иметь применяемый бизнесменом режим.

ОСНО УСН Патент
Доходы Расходы
Предприниматель должен отчислять НДФЛ по аналогии с рядовыми налогоплательщиками. Механизм отличается лишь возможностью использования профессионального вычета. Из расчетной базы ст. 221 НК РФ разрешает вычитать издержки, связанные с извлечением арендного дохода. В качестве таковых выступают затраты на техническое обслуживание, охрану, капитальный ремонт и прочее. Выручку и расходы потребуется отражать в специальном реестре. После регистрации предприниматель сохраняет статус физического лица. Налоги на землю и недвижимое имущество коммерсант платит как рядовой россиянин. Особого порядка законом не предусмотрено. Расчет производит инспекция, а декларации не сдаются. Специфической чертой общего режима является необходимость удержания НДС. К утвержденной в договоре арендной плате потребуется добавить налог по стандартной ставке. В 2018 году она составляет 18%. Однако вскоре в силу вступят поправки (закон № 303-ФЗ от 03.08.18). Ставка НДС возрастет до 20%. Арендодатель платит в бюджет 6% с валовой выручки (ст. 346.20 НК РФ). Расходы во внимание не принимают. Пониженная ставка может быть предусмотрена региональным законом. Оптимизация производится путем распределения издержек по техническому обслуживанию недвижимости. Рыночную стоимость разбивают на формальную плату, перечисляемую по договору и обязательную сумму расходов арендатора на охрану, ремонт и прочие услуги. В результате налог взимается только с фактически полученной выручки. Арендатор же получает законное право учесть расходы при налогообложении. Оспорить такое распределение обязанностей контролирующий орган не сможет. Стороны вправе сослаться на свободу договора Предпринимателю потребуется документально подтвердить и обосновать издержки на обслуживание капитального сооружения. Расходы можно вычесть из облагаемой базы. Стандартная ставка УСН составляет 15%. Она может уменьшаться нормативным актом субъекта РФ. Оптимизационные схемы в этом случае сводятся к документальной фиксации всех издержек При переходе на ПСН налог на доход удерживать не будут (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Собственнику потребуется оплатить только стоимость патента. Рассчитывают ее в налоговой инспекции по месту нахождения объекта. В обязательном порядке учитывают срок аренды. Оптимизация проводится за счет точного расчета срока соглашения и переложения затрат на арендатора. Принять к учету расходы по содержанию недвижимости плательщик ПСН не может, а потому выгоднее заключить особый договор. В документе стороны предусматривают полное техническое обслуживание здания за счет арендатора. Экономию получит контрагент при вычете затрат из налоговой базы
Поскольку недвижимость станет основным коммерческим активом, перечислять налог на имущество не придется (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Правило действует при выборе любого объекта обложения. Освобождение имеет характер льготы, а потому требует подачи заявления в инспекцию. Форма обращения закреплена приказом налоговой службы № ММВ-7-21/897@ от 14.11.17. К документу придется приложить подтверждение использования недвижимости в предпринимательской деятельности. Разъяснения ведомство представило в письме № БС-4-21/9663@ от 22.05.18 Статьей 346.43 НК РФ плательщики ПСН освобождены от налога на имущество. Условием является использование ценностей в коммерческих целях. Процедура подтверждения не отличается от правил для УСН
Освобождение от налога на имущество при применении специальных режимов (УСН и ПСН) не распространяется на ряд объектов. Речь идет о недвижимости, поименованной в ст. 378.2 НК РФ. К таковым норма относит торговые центры, офисные, административно-деловые здания, пункты общественного питания и иные коммерческие сооружения. Перечни утверждаются региональными властями
Предлагаем ознакомиться:  Договор денежного займа между физическими лицами образец 2020

При оценке фискальной нагрузки важно учитывать обязанность предпринимателей оплачивать страховые сборы. Делать отчисления бизнесмены обязаны в ПФР и ФОМС РФ за себя. Взносы утверждают на каждый год в фиксированном размере. В 2018 совокупный платеж составляет 32 385 рублей (ст. 430 НК РФ). Дополнительные платежи производятся при преодолении годовым доходом 300 тыс. в отечественной валюте. Отчисления рассчитывают по ставке 1% с превышения.

Взносы платятся и за работников. Правила принятия сборов к учету зависят от режима. Коммерсанты на ПСН не могут уменьшать на них стоимость патента. Предприниматели на ОСНО, включают издержки в состав хозяйственных расходов по НДФЛ. «Упрощенцы» с объектом «доходы» вычитают страховые выплаты из налога.

В размере 100% разрешено принимать к учету сборы предпринимателям без наемных сотрудников. Коммерсантам-работодателям позволено вычесть отчисления за себя и персонал в пределах 50% (ст. 346.21 НК РФ). Налог уменьшают не только на фиксированные взносы, но и на удержания с оборота в 1%. Вывод следует из п. 3.1 ст. 346.21 и п.1 ст. 430 НК РФ.

Бизнесмены на УСН, отдавшие предпочтение начислениям на чистую прибыль, включают сборы в расходы.

Уменьшение налогов при сдаче в аренду нежилого помещения

Налоговая оптимизация обеспечивается за счет выбора наиболее выгодного режима и активного использования льгот. Ставку делают на разницу между системами обложения собственника помещения и арендатора. Гражданское законодательство разрешает сторонам самостоятельно распределять обязанности по содержанию недвижимости. Схемы уменьшения фискальной нагрузки строят с опорой на свободу договора.

Пример № 1

Предприниматель на УСН исчисляет налог с валовой выручки в 6%. Бизнесмен сдает в аренду административное здание компании на общей системе налогообложения. Содержание недвижимости включает охрану, уборку помещений, коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт. Ряд «коммунальщиков» признан плательщиками НДС.

Обязанности сторон договора аренды перечислены в ст. 616 ГК РФ. Оптимизаторы предлагают следующую схему:

  1. Собственник сдает здание в аренду по невысокой цене. Чтобы обосновать пониженную стоимость, арендатору вменяют в обязанность содержание объекта и прилегающей к нему территории. Налог на УСН снижается, ведь он зависит от валовой выручки. Поскольку владелец недвижимости не может принимать к вычету издержки, потерь он не несет.
  2. Арендатор, напротив, включает оплату охраны, уборки, коммунальных услуг и текущего ремонта в коммерческие расходы. Это уменьшает расчетную базу по налогу на прибыль. Издержки признаются обоснованными. Поскольку часть «коммунальщиков» работает на ОСНО, выставленный НДС можно возместить из бюджета, что дополнительно уменьшает фискальную нагрузку арендатора.
  3. Капитальный ремонт собственник производит за свой счет, так как изменения носят характер неотъемлемых улучшений (решения АС Москвы по спорам А40-110569/15-40-885 от 20.10.17 и А40-66686/17-133-625 от 26.07.17).

Дополнительные признаки

Описанной выше позиции Верховного суда РФ придерживаются и арбитражные суды при рассмотрении налоговых споров о доначислении НДС и НДФЛ по сделкам, связанным с передачей имущества физлиц в аренду.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал законным требование ИФНС о доначислении налогов физическому лицу, которое, не имея статуса ИП, сдавало в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество. При этом судьи обратили внимание на то, что помещения по своим функциональным характеристикам не были предназначены для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Схожие выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.17 № Ф07-1911/2017. Суд отметил следующее. Физическое лицо, не являясь ИП, за несколько лет реализовало ряд объектов недвижимости. Четыре из них — нежилые объекты, непредназначенные для использования в личных целях (например, было продано двухэтажное здание ремонтно-строительного цеха).

Эти обстоятельства позволили суду утверждать, что деятельность по реализации объектов недвижимости носила систематический характер, была направлена на получение прибыли, и, как следствие, являлась предпринимательской. Указанные сделки заключались систематически, последовательно и носили однородный характер, объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика непродолжительное время (1-10 месяцев).

При этом, как отметили судьи АС Северо-Западного округа, тот факт, что в соответствующих договорах продавец или арендодатель не были поименованы как лицо, обладающее статусом ИП, само по себе не может свидетельствовать о том, что сделки совершены не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Какие налоговые риски организации при аренде нежилого помещения у физического лица

Дополнительную аргументацию судей по таким спорам можно найти в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.17 № Ф09-8236/17. Здесь судьи обратили внимание на значительное число объектов, которыми владело физлицо: почти десяток нежилых помещений (в том числе лаборатория, институтский корпус), автобус и несколько легковых автомобилей представительского класса. Все это имущество человек сдавал в аренду различным организациям, и в том числе тем, в которых он являлся учредителем и руководителем.

Суд указал, что расчеты по этим договорам аренды производились систематически (ежемесячно) путем перечисления денежных средств (арендной платы) на лицевые счета физлица в банках, а также в счет погашения его обязательств по кредитным договорам, за охрану объектов, газ, коммунальные услуги и т.п. При этом и характер расчетов, и характер взаимоотношений с арендаторами, и вид объектов, переданных в аренду, свидетельствуют о том, что деятельность физлица, связанная с предоставлением в аренду имущества, изначально была направлена на систематическое получение прибыли. А значит, в этом случае физлицо-арендодатель должно рассматриваться для налоговых целей как ИП.

Зарегистрироваться как ИП и год вести бухгалтерию и сдавать все отчеты бесплатно

Налоговые последствия изменения статуса арендодателя

Законодательство закрепляет за компаниями право на применение общей или упрощенной системы. Купить патент фирма не может. Правила же применения ЕНВД не будут отличаться от механизмов, действующих в отношении предпринимателей.

ОСНО УСН
Предприятие на общей системе обязано оплачивать налог на имущество. Под обложение попадают объекты, поставленные на баланс (ст. 374 НК РФ). Действующую ставку определяют регионы. Максимум не должен превышать 2,2%. Расчет производят, опираясь на остаточную или кадастровую стоимость. Начисления организации производят самостоятельно. Определить порядок расчета бухгалтеры могут после изучения законов субъекта РФ. В 2018 году кадастровую оценку используют более чем в 60 регионах. Обязательным для компании станет налог на прибыль. Правила начисления закреплены главой 25 НК РФ. При расчете базы валовую выручку уменьшают на затраты. Перечень издержек и порядок принятия их к учету закреплен статьями 252270НК РФ. Ставка налога в 2018 году остается равной 20%. Категории льготников перечислены в ст. 284 НК РФ. К таковым закон относит предприятия особой экономической зоны, территорий опережающего развития и т. д. Налог на добавленную стоимость в размере 18% рассчитывают на основе арендной платы. Зачислению в бюджет подлежит разница между входящим и исходящим НДС. Организации руководствуются правилами главы 21 НК РФ. Если за три месяца подряд общая выручка от бизнеса не превысила 2 миллионов рублей, разрешается подать заявление об освобождении. Порядок реализации правового механизма описан в ст. ст. 145145.1 НК РФ Организации на «упрощенке» перечисляют налог на имущество в отношении объектов из регионального перечня. Правило закреплено ст. 378.2 НК РФ. Остальные активы попадают под освобождение. Единый налог заменяет НДС, избавляет от необходимости делать отчисления с прибыли. Ставка зависит от объекта обложения и региональной политики. Субъекты РФ вправе снижать планку по приоритетным направлениям (социальные, научные, образовательные, сельскохозяйственные и другие проекты)
Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на бездействие налоговой инспекции: образец

Как видим, существует достаточное число критериев, позволяющих «перевести» арендодателя из категории «обычное» физлицо в статус ИП. Теперь давайте посмотрим, каковы будут последствия такой «переквалификации». Как уже отмечалось выше, возникновение у физлица статуса ИП приводит к тому, что у него появляются дополнительные обязанности по НДС и НДФЛ, а также пропадает право на имущественные налоговые вычеты по доходам от реализации имущества, которое использовалось для ведения бизнеса.

Анализ судебной практики показывает, что именно такие доначисления и получают физические лица в подобных спорах. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, признав деятельность физлица предпринимательской, начислил ему дополнительную сумму НДФЛ по доходам от продажи имущества, которое ранее сдавалось в аренду.

Данная сумма образовалась как раз из-за того, что ИФНС «сняла» у него имущественные вычеты. Кроме того, налогоплательщику был выписан штраф за непредставление налоговых деклараций по НДФЛ за те периоды, когда он получал доходы от аренды. В части НДС в данном деле доначислений не последовало, поскольку объем выручки был незначителен, и налогоплательщик заявил об освобождении от НДС по статье 145 НК РФ (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Бесплатно подготовить и сдать 3-НДФЛ в электронном виде

Сразу заметим, что избежать доначисления НДС возможно только в том случае, если налогоплательщик успеет вовремя подать соответствующее заявление. Как указал Арбитражный суд Поволжского округа, это можно сделать во время налоговой проверки, на этапе представления возражений по акту проверки, либо на стадии подачи жалобы в вышестоящий налоговый орган (постановление от 10.02.16 № Ф06-5339/2015).

А вот в другом деле, которое рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, выручка физлица (не зарегистрированного как ИП) от сдачи в аренду и реализации объектов недвижимости превысила лимит в 2 млн. рублей, установленный статьей 145 НК РФ. А значит, воспользоваться освобождением от НДС налогоплательщик уже не мог.

В результате ему был предъявлен к уплате НДС, а также начислены пени и штраф за непредставление деклараций по этому налогу. При этом налогоплательщик пытался доказать, что доходы от аренды и продажи имущества были направлены на покупку жилья для личных целей, что, по мнению физлица, говорит об отсутствии предпринимательской деятельности.

Отметим, что подобный подход к налогообложению доходов от аренды не ограничивается пределами только одного Западно-Сибирского округа. Так, Арбитражный суд Поволжского округа поддержал налоговиков, которые доначислили НДС физлицу, не являющемуся ИП, но сдающему в аренду объекты недвижимости в течение длительного времени.

Также не избежали доначисления НДС налогоплательщики в упомянутых выше спорах, рассмотренных Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 27.12.17 № Ф09-8236/17, определением ВС РФ от 12.04.18 № 309-КГ18-2738 отказано в передаче дела для пересмотра в кассационном порядке) и Арбитражного суда  Северо-Западного округа (постановление от 03.04.17 № Ф07-1911/2017).

Бесплатно заполнить, проверить и сдать декларацию по НДС через интернет

Практические выводы

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что передача имущества, принадлежащего руководителю или учредителю, в аренду своей компании имеет неблагоприятные последствия и для арендатора, и арендодателя. Так, в этом случае возникают риски, связанные с правильным установлением цены аренды в отношениях между взаимозависимыми лицами.

Уменьшение налогов при сдаче в аренду нежилого помещения

Кроме того, подобные сделки попадают в зону действия новой статьи 54.1 НК РФ (см. «Налоговые схемы: ФНС утвердила новые правила борьбы с недобросовестными налогоплательщиками»). В частности, налоговики могут решить, что основной целью заключения договора аренды между «своими» лицами является уменьшение налоговых обязательств компании, и отказать ей в признании соответствующих расходов (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Дополнительные налоговые риски возникают в том случае, если речь идет об имуществе, которое специально приобретено для передачи в аренду, либо которое по своим характеристикам в принципе не может использоваться в личных целях (промышленное оборудование, нежилые помещения, специальная техника и транспортные средства и т.п.).

Систематическое получение учредителем или директором дохода от сдачи такого имущества в аренду может привести к тому, что его деятельность будет признана предпринимательской. А это повлечет для него налоговые санкции как минимум за непредставление декларации по НДФЛ. А при неблагоприятном раскладе может обернуться доначислением НДС и НДФЛ, пенями и штрафами.

Определить вероятность выездной налоговой проверки и получить рекомендации по налоговой нагрузке

Указанные риски значительно повышаются, если физлицо сдает в аренду несколько объектов, использование которых в личных целях невозможно; если арендные платежи являются серьезным источником дохода для такого физического лица; либо если подобные сделки связаны с неоднократным заключением договоров купли-продажи соответствующих объектов.

И наоборот, риски уменьшаются, если речь идет о передаче в аренду объектов, которые налогоплательщик приобрел для личных нужд и какое-то время использовал именно для этих целей, но в связи с изменением жизненной ситуации стал сдавать их в аренду. Либо если подобные объекты были получены по наследству или в порядке дарения.

Финансовый вопрос

Успех налоговой оптимизации арендного бизнеса во многом зависит от организации расчетов. Выстраивать систему необходимо с учетом правового статуса собственника недвижимости. Немалое значение имеют и условия банков.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Рядовые арендодатели, не имеющие предпринимательского статуса, могут принимать деньги по договору несколькими способами.

  1. Наличные. Расчеты между физлицами необязательно переводить в безналичную форму. При передаче в аренду гаражей, хозяйственных построек, апартаментов широко используются расписки. В документе указывают назначение платежа, персональные данные сторон и точную сумму. Если в качестве арендатора выступает предприниматель или организация, наличные расчеты могут иметь место. Однако в этом случае платеж оформляется кассовым чеком с признаком «Расход» (ст. 4.7 закона № 54-ФЗ от 22.05.03). Его выбивает арендатор.
  2. Перевод на карту. Безопасным способом остается прием денег на лицевой счет. Рядовые граждане и иностранцы вправе открывать его в любом банке. Для зачисления средств используется номер привязанной к счету карты или платежные реквизиты. Оформить перевод предложено через автоматические устройства, онлайн-сервисы или расчетно-кассовые центры.
  3. Перевод через платежные системы. При отсутствии у арендодателя счета в банке можно воспользоваться услугами специальных систем. Ярким примером является «Юнистрим». Операция проводится в три этапа. Плательщик заполняет квитанцию на перевод, указывая персональные данные. Далее, получателю суммы пересылается контрольный код, по которому выдаются деньги. Альтернативными платежными системами являются «Колибри» от Сбербанка РФ, Western Union и др. Принцип расчетов един. Отличаются только размеры комиссии, сроки, отдельные аспекты оформления.
  4. Платежи на электронные кошельки. Принять арендную плату собственник недвижимости вправе через мировую сеть. Легальное положение в России имеют, например, системы QIWI и «Яндекс.Деньги». Обе площадки выпускают карты, которые можно использовать для оплаты товаров или снятия наличных. Работать с WebMoney прямо законом не запрещено. Однако для вывода денег система использует рискованный механизм взаимных расчетов.

За физическими лицами законодатель сохранил право выбора. Лимитов по суммам наличности или снятию денег с карт не установлено. Определенные условия могут быть связаны лишь с программами банковского обслуживания. Поступления по договору аренды признаются доходом физлица. Распоряжаться деньгами собственник имущества может сразу.

Предлагаем ознакомиться:  Пошив сценических костюмов по договору ГПХ с физическим лицом.

Наличие статуса коммерческого субъекта вынуждает бизнесмена следовать определенным правилам. Принимать оплату по договору аренды разрешено следующими способами:

  1. Касса. По одному соглашению принять можно не более 100 тыс. рублей (п. 6 указаний ЦБ РФ № 3073-У от 07.10.13).
  2. Карта. Регистрация предпринимательства не лишает гражданина статуса физического лица. Он продолжает пользоваться лицевыми счетами. О допустимости использования стандартных дебетовых или кредитных карт для получения оплаты от контрагентов налоговая служба заявила в письме № ЕД-3-2/4043@ от 20.06.18.
  3. Коммерческий счет. В этом случае все платежи зачисляются банком с соответствующей формулировкой. В выписках отражается номер и дата договора, а также полные реквизиты контрагента. Отслеживать такие операции удобно. При налогообложении проблем не возникает.
  4. Электронные кошельки. Предпринимателю потребуется передать платежной системе не только личные данные, но и сведения о коммерческом статусе. Если арендатором является физлицо, поступление средств придется оформлять кассовым чеком (разъяснения Минфина РФ № 03-01-15/55761 от 30.08.17).

Перевести доход от арендного бизнеса в наличную форму предпринимателям сложнее. Выручку разрешено использовать в личных целях без дополнительной оплаты налогов. Однако банки вправе устанавливать лимиты выдачи средств с коммерческих счетов.

Наименование кредитной организации Способы получения наличных Комиссия и ограничения Примечание
Сбербанк РФ Бизнес-карта Бесплатное снятие наличности не предусмотрено. Тарифы зависят от программы обслуживания и публикуются на сайте банка. Так, по программе «Легкий старт» комиссия составит 3% от суммы. Держатели бизнес-карт не могут получить наличными свыше 170 тыс. в сутки и 5 млн в месяц Предприниматель вправе заказать неограниченное количество карт, установив по каждой пониженный лимиты. Инструмент широко используют для покрытия командировочных расходов
Касса банка Комиссия установлена на уровне 5%. При выдаче на руки свыше 5 миллионов рублей стоимость обслуживания составит 8% Сведения о комиссии актуальны для тарифа «Легкий старт». Наименьшее вознаграждение за выдачу наличных предусмотрено для пакета «Хорошая выручка» При получении сумм до 2 миллионов рублей бизнесмены платят только 3%
Вывод на личную карту При переводе менее 150 тыс. рублей удерживается комиссия 0,5%. По мере возрастания суммы вознаграждение увеличивается до 6% В поручении к переводу следует делать пометку «для личных нужд». Если лицевой и коммерческий счета бизнесмена открыты в одном подразделении, комиссия не удерживается. Впоследствии деньги можно снять в любом банкомате
ВТБ Бизнес-карта В течение месяца предприниматель вправе снять при помощи инструмента до 1 миллиона рублей. Суточный лимит составляет 100 тыс. в отечественной валюте. При получении наличности через банкомат придется заплатить комиссию. При сумме до 500 тыс. рублей вознаграждение составит 1,2%. После превышения лимита удержания возрастут до 2% Тарифы на обслуживание карт ВТБ утверждает соответственно региону. Актуальные документы с подробным описанием порядка публикуют на официальном сайте
Касса банка Кредитная организация выдает наличные по чековым книжкам. Комиссия установлена на уровне 0,5% от суммы. Тариф применяется, если средства необходимы для выплаты заработной платы, социальных пособий, командировочных возмещений и страховых компенсаций. Если деньги нужны на иные цели, придется заплатить от 1 до 10%. Вознаграждение зависит от суммы За оформление чековой книжки с клиента взимают плату – 300 рублей
Перевод на личную карту Платежи до 150 тыс. рублей на карту физлица внутри системы проводят бесплатно. В других случаях вознаграждение за обслуживание варьирует в пределах 1–10%. Наибольшей комиссия будет при снятии 5 миллионов рублей и более Предпринимателям стоит учитывать, что банк ВТБ ориентирован на крупный бизнес. Рядовым коммерсантам выгоднее сотрудничать с подразделениями «ВТБ24». Организация является членом единой группы
«Тинькофф Банк» Бизнес-карта Инструмент привязывается к коммерческому счету. Предприниматель может оплачивать им покупки без комиссий. С переводов между счетами внутри системы плата не взимается. Вознаграждение в 49 рублей удержат при выводе средств в сторонние банки.
Деньги с карт «Тинькофф» выдают в фирменных банкоматах. Базовая комиссия равна 2%, но зависит от программы обслуживания. Лимиты установлены для каждого вида карт. Так, владельцы ALL Airlines вправе ежемесячно бесплатно снимать в автоматизированных терминалах до 300 тыс. рублей. При обращении к сторонним устройствам сумма понижается до 150 тыс. Если клиент запрашивает 3 тыс. и меньше, комиссия составляет 90 рублей
Особенностью предложений «Тинькофф Банк» является повышенный процент на остаток по счету. Клиентам обещают 4% годовых. Однако правилами установлено огромное количество особых условий. Выдача наличных через кассы кредитной организации не предусмотрена. Такова специфика интернет-банка
«Альфа-Банк» Бизнес-карта Лимиты установлены для каждой программы. Наиболее лояльные правила действуют для карт «Альфа-Cash Ультра» и «Альфа-Cash Персона». В месяц разрешено переводить в наличную форму до 5 млн, а в сутки – не более 300 тыс. рублей. Комиссия зависит от выбранного тарифа. Например, по проекту «На старт» удержания фирменных банкоматов варьируют от 1,25 до 10% В 2018 году банк предлагает семь видов корпоративных карт.
Касса банка Получить наличные клиенты могут в РКЦ «Альфа-Банка». Комиссия будет определена в соответствии с тарифом. Для проекта «На старт» стоимость услуги варьирует в пределах 1,5–11%. Наименьшими потери будут при выдаче сумм до 150 тыс. рублей. Максимума они достигнут при превышении планки в 1,5 миллиона Банк бесплатно оформляет предпринимателям чековые книжки для получения денег в кассе. Условие актуально для большинства программ
Перевод на личную карту Вывести средства предприниматель может на лицевой счет. Условия денежных переводов утверждены для каждого тарифа. Так, при выборе пакета «1%» определяющее значение имеет сумма. Операции в пределах 6 млн рублей комиссией не облагаются. Превышение лимита влечет рост удержаний до 10% от суммы «Альфа-Банк» стремится перевести расчеты в онлайн-режим. Именно поэтому при подаче платежных поручений на бумажном носителе даже в пределах лимита будет взыскиваться комиссия

Оплата организации

Для юридических лиц установлены самые жесткие правила приемки денежных средств. Компании обязаны соблюдать лимит по одному соглашению в 100 тыс. рублей (указания ЦБ РФ № 3073-У от 07.10.13). Если после платежа кассовый остаток превышает внутренний лимит предприятия, потребуется сдать излишки в банк для зачисления на расчетный счет. Наиболее безопасным и простым для фирм-арендодателей остается безналичный способ.

Вывести доход от бизнеса учредители могут в форме дивидендов. Порядок выплат зависит от организационной формы. Так, собственники общества с ограниченной ответственностью должны руководствоваться ст. ст. 28–29 закона 14-ФЗ от 08.02.98.

Схематично процедура выглядит следующим образом:

  • составление бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах с выделением чистой прибыли за отчетный период;
  • созыв общего собрания участников;
  • обсуждение вопроса о судьбе прибыли и ее распределении;
  • выплата дивидендов согласно принятому решению.

Выручка фирмы не является доходом собственников. Имущество четко разграничено. Выводить средства учредители вправе ежеквартально или реже. Препятствием для вынесения решения является неполная оплата уставного капитала или задолженность перед вышедшими из состава участниками (по действительной стоимости долей). Под запретом процедура остается для компаний с признаками банкротства.

На правах заключения

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector