Договор обмена земельного участка на земельный участок

Почему сделка может не состояться, и какие «подводные камни» не оспорить в суде

При заключении договора рекомендуется проверить объект на наличие задолженностей, так как все неоплаченные счета передаются новому собственнику. Но даже в судебном порядке это не будет основанием для признания сделки недействительной.

Есть ряд факторов, из-за которых заключение двустороннего соглашения невозможно:

  • имущество находится под арестом. Об этом может уведомить регистрационный орган, в случае, если процедура будет осуществляться в короткие сроки после составления договора мены;
  • участок не зарегистрирован в кадастре недвижимости;
  • надел находится в залоге у банка или под обременением.

https://www.youtube.com/watch{q}v=2kXmNXUqjTU

При заключении договора участники должны представить документы, подтверждающие отсутствие обременения.

Договор мены земельных участков позволяет передать права собственности участникам на условиях взаимовыгодного обмена. Но вступить в правоотношения способны только граждане, обладающие правом собственности.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Договор обмена земельного участка на земельный участок

Обращаясь к договору мены земельного участка, участники должны четко осознавать и оценивать его положения в части особенностей, различающих его от договора купли-продажи.

К примеру, если в документе отсутствует положение, касаемо стоимости объектов земельных участков, а также распределении расходов, которые несут участники договора при исполнении своих обязательств, то участки считаются одинаковыми по своей стоимости на основании положений ст. 568 ГК РФ.

В таком случае расходы за обеспечение передачи и оформления участка в собственность несет каждая сторона самостоятельно.

Положения договора предусматривают, что передаваемые участки эквивалентны, что исключает споры, возникающие по данному пункту. Но есть некоторые нюансы, возникающие в случае неравноценности передаваемых объектов.

На сторону, обязанную передать земельный участок, оцененный меньше, чем получаемый, возлагается обязанность по выплате разницы между их стоимостью участков. Сторона, обязанная выплатить разницу, должна осуществить данное действие непосредственно перед передачей объекта соглашения или сразу после нее.

Следует отметить, что формы и условия выплаты разницы могут различаться, но в любом случае должны находить свое отражение в документе, при этом обмен объектами договора может проходить не одновременно.

В таком случае действует положение ст. 569 ГК РФ, регламентирующая встречное выполнение сторонами своих обязательств. Стоит обратить внимание на тот факт, что договор мены может быть признан недействительным, если его объектом будет выступать участок, признанный ограниченным в пользовании, или же находящийся под арестом.

Объекты договора

Если объектом соглашения выступает земельный участок с имеющимся на его участке домом, то заключается договор мены земельного участка с домом и необходимо обговорить судьбу прописанных лиц, а если прописаны несовершеннолетние лица, то в документе должны быть оговорены такие аспекты, как срок сохранения права пользования объектом с последующим снятием его с регистрации.

Образец договора мены земельного участка.

split

Объекты недвижимости подлежат передачи по соответствующему документу – передаточный акт к договору мены земельных участков, который сшивается вместе с договором мены.Образец передаточного акта к договору мены земельных участков.

Квартира

Если объектом договора является квартира, то в документе в обязательном порядке должен указываться точный адрес места нахождения квартиры, её стоимости и список лиц, которые могут пользоваться квартирой после сделки. В этом случае данный документ необходимо предоставить в отдел Росреестра для получения свидетельства.

Бывают случаи, когда собственниками квартиры выступают несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры другому лицу необходимо согласовать с другими собственниками. Если одна из долей находится в собственности несовершеннолетнего лица, то требуется получение разрешения у представителей органов опеки.

Предлагаем ознакомиться:  Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости: Образец залога квартиры

Перед моментом совершения сделки — мена земельного участка на квартиру, необходимо узнать в соответствующих органах, не имеется ли задолженности по коммунальным услугам, чтобы в будущем избежать лишних «сюрпризов».

Образец договора мены земельного участка на квартиру с доплатой.

Машина

https://www.youtube.com/watch{q}v=uSPtQZyz4sY

Наверное, самая простая процедура – обмен земельного участка на автомобиль. В таком случае договор мены на автомобиль предоставляется в органы Госавтоинспекции, где в тот же день новый собственник уже получает свидетельство на данное транспортное средство. Главное, чтобы данный автомобиль не находился в розыске, на него не был наложен арест, и при этом он был в хорошем состоянии.

Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.

Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:

  • надел с домом или другими постройками;
  • квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
  • автомобиль.

На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.

Порядок оформления

В действующем законодательстве прописано, что договор должен быть составлен в письменной форме и заверен сторонами – участниками. Каждый субъект соглашения предоставляет данные на свой участок:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • наличие объектов недвижимости на участке;
  • цель эксплуатации участка;
  • целевое предназначение соответствующих земель, включающих в свой состав обмениваемые участки.

К договору мены, помимо указанного, прикладываются графические планы, результаты оценщиков в соответствии с кадастровой стоимостью участков и оценке имеющихся недвижимых объектов.

Также необходимо указывать все условия обмена, чтобы в будущем избежать спорных вопросов и затяжных судебных разбирательств.

Если обмен осуществляется с доплатой, то в договоре обязательно необходимо прописать сумму доплаты, а также, какой конкретно объект к кому конкретно переходит.

Права собственности передаются лишь после проведения регистрации документа о соглашении.

Договор мены можно составить и самостоятельно, без обращения за юридической помощью к специалистам. Перед непосредственной сделкой необходимо подготовить следующие дополнительные документы:

  • справка из БТИ;
  • поэтажный план дома и экспликация, если обмен производится с доплатой, то необходима еще справка об оценочной стоимости квартиры;
  • выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по оплате квартплаты, можно получить, обратившись в ДЕЗ и ЕИРЦ. Стоит учитывать, что срок действия данных справок составляет 1 месяц;
    Бланк выписки из домовой книги.
  • если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то помимо указанных документов необходимо предоставить согласие опекунского совета, который для положительного ответа затребует выписку из домовой книги.
Предлагаем ознакомиться:  Налог на выигрыш в лотерею 2019

После сбора всех необходимых справок и подготовки договора в 3 экземплярах, документы можно предоставить на госрегистрацию, оплатив при этом пошлину за регистрацию договора и за выдачу свидетельства на право собственности.

После данных процедур уже через месяц можно будет получить уже зарегистрированный документ и новые свидетельства на право собственности.

Формы сделки

В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:

  1. Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
  2. Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:
  • в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
  • при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.

Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.

Налоговые обязательства

Договор мены земельных участков: налоговые последствия. Заметим тот факт, что любой из объектов договора мены подлежит оценке, стоимость указывается в обязательном порядке.

Это делается с той целью, чтобы впоследствии не возникли проблемы с налоговыми органами, так как после регистрации прав собственности на любой объект, все данные подаются в налоговый орган, а из Управления Росреестра поступают сведения об отчуждении имущества.

Если отчуждение происходит в форме мены, то собственник (который продал свое имущество) должен отчитаться, предоставив в налоговую до 30 апреля следующего года за отчетным, декларацию по форме 3-НДФЛ. Однако такая декларация подается в следующих случаях:

  • если человек владел менее 3-х лет недвижимым имуществом, цена которого составляла менее одного млн. рублей;
  • при продаже движимого имущества, цена которого составила менее 250 тысяч рублей.

Если же происходит обмен объектов, находящихся в собственности менее трех лет, то такой доход подлежит налогообложению.

Также необходимо предоставить в налоговую инспекцию документы, подтверждающую стоимость продаваемых объектов.

Совершение взаимовыгодного обмена между собственниками на основании договора накладывает на участников определенные налоговые обязательства. После регистрации прав, все сведения о проведенной операции поступают в налоговые органы.

Совершение сделки в форме мены, не освобождает ее участников от процедур, предусмотренных законодательством, связанных с приобретением или отчуждением имущества. Именно поэтому, при заключении договора проводится оценка объектов недвижимости в стоимостном выражении. Предоставление документов, отражающих стоимость, является обязательным требованием.

В соответствии с законодательством, оба собственника, которые произвели отчуждение имущества по договору обмена должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Но сумма налога для каждой из сторон может отличаться, несмотря на то, что у участков равнозначная рыночная цена.

Льготное налогообложение применяется для участников подобной сделки на общих основаниях, в соответствии с законодательством (ст. 387, 391, 395 НК РФ).

Заключение

Порядок заключения договора определяется последовательностью действий:

  1. Определение условий договора.
  2. Сбор документов.
  3. Составление соглашения в простой письменной форме (при определенных обстоятельствах, нотариально заверенное).
  4. Госрегистрация прав на приобретенное имущество.

На стадии подготовки сделки, участники должны согласовать обязательные условия в отношении собственности:

  1. Определить предмет соглашения, в данном случае передаваемые участки.
  2. Рассчитать равноценность земли, или указать компенсационную выплату в разнице стоимости собственности.
  3. Утвердить количественные характеристики объектов недвижимости.
  4. Включить в документ кадастровые номера участков.
  5. Определить площадь наделов и точное местоположение.
  6. Включить в соглашение целевое назначение земель, на которых расположены участки.
  7. Определить цель эксплуатации территорий.
  8. Указать постройки (если такие есть) и их принадлежность.

Для осуществления процедуры владельцы участков должны использовать имеющуюся документацию на них, в том числе правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, бумаги, подтверждающие рыночную и кадастровую стоимость.

Оценка

Оценка стоимости земли может быть произведена одним из способов:

  • методом анализа конъюнктуры рынка аналогичных земельных участков;
  • исходя из кадастровой стоимости участка;
  • с помощью независимой экспертизы специалиста.
Предлагаем ознакомиться:  Как сменить имя и фамилию в паспорте и других документах: инструкция

На основании проведенной экспертизы составляется акт с заключением о результатах проведенных расчетов, которые обладают юридической силой и могут быть использованы при заключении договора.

Документы

Комплект документов, который потребуется для обоих участников договора мены земельных участков:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • ИНН;
  • правоустанавливающие документы на землевладение;
  • справки, подтверждающие отсутствие обременений;
  • акт установления нормативной цены участка (стоимости участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости);
  • ведомости оценки строений на территории;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор.

Соглашение

Договор должен содержать следующие пункты:

  • наименование и дату оформления;
  • личные данные участников сделки (в соответствии с паспортом);
  • предмет договора (в том числе характеристики объектов, стоимость);
  • обременение участков и ограничение в использовании (если есть);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты;
  • подписи сторон.

В договоре должны быть отражены все согласованные условия в отношении характеристик участков.

При условии доплаты

В ситуации, когда у одного из владельцев стоимость участка ниже, чем у другого, требуется доплата. По договору данный пункт обязательно должен быть предусмотрен. Оплата компенсационной разницы должна производиться либо до совершения сделки, либо после передачи земли владельцу с более низкой стоимостью.

Регистрация

Регистрация осуществляется в территориальном органе Росреестра по месту нахождения имущества. Подать документы можно в МФЦ. Процедура оформления прав собственности:

  1. Прием документов от участников сделки.
  2. Проведение юрэкспертизы предоставленных бумаг и проверка их законности.
  3. Внесение сведений в ЕГРН;
  4. Выдача документов подтверждающих право собственности.

Процедура считается завершенной в момент внесения данных об объектах в ЕГРН. Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет на два дня больше.

Таким образом, при составлении договора мены, можно руководствоваться примером договора купли – продажи, но нельзя забывать и обязательную оценку земельного участка, недвижимого имущества, расположенного на данном участке, квартиры, при этом учитывать, как кадастровую стоимость, так и рыночную стоимость.

Такие сведения также необходимо сообщать в налоговый орган.

https://www.youtube.com/watch{q}v=K784udzRJOk

При согласии на обмен необходимо проверить получаемый объект, чтобы он не имел никаких задолженностей, так как право собственности переходит вместе с долгами. При этом наличие долгов даже в судебном порядке не будет основанием для признания сделки недействительной.

Сделка может не состояться лишь в случае, если передаваемое имущество находится под арестом, однако об этом вас может информировать регистрирующий орган и спасет это в том случае, если регистрация будет осуществлена в кратчайшие сроки после составления документа об обмене.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector