Погашение ипотечного кредита раньше срока

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка. В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты. Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же.

Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки

На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка. Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

В 2011 году был принят закон «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ». Благодаря внесенным поправкам кредиторы получили возможность на законной основе отказывать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов. В пункте 6 статьи 809 указано, что при досрочном погашении ипотеки банк вправе требовать с заемщика все проценты по кредиту, которые были начислены включительно до дня возврата суммы займа. При этом способ возврата кредита — целиком или частями — значения не имеет.

Суть данного постановления сводится к следующему: уже выплаченные за использование займа деньги вернуть будет сложно. При этом отказать банк в досудебном порядке может каждому. Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, которые клиент уплатил по ипотеке, в два раза превышает сумму процентов, обычно взимаемую при аналогичных условиях ипотеки с учетом реального срока погашения займа, клиент может рассчитывать на решение суда в свою пользу.

Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.

Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:

  • подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
  • произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
  • получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
  • снимите обременение с квартиры в Росреестре;
  • произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
  • напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
  • получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
  • в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.
Судебные разбирательства

Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров.

Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита. По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.

Предлагаем ознакомиться:  Все, что нужно знать о покупке жилья в новостройке в ипотеку — INMYROOM

В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора. А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора. Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты.

Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.

Почему Верховный суд принял решение в пользу истца{q} Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей. И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.

Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.

При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам. Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.

Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке. Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии. Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.

После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.

С помощью государственной поддержки

В условиях экономического кризиса многие попали под снижение заработной платы, либо сокращение штатов и лишились работы. Что делать в этой ситуации гражданам, чтобы не потерять единственное жилье{q} Об этом позаботился государственный аппарат.

Благодаря Постановлению Правительства от 20.04.2015г. № 373, у заемщиков в 2016 году появилась возможность получить поддержку государства в виде субсидии до 600 000руб. Данная программа реализуется через АИЖК, поэтому более подробную информацию можно получить непосредственно у специалистов агентства или по бесплатной горячей линии.

Конечно, воспользоваться такой субсидией могут только граждане, действительно нуждающиеся в помощи. В Постановлении прописаны условия и категории таких лиц.

Последние десять лет значительной поддержкой семьям, где родился второй ребенок, стал материнский капитал. На сегодня сумма сертификата равна 453 026 рублей. Ее разрешено использовать на улучшение жилищных условий, поэтому данные деньги можно тратить на погашение кредита на жилье.

При покупке квартиры /дома, не стоит забывать о налоговом имущественном вычете. Что это такое и как его получить{q}

Для этого потребуется заполнить и сдать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, приложив к ней все необходимые копии документов. После ее проверки налоговым работником, если все заполнено верно, деньги из бюджета будут перечислены Вам на карту. Распорядиться полученными деньгами каждый может по своему усмотрению, в том числе на досрочное списание части долга и снижение общей долговой нагрузки семьи.

Погашение ипотечного кредита раньше срока

Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.

Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия. В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать, если обманули в интернет-магазине, как вернуть деньги

Механизм гашения кредита

  • Если Вы уверены в стабильности своих доходов и являетесь ценным специалистом, которому увольнение не грозит, то выбирайте уменьшение срока кредитования.
  • Если размер ежемесячного взноса для Вас не обременителен, то так же в приоритете сокращение времени договора.
  • Если Ваш доход упал или чувствуете нестабильность на работе, Вам стоит досрочными оплатами максимально снизить размер ежемесячного взноса, чтобы сделать сумму более комфортной для себя.

Обычно для расчетов по взятым в долг деньгам, банк открывает специальный счет и привязывает к нему пластиковую карту, которая выдается на руки клиенту. Это вполне удобно и экономит деньги клиента на комиссиях.

Механизм работы с ней прост: нужно дойти до банкомата и положить на счет требуемую сумму.

Можно не ходить до банкомата, а перечислять через систему банк-онлайн. В зависимости от банков, здесь возможна комиссия за перевод. Небольшая комиссия за обслуживание дает возможность настройки автоматических переводов. Но!  Какой бы способ Вы не предпочли для себя, просто положить деньги на счет не достаточно!

В заявлении потребуется указать:

  • ФИО;
  • номер и дату договора;
  • номер счета списания денег;
  • сумму досрочного платежа;
  • дату списания денег;
  • как уменьшить: срок или размер транша.

Погашение ипотечного кредита раньше срока

Таким образом, заплатить и избавиться от ипотечного долга своими силами и с господдержкой не только реально для каждого, но и выгодно. При выплате раньше срока прибыльнее сокращать кредитование во времени, чем размер последующих платежей. Наибольшая экономия на процентах получается при гашении в начале, а не в конце кредита. При этом лучше ежемесячная небольшая дополнительная выплата, чем раз в год большими суммами.

Выплаченный полностью долг дает право на снятие обременения с квартиры. Для этого нужно взять в банке документы и отправиться с ними в Росреестр.

Еще больше полезной информации можно узнать, подписавшись на обновления нашего сайта.

Досрочное погашение кредита

Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга{q} Практика показывает, что стоит. В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа. Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов. Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:

  1. Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже. К концу срока клиент платит банку мизерную долю процента и погашает остаток основного долга. Преимущество аннуитетной схемы — равные суммы ежемесячных платежей, которые позволяют однозначно принять решение по заявке на кредит исходя из уровня дохода потенциального клиента.
  2. Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.

Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.

Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.

Что потребуется{q}

Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка. Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации. Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть стиральную машину в магазин в течение 14 дней

Пошаговые действия

  1. Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
  2. Определиться и суммой платежа и собрать ее.
  3. Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность. Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.
  4. В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.
  5. Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.

Погашение ипотечного кредита раньше срока

Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.

  1. Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
  2. Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.

Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше. Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно. Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.

Считаем переплату

Расчет переплаты

Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого нужно вычислить величину процентов за использование кредита согласно условиям договора с учетом срока досрочной выплаты. Сделать это можно с помощью онлайн-калькулятора ипотеки на сайте вашего банка.

Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья составляет 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500 000 рублей. Сумма кредита составляет 1 500 000. Размер ежемесячного платежа при исходных условиях 15 483 рубля. Общая сумма выплат без учета страховой премии (она оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей.

Если вы стабильно погашаете заем по графику, переплата к концу срока составляет, согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, 2 215 920 рублей. Если клиент выплатит ипотеку за 5 лет, общая сумма выплат вместе с процентами составит 1 956 840 рублей. Сумма процентов по исходным условиям за 5 лет составит 456 840 рублей.

Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.

Расчет досрочного погашения ипотеки

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Особенности погашения ипотеки с материнским капиталом

Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет. Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке. Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.

https://www.youtube.com/watch{q}v=FFwTT6YoOyU

В 2017 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, в котором как раз и описываются возможные варианты использования материнского капитала. Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат.

Как вернуть деньги за страховку{q}

Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом. Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector