Договор субаренды земельного участка для строительства

Как составить соглашение{q}

В тексте соглашения должна находиться такая информация:

  1. название – договор субаренды;
  2. дата сделки, место ее заключения;
  3. указание участников соглашения;
  4. основание субаренды – сведения о первоначальном договоре;
  5. предмет соглашения – в этом разделе описываются технические характеристики объекта, место расположения, сведения об общей площади, имеющихся сооружениях;
  6. перечисление прав и обязательств обеих сторон;
  7. способ оплаты – сумма ежемесячного платежа, крайняя дата перевода средств;
  8. ответственность участников сделки за нарушение договорных условий;
  9. период действия соглашения;
  10. заключительные положения – приводится информация о количестве подписанных экземпляров договора, порядке решения конфликтных ситуаций, реквизитах для перевода денежных средств;
  11. подписи обеих сторон.

Важно. Самый первый шаг перед составлением договора субаренды – проверить наличие возможности на его заключение в договоре аренды с собственником.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytaboutru

В противном случае соглашение субаренды будет недействительным. Ниже приведено примерное содержание каждого пункта стандартного договора субаренды.

В начале соглашения составляется «шапка» документа, в которой указывается:

  • Название документа: «Договор субаренды земельного участка».
  • Дата и место подписания соглашения.
  • Информация об участниках договора: арендаторе и субарендаторе. Изначальный собственник земли здесь не указывается. Он фигурирует в другом пункте документа. В сведениях указываются личные и паспортные данные сторон, а также места их регистрации.

Предмет

В этом пункте подробно расписывается земельный участок, который отдается в субаренду. В описание включается:

  • Почтовый адрес.
  • Кадастровые и технические данные.
  • Описание границ.
  • Общая и передаваемая в субаренду площадь.
  • Информация о начальном договоре аренды, дающего основание для субаренды. Часто здесь также указывается о наличии письменного разрешения на субаренду собственника.
  • Целевое назначение участка, например, сельскохозяйственное.
  • Строения которые находятся на наделе на момент заключения соглашения. Например, капитальное строение складского помещения. Перечень объектов недвижимости обычно прописывается в приложении к договору.

Как видно из названия, тут указываются права и обязанности арендатора и субарендатора.

Договор субаренды земельного участка для строительства

Ниже приведен примерный перечень, который можно расширять в соответствии с законом РФ.

В обязанности арендатора, как правило, включается:

  • Предоставить участок в пользование субарендатора.
  • Предупредить субарендатора о правах третьих лиц на землю и об обязанностях, вытекающих из первоначального соглашения аренды.
  • Зарегистрировать договор.
  • Не вмешиваться в хоз.деятельность субарендатора.
  • После окончания действия соглашения принять участок обратно в пользование.

Права арендатора:

  • Получать арендную плату.
  • Требовать уплаты штрафов при просрочке платежей субарендатором.
  • Контролировать использование ЗУ.
  • Требовать расторжения договора или покрытия убытков, если субарендатор использует участок не по целевому назначению.

Обязанности субарендатора:

  • Вносить вовремя арендную плату.
  • Поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать на участке противоправных действий.
  • Возвратить участок (в пригодном к использованию состоянии) арендатору в течение 10 суток со дня истечения сроков договора.
  • Содействовать регистрации договора.
  • Сохранять межевые или геодезические знаки в неизменном состоянии.
  • Соблюдать экологические, санитарные и противопожарные нормы.

Права субарендатора:

  • Требовать принятия или передачи участка согласно Законодательству.
  • Требовать прекращения вмешательства в использование участка.
  • Использовать участок по назначению, указанному в договоре.
  • Требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние ЗУ сильно ухудшилось.
  • Может продлять срок действия договора с согласия субарендатора.

Здесь указывается:

  • Сумма за оплату субаренды в месяц, например, 1200 руб/кв.м. Или же указывается полная стоимость за весь участок: 100000 руб/мес.
  • Сроки оплаты, к примеру, не позднее 15 числа каждого месяца.
  • Способ оплаты: наличный или безналичный расчет.
  • Возможность изменения стоимости, например, раз в год субарендатор имеет право менять сумму оплаты или же такое может происходить только по соглашению сторон.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, читайте тут.

Договор субаренды земельного участка для строительства

В этом пункте договора расписываются различные штрафы за нарушение договора или правил использования ЗУ:

  • Штраф за предоставление арендатором ЗУ в пользование субарендатора позже сроков, отмеченных в договоре.
  • Размер пени за каждый день просрочки оплаты субаренды. Указывается в процентах от общей суммы долга. Например, 12% от 11000 руб.
  • Штраф за несвоевременный возврат участка в пользование арендатора.
  • Также часто прописывают, что арендатор несет ответственность за недостатки ЗУ или построек на нем, даже если изначально о них не было известно.
  • Штраф за использование не по назначению, указанному в соглашении, например, 3-кратный размер платы за месяц.
  • Срок действия не может превышать первоначального срока аренды. В противном случае договор будет считаться недействительным. Срок указывается в месяцах или годах.
  • Сведения о гос.регистрации, если договор заключается на срок более 12 месяцев. Если менее, то он считается действительным с момента подписания, а не с момента регистрации.
  • В условиях расторжения обычно указывается, что договор можно расторгнуть досрочно только в одностороннем порядке и через суд. Еще один вариант расторжения – по соглашению сторон с заблаговременным предупреждением оных.
  • Можно также подробно расписать, в каких случаях каждая из сторон имеет право обратиться в суд для расторжения договора, например, отравление или загрязнение почвы ядохимикатами или реквизиция ЗУ третьими лицами.
Предлагаем ознакомиться:  Шаблон договора франчайзинга страхового агентства

Договор субаренды – это дополнительный договор, который может иметь юридическую силу только при наличии основного – договора аренды и является приложением к нему.

Поэтому здесь обязательно соблюдать специальные требования:

  1. Арендодатель должен дать арендатору разрешение на субаренду, что должно быть отражено в отдельном положении договора аренды формулировкой «с правом передачи в субаренду».
  2. Во вводной части документа обязательно внести реквизиты договора аренды.
  3. Передающей стороной в этой сделке может быть только арендатор.
Субаренду

нельзя путать с цессией (

переуступкой

), которая передаёт право аренды не временно, а на постоянной основе. Цессия имеет необратимый характер.

В остальном договор субаренды идентичен прочим дополнительным соглашениям, которые могут составляться приложением к основному договору. Он состоит из следующих частей:

  • наименования;
  • даты и места заключения;
  • предмета договора;
  • существенных положений;
  • дополнительных положений;
  • подписей и реквизитов сторон.

После наименования «Договор субаренды земельного участка», строчкой ниже вписывается населённый пункт, где заключалась сделка по передаче земли в пользование субарендатору, а рядом – дата заключения. Ниже, отдельным пунктом идёт положение о предмете договора. Здесь указываются:

  1. Сведения о передающей и принимающей землю, стороне. Вначале даются Ф.И.О. и паспортные данные участника, а затем – его роль в данной сделке: Арендатор или Субарендатор.
  2. Основания аренды, то сведения о сторонах арендного договора и его реквизиты.
  3. Кадастровые характеристики земельного участка, категория и целевое назначение земель, место расположения или кадастровый номер.
  4. Факт оформления настоящим документом субаренды.

Далее идут обязательные или существенные условия настоящего соглашения сторон. В них должны быть включены:

  1. Срок действия субаренды, который не может превышать действие аренды.
  2. Стоимость пользования землёй, указанная цифрами и прописью.
  3. Дата и условия предоставления оплаты за пользование участком.
  4. Права и обязанности сторон. Здесь указывается право арендатора получать оплату и обязанность передачи ЗУ в пользование контрагенту. Право субарендатора содержит беспрепятственное пользование землёй, согласно её целевому назначению, и обязательство своевременно вносить установленный платёж.
  5. Цели использования ЗУ.
  6. Ответственности сторон. Это положение содержит сведения об ответственности за неисполнение указанных в документе договорённостей, в том числе – неиспользовании участка или его использовании не по целевому назначению.
  7. Условия расторжения договора. Здесь требуется указать, при каких условиях возникает право контрагента расторгнуть договор в двустороннем порядке или в одностороннем – через суд.

Если в основном договоре не указана допустимость субаренды, но и нет прямого запрета на неё, можно получить у арендатора официальное разрешение и приложить его к пакету документации.

Дополнительные положения могут включать, по усмотрению сторон, всё, что они считают важным и целесообразным, но не противоречащим закону. В завершение даются подписи сторон с расшифровкой фамилии, а также – реквизиты:

  • фамилия имя отчество или наименование юридического лица;
  • адрес регистрации по месту жительства или юридический адрес компании;
  • банковские реквизиты юридического лица;
  • паспортные данные сторон – для физических лиц;
  • если действует представитель – реквизиты доверенности и паспортные данные.

Документ составляется в количестве экземпляров, равном числу участников, с дополнительным экземпляром для Росреестра.

В рамках полномочий, данных арендатору, но, не превышая их по правам ответственности или срокам действия основного договора, составляется контракт о передаче прав на пользование ЗУ заинтересованному лицу.

Целесообразно составить предварительный экземпляр, который удобно сверить с представленной копией договора аренды во избежание ошибок и утери требуемых пунктов. Обсудив его, можно составить чистовой экземпляр.

При пересдаче ЗУ требуется вносить только те формы допустимой деятельности, которые санкционированы арендатором, не запрещены собственником и интересуют поднаёмного владельца. Они оформляются отдельными пунктами и подпунктами, повторяя схему контракта об аренде.

Субаренда земли: что это{q}

Принципиальных отличий в пунктах договора не будет. Поменяется только информация о реквизитах сторон. Также будет отличаться размер госпошлины при гос.регистрации соглашения и список необходимых для этого документов.

Участок земли предоставляется в субаренду на время, которое не превышает период действия первоначального договора о найме. После подписания документов у субарендатора появляется обязательство по осуществлению выплат за землю на счет арендатору, с кем был заключен договор.

В этот документ рекомендуется включать пункт о позволении или запрете переуступки права временного использования участка. Если данное уточнение не предусмотрели в тексте договора, то заключается новый документ либо вносится корректировка в действующий с помощью составления дополнительного соглашения. Это условие является основополагающим и без него заключение сделки по субаренде невозможно.

Предлагаем ознакомиться:  Как приватизировать жилье, квартиру по договору социального найма в 2020 году

Обычно, сдача участков арендаторами в поднаем является для них коммерческой деятельностью.

Иногда для многих лиц арендовать земельные участки напрямую невозможно или предварительно требуется решить довольно сложные вопросы. Например, в роли собственника выступает государство или городская администрация. Субарендаторам будет намного проще отыскать лиц, которые уже заключили договор о прямой аренде земли, и обговорить с ними условия подписания соглашения о субаренде. Им не придется принимать участие в аукционах и долго ждать результата рассмотрения заявления.

Заключая договор о субаренде, нужно знать, что существуют ситуации, когда арендатор не вправе передать право временного пользования участком третьей стороне.

При наличии в договоре об аренде пункта, запрещающего подобные сделки, передать землю в субаренду нельзя.

В зависимости от времени, на которое дается поднаем участка, зависит состав требуемых бумаг. Когда субаренду заключают более, чем на 1 год, к договору прикладывают следующие бумаги:

  • описание надела;
  • кадастровый паспорт либо выписку из ЕГРН;
  • техпаспорта сооружений, находящихся на земле;
  • график совершения взносов за субаренду;
  • справка из Росреестра с подтверждением прохождения процедуры по регистрации права на субарендное пользование.

Если срок документа не превышает 1 года, к нему полагается прикладывать:

  • приемо-передаточный акт по объекту;
  • доп.соглашение;
  • протокол имеющихся разногласий и протокол по их согласованию.

Если появляется необходимость продолжить субарендные правоотношения, то у сторон есть право пролонгации договора. Главное условие – отсутствие противоречий с условиями, оговоренными в первоначальном соглашении между нанимателем и владельцем земли.

Аренда предусматривает непосредственное получение права пользования ЗУ от собственника. Оформив договор аренды ЗУ надлежащим образом, арендатор передаёт это право другому субъекту на правах пользования или субаренды.

Больше информации о правах и обязанностях арендатора и арендодателя читайте в другой нашей статье.

В отношении к таковому, серединное звено имущественной цепочки, приобретшее право пользования по договору аренды, выступает в качестве владельца права распоряжения.Например:

  • Застройщик, арендовавший землю у города, после возведения многоэтажного дома, его приёмки и заселения, может передавать придомовую территорию и ЗУ под домом в субаренду жильцам.
  • Он же вправе осуществить поднаём территории и её части для возведения платной парковки, заправки, развлекательных центров для граждан и т.п.
  • Заказчик арендует землю у города и передаёт её застройщику на время проведения строительных работ.
  • Собственник передаёт ЗУ индивидуальному предпринимателю, для последующей пересдачи заинтересованным лицам.
  • Владелец пользуется наделом по договору аренды у сельской администрации, на лето он пересдаёт ЗУ городским жителям.

Соответствующих примеров можно привести достаточно много. Но не всегда они сопровождаются добросовестным оформлением документации.

Можно ли заключить с правом выкупа{q}

С арендатором такой договор заключить невозможно, ведь у него нет прав на землю. Для решения вопроса нужно напрямую связываться с собственником, но тогда это уже не будет договором субаренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ, если в договоре аренды отсутствует пункт, запрещающий передачу участка в поднаем, его можно добавить позднее. Собственники имеют полное право включить данное условие с помощью подписания дополнительных соглашений со своими арендаторами.

Владельцу недвижимого имущества не надо находиться в стороне, когда оформляется субаренда. У него есть законное право на следующие действия:

  • предоставление субарендатору с целью ознакомления основного договора аренды;
  • запрос информации о субарендаторе и целях его деятельности на участке;
  • повышение размера платежей для арендатора;
  • требование возвратить землю после истечения срока действия всех соглашений;
  • ознакомление с договором субаренды для исключения противоречий с первоначальным документом;
  • требование пройти процедуру гос.регистрации субарендных правоотношений.

Несмотря на этот список прав собственника объекта, он, обычно, прямо не взаимодействует с субарендатором. Этим занимается прямой наниматель.

Заключение договора

Документ вступает в силу после его подписания сторонами собственноручно, с расшифровкой подписи. Если среди участников пересдачи юридические лица – требуется поставить печать и указать реквизиты юридического лица.

Соглашение, которое предусматривает использование на протяжении длительного периода, превышающего 1 год, требуется зарегистрировать в Росреестре. Для регистрации потребуются 3 экземпляра договора субаренды и удостоверенная нотариально копия договора аренды, а также – паспорта сторон. В местное отделение ГКН стороны подходят совместно.

При составлении и заключении соглашений о пересдаче участка нужно чётко и непротиворечиво отразить права и ответственности сторон. Любой недосмотр со стороны арендатора станет его ответственностью перед арендодателем за все допущенные нарушения.

Предлагаем ознакомиться:  Образец счета-договора на оказание услуг

Больше полезной информации об аренде ЗУ ищите в нашем разделе.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Нужно ли регистрировать{q}

Согласно

, да нужно, если договор заключается на срок более года. Кроме того, в п. 19

указывается, что суд признал договор субаренды ЗУ не заключенным на основании отсутствия гос.регистрации. В результате арендатор не смог взыскать неустойку за просрочку платы за землю. Если же договор заключается на срок меньше года, то он не подлежит гос.регистрации. Об этом говорится в

Порядок регистрации

Чтобы зарегистрировать договор субаренды, не нужно получать письменного согласия собственника участка.

Внимание. Только с момента регистрации соглашение будет считаться заключенным! До того оно недействительно.

Инициировать процедуру регистрации может как арендатор, так и субарендатор. Чтобы зарегистрировать договор, в Росреестр по месту совершения сделки необходимо подать пакет документов:

  1. Заявление.
  2. Подлинник договора субаренды.
  3. Оригинал и копия документа удостоверяющего личность заявителя.
  4. Тех.документация на арендуемую землю.
  5. Учредительные документы юр.лица: устав, ИНН, ОГРН и т.д.
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Бумаги подаются как лично в Росреестр или в МФЦ, так и удаленно: письмом с описью вложения документов. Сроки для проведения процедуры законодательно не установлены. Но в интересах сторон провести регистрацию как можно скорее, ведь без нее соглашение считается незаключенным.

Через 30 дней после подачи документов регистрация будет считаться завершенной. Рекомендуется получить выписку в Росреестре, подтверждающую, что все юридические формальности соблюдены.

Госпошлина

Согласно

п.22

составляет:

  • Для юридических лиц 22000 руб.
  • Для физических лиц 2000 руб.

При ее оплате учитывают правовое положение субарендатора. Если же земля сельхозназначения, тогда госпошлина будет составлять всего 350 руб, как говорится в п.25 ст.333.33 НК РФ.

Регистрировать такой договор нужно при условии, что субаренда оформляется:

  • на срок более одного года (12 месяцев);
  • бессрочно.

Перечисленные документы, кроме заявления, должны передаваться в оригиналах и копиях. Паспорта после оформления процедуры сразу же возвращаются.

  • согласие арендодателя;
  • доверенность;
  • иные документы по требованию Росреестра.

Предварительно следует уплатить государственную пошлину за регистрацию, которая составляет:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических – 22 000.

Госпошлину уплачивает принимающая сторона. Срок проведения процедуры составляет от 10 до 22 рабочих дней.

Если договор удостоверялся нотариально, пошлина не уплачивается, а сроки регистрации могут сократиться до 3 рабочих дней.

Подать документы на регистрацию можно при личном посещении территориального отделения Росреестра. А также, переслав документацию заказным письмом с уведомлением. При пересылке все копии должны удостоверяться нотариально.

Ограничения в использовании субарендованного ЗУ

Ограничения могут быть:

  • Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
  • Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.

Важно. Если субарендатор не согласен с ограничениями, то ему придется доказывать обоснованность своих претензий через суд.

Мы рассмотрели, как составить договор субаренды ЗУ. Если грамотно расписать каждый пункт, тогда процедура заключения соглашения пройдет максимально выгодных для обеих сторон.

Особенности для земель сельскохозяйственного назначения

Если речь идёт о дачных участках, которые находятся в совместной собственности и управляются СНТ или иным некоммерческим объединением садоводов и огородников, то дополнительно потребуется получить согласие общего собрания собственников с протоколом подсчёта голосов, большинство из которых должно быть «за».

Также в документе, касающемся субаренды земель сельхозназначения,

  • виды работ, которые может проводить на участке новый правообладатель;
  • прекращение действия субаренды только после сбора урожая (кроме случаев неиспользования ЗУ).

Когда участки расположены в массиве, не имеющем почтового адреса, обязательно следует указать кадастровый номер участка. В остальном правила передачи ЗУ в субаренду схожи с прочими категориями земель.

Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения можно найти тут.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Арендованные участки можно передавать в субаренду, если собственник не поставил на это прямого запрета. Передача осуществляется дополнительным договором, который не имеет без основного договора, никаких полномочий. Подписанный документ, если он заключён на срок более года, нужно зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector