Договор залога недвижимости подлежит государственной регистрации

Пошаговая инструкция “Как зарегистрировать залог недвижимости{q}”

В настоящей статье мы разберемся с видами залога и поговорим о порядке регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре.

а) предоставление рассрочки или отсрочки оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, то есть если до момента регистрации права собственности покупатель не оплачивает стоимость полную квартиры, в этом случае квартира в силу прямого указания закона находится в залоге продавца. Однако покупатель и продавец могут предусмотреть договоре купли-продажи, что залог не возникает.

б) при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

в) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.

г) жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.

д) иные случаи, указанные в законе.

То есть во всех перечисленных выше случаях не требуется заключение дополнительного договора об ипотеке. Его заменяет норма закона, устанавливающая ипотеку при наступлении определенных обстоятельств.

а) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Для передачи прав на документарную закладную достаточно отметки о ее новом владельце на самой закладной.

Кроме того, при погашении кредита, владелец закладной обязан поставить на закладной отметку об исполнении обязательств. Данную закладную с отметкой собственник квартиры предоставляет в Росреестр для погашения записи об ипотеке. Закладная может быть составлена также, если залог устанавливается в силу закона, без договора.

Подготовьте необходимые документы

1) заявление о регистрации залога недвижимости (заполняются в Росреестре или МФЦ);

Если регистрируется залог недвижимости в силу закона, то заявление о регистрации может быть подано либо залогодателем, либо залогодержателем. По нотариально удостоверенной сделке, в связи с которой возникает залог в силу закона, заявление о регистрации залога может подать нотариус.

Если регистрируется залог недвижимости в силу договора, то подается заявление от обеих сторон договора залога. По нотариально удостоверенному договору о залоге заявление о регистрации может подать нотариус.

2) договор об ипотеке, если регистрируется залог в силу договора (если договор не удостоверен нотариально, то не менее 2 экз. в подлиннике, но советуем подавать количество экземпляров по количеству лиц 1 экземпляр для Росреестра; если договор удостоверен нотариально, то 1 экз. в подлиннике, 1 экз.

3) закладная, если она составлялась, и документы, указанные в закладной  в качестве приложений (отчет об оценке и т.д.) — 2 экземпляра -подлинники;

Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда между физическими лицами. Договор подряда с физическим лицом: образец

4) договор, иные документы, подтверждающие возникновение обязательства, обеспечиваемого залогом (кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи и т.д.) или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и документы, указанные в нем в качестве приложений — количество экземпляров определяется таким же образом, как и по договору об ипотеке;

5) паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия), решение о назначении лица, действующего без доверенности для заявителя-юридического лица;

6) если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия.

7)  согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления (если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение такого согласия).

Важно отметить, что орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН

8) при регистрации ипотеки в силу договора: квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.

За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:

  • для физических лиц — 1 000 рублей;

  • для организаций — 4 000 рублей.

За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

За исключением размера госпошлины, для регистрации залога недвижимости не имеет значения между кем заключен договор: физическими или юридическими лицами.

Представьте документы в Росреестр для регистрации залога недвижимости

— лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.

— посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

Предлагаем ознакомиться:  В каких случаях накладывается арест на автомобиль

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию залога недвижимости вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

а) предоставление банком вам доверенности для регистрации ипотеки (на это банки редко соглашаются);

б) подача комплекта документов от вашего имени, предоставление банку расписки о получении документов с № регистрационного дела. Сотрудник банка в течение срока регистрации должен предоставить от своего имени заявление о регистрации ипотеки в МФЦ или Росреестр с указанием данного № регистрационного дела.

Если он не подаст в данный срок заявление, регистрация права собственности и ипотеки будет приостановлена. При непредоставлении документов в течение “приостановки” Росреестр вынесет отказ. На практике встречаются нерадивые сотрудники банка, которые забывают подать документы в Росреестр, поэтому вам лучше проконтролировать это, напомнив о себе кредитному менеджеру, а лучше попросите прислать скан расписки, выданной Росреестром (МФЦ) и подтверждающей подачу заявления.

Сроки и стоимость

Сроки, которые отводятся на регистрацию договора залога в Росреестре, четко прописаны в нормативно-правовых актах РФ. Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что временные границы процедуры составляют:

  • для участков земли – 15 рабочих дней;
  • для иных объектов недвижимости – до 5 рабочих дней.

При необходимости госучреждение вправе запросить дополнительную документацию. В данном случае сроки регистрации увеличиваются.

Залогодатель (гражданин, приобретающий имущество) в обязательном порядке должен уплатить государственную пошлину. Если возникновение обязательства связано с определенным законом, то госпошлину можно уплатить на специальных условиях (для военных и госслужащих). Если же ипотечный договор оформляется в общем порядке, то сумма пошлины должна быть уплачена полностью.

Особенности регистрации

Суть ипотечного обременения для Росреестра является условной. Такое соглашение может быть заключено не только между кредитной организацией и заимополучателем. К примеру, если гражданин реализует квартиру в рассрочку, то он может наложить на нее обременение до момента оплаты покупателем всей суммы средств.

В ряде случаев оформление ипотечного договора невозможно. В соответствии со ст.5 закона №102 объектом ипотеки не могут выступать:

  • комнаты в квартирах;
  • дачные домики;
  • морские и воздушные судна;
  • помещения, где осуществляют свою деятельность частные предприниматели.

Эти положения относятся и к земельным участкам (если ипотека оформляется на землю), которые находятся в собственности государства, относятся к общественному владению, удалены из оборота в силу определенных причин или не соответствуют установленной площади.

Предлагаем ознакомиться:  Существенные условия договора аренды земли

Различают два вида ипотечного займа в зависимости от вида заключения договора. Более подробно они описаны далее.

Такой вариант соглашения встречается достаточно редко, но, тем не менее, оно оформляется на покупку жилья в строящихся зданиях. В иных ситуациях кредитные учреждения стараются избегать этого типа ипотеки, так как обременение накладывается не одновременно с госрегистрацией соглашения купли-продажи, а при оформлении допсоглашения к основному договору. В данном случае банк находится в рискованном положении – кредит заёмщику уже выдан, а обеспечения еще нет.

Иногда продавец жилплощади желает прописать в соглашении купли-продажи заниженную сумму во избежание уплаты налога, который не совпадает с официальной оценкой. Тогда проблему можно решить только путем заключения ипотеки в силу действия договора.

До момента предоставления финансовому учреждению права обременения, ставка процента по кредиту будет выше – это позволяет банку частично застраховать возможные потери. Если же квартира приобретается в строящемся доме, то кредит будет находиться без обеспечения до сдачи здания жильцам.

Данный тип регистрации договора залога недвижимого имущества в Росреестре используется чаще всего. Наложение обременения осуществляется сразу же с госрегистрацией соглашения купли-продажи. Процедура регламентирована Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В выданной выписке из ЕГРН в пункте обременения прописывается, что квартира куплена за счет заёмного капитала и находится в залоге. При этом новый собственник жилья должен иметь ввиду, что после полной выплаты ипотеки банку, ему нужно будет обратиться в подразделение Росреестра вместе с банковским сотрудником для снятия обременения.

Если оформление займа осуществлялось по закладной, то в присутствии специалиста банка нет необходимости – собственнику достаточно предоставить закладную с пометкой кредитной организации о полном погашении обязательств. Обременение снимается в течение трех дней.

Но снять обременение возможно не только после полной оплаты ссуды. Данную процедуру можно осуществить по соглашению сторон (заёмщика и банка), по судебному решению или когда банк был полностью ликвидирован и прекратил свою деятельность как юрлицо (последний вариант случается исключительно редко).

Регистрация допсоглашения

При необходимости внесения изменений к текущему договору ипотечного займа составляется дополнительное соглашение в том же формате, что и основной документ. Этот договор регистрируется в Росреестре сразу после подписания (сроки стандартные — такие же, как при оформлении основного соглашения). При несоблюдении установленного законом порядка сделка может быть признана недействительной, а её юридическая сила – ничтожной.

https://www.youtube.com/watch{q}v=U0ITTMqWrSQ

Таким образом, рассмотрены основные нюансы регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре. Данная процедура необходима, когда жильё приобретается на заёмные средства банка, которому требуется залоговое обеспечение для страхования своих рисков.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector