Договор аванса за квартиру

Отличие задатка от аванса

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

В законодательстве не закреплено отдельное понятие аванса. В вопросах купли-продажи оно упоминается только в разделе, посвященном задатку.

  • «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ)».

Как и задаток, аванс является формой предварительного расчета, но между данными понятиями есть существенные различия. Так, если заключен договор о задатке, то:

  • Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
  • Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:

  • У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
  • Продавец не возвращает деньги в двойном размере.

Договор аванса за квартиру

Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса.

Задаток от аванса отличается тем, что он обеспечивает выполнение условий договора. Если один из участников договора уклоняется от выполнения своих обязательств, то задаток в этом случае служит мерой ответственности.

Если покупатель откажется от подписания сделки, то он не получит обратно свой задаток, а продавец, передумавший продавать квартиру, вынужден будет вернуть первому его задаток, притом в двойном размере.

Если виновником срыва сделки является покупатель, то для него предусмотрены последствия, прописанные в 328 и 487 статьях ГК РФ, при наступлении которых продавец квартиры вправе требовать возмещение убытков.

Если же виновником срыва сделки является продавец квартиры, то покупатель вправе потребовать возврата аванса. Данные правила регулируются 395 и 487 статьями ГК РФ.

Если продавец вовремя не возвращает деньги и тянет время, то в ход могут вступить штрафные санкции, и к авансу будут применяться уже нормы, которые регулируют положение займа.

Расписка в получении аванса при покупке квартиры.

Эти понятия различаются по функциям и по условиям возврата, если сделка не состоится.

Задаток – платеж с такими функциями:

  • обеспечительной (закрепляющей намерения сторон);
  • доказательственной (доказывает совершение сделки);
  • платежной.

При аннулировании договоренности по инициативе покупателя, нашедшего иной вариант, сумма задатка остается в распоряжении продавца, а когда продавец решил отменить продажу, тогда покупателю достанется удвоенная цифра задатка.

Аванс же имеет чисто платежное назначение, а в случае несостоявшейся сделки продавец не вправе оставить себе сумму предоплаты – в ст. 1102 ГК РФ указано, что оставивший себе аванс продавец сочтется безосновательно обогатившимся.

Не неся на себе обеспечительной функции, предоплата может быть потребована обратно в любой момент, когда покупатель или продавец изменил планы.

Документы для сделки

Так как аванс представляет собой частичную предоплату, то расчёт его происходит, отталкиваясь от цены на квартиру.

Правила о сумме авансового платежа устанавливают сами участники сделки. Главное – это взаимное согласие обеих сторон, ведь оба заинтересованы в наиболее выгодных условиях заключения договора.

Так, покупатель желает уменьшить авансовый платеж, который он рискует потерять в случае своевольного отказа от покупки квартиры. А для продавца, наоборот, чем больше сумма аванса, тем лучше, так как большая сумма крепче удерживает покупателя и служит залогом успешной сделки.

Все эти моменты нужно будет описать в договоре для того, чтобы при возникновении проблем не пришлось доказывать факт передачи авансовых денег.

Также договор аванса может включать дополнения, которые согласовываются двумя сторонами сделки. После внимательного ознакомления с пунктами договора аванса участники сделки подтверждают свое согласие подписями.

Данный тип соглашения должен быть оформлен в письменном виде. Он будет считаться вступившим в силу с момента подписания его сторонами. В договоре необходимо отразить:

  • Сведения об объекте недвижимости (полный адрес).
  • Согласованная стоимость жилплощади.
  • Размер авансового платежа.
  • Срок внесения аванса.
  • Перечень лиц, прописанных на жилплощади и дата их выселения.
  • Сроки освобождения квартиры.
  • Банк, через который будет осуществляться платеж (не требуется, если производится оплата наличными).
  • Факт подтверждения оплаты (оформление расписки).
  • Последствия отказа от сделки для каждой из сторон.

Важно обратить особое внимание на следующие пункты соглашения:

  1. Размер платежа – учитывая, что сумма аванса не является фиксированной, необходимо сделать правильные расчеты. Они производятся на основании фактической стоимости жилья, поэтому размер авансового платежа определяется только после достижения согласия по цене квартиры.
  2. Порядок оплаты. Здесь нужно прописать, каким образом финансовые средства будут переданы контрагенту (открытие банковской ячейки, безналичный перевод или наличный расчет). Также важно уточнить срок, в который платеж должен поступить продавцу, а также требование о составлении расписки в получении денег.
  3. Ответственность за отказ от сделки. Здесь важно максимально подробно указать все санкции, которые будут налагаться на виновного. Данному пункту следует уделить пристальное внимание, потому что именно он будет являться основанием для разрешения конфликтов, в случае их возникновения.

Договор аванса за квартиру

Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.

А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку.  Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.

Важно учитывать, что отказ от заключения основной сделки после внесения авансового платежа, должен быть обоснованным.

  • «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, другая сторона может обратиться с требованием заключения договора в принудительном порядке в случае одностороннего прекращения соглашения.

Предлагаем ознакомиться:  Должностная инструкция сроки ознакомления

Кроме того, меры ответственности за отказ от купли-продажи регулируются самим договором и определяются контрагентами. Как правило, это штрафные санкции, размер которых определяется, исходя из стоимости объекта сделки.

Самые частые причины срыва сделки это семейные обстоятельства. Учитывая, что на продажу должен дать согласие супруг, он может в любой момент передумать. Болезнь, непредвиденные финансовые обстоятельства и появление в семье иждивенца являются самыми распространенными причинами отказа от подписания договора.

Каждый случай отказа рассматривается индивидуально, если стороны не могут прийти к соглашению, а авансовый платеж уже произведен, вопрос решается в судебном порядке.

Таким образом, договор аванса имеет много нюансов, которые должны быть учтены при его оформлении. Грамотное составление соглашения минимизирует возникновения различных рисков.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто.

Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.

Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:

  1. паспорта продавца и покупателя;
  2. свидетельство о праве собственности продавца;
  3. правоустанавливающие документы;
  4. заявление на регистрацию;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.

Все! Даже техпаспорт с недавнего времени не требуется. Однако, чтобы отбросить все сомнения, рекомендуем запросить у продавца дополнительные документы. Это:

  • Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе или ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и причины их выписки.
  • Выписка из Единого реестра гражданских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права собственности по данной квартире.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.
  • Техпаспорт. Позволяет увидеть изначальную планировку квартиры и понять, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки — красные линии в техпаспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.
  • Нотариально заверенное согласие на продажу от мужа / жены продавца или свидетельство о разводе.

К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня. С другой — рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий:

  • Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.
  • Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и… нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.
  • Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала — возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только продавцы. Иногда этим грешит и покупатель. Особенно если он располагает наличными деньгами и стоит в цепочке сделок первым, или «верхним» на сленге риелторов. Продавцы меняют квартиру — например, из однушки переезжают в двушку. Владельцы двушки, в свою очередь, покупают трешку.

Какие дополнительные документы можно потребовать у продавца квартиры?

Договор аванса за квартиру

Деньги могут быть внесены:

  • Наличными.
  • Безналичным переводом.

В случае первого варианта обязательным является составление расписки. Она пишется от руки получателем финансовых средств и подписывается сторонами.

Если аванс перечисляется безналичным платежом, доказательством оплаты выступает банковская выписка, дополнительных документов не требуется.

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

1.Выписку из домовой книги (в ней отображены все прописанные и выписанные, выдается она в паспортном столе).

2.Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, взять ее можно в ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр).

3.Выписку из ЕРГП (единый реестр по гражданским правам). Выдается по месту регистрации и содержит все операции по правам собственности, которые были произведены в данной квартире.

4.Технический паспорт. В нем отображается первоначальный план квартиры, по которому можно сверить, был ли факт перепланировки и узаконен ли он.

Договор аванса за квартиру

Договорились с продавцом о цене? Следующий этап — внесение аванса и подписание авансового договора. Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтобы у вас была возможность еще раз осмотреть ее и обнаружить что-то ранее упущенное.

Риелтор продавца может предложить вам заключить договор задатка. Смысл его в том, что в случае вашего отказа от сделки вы этот задаток теряете. А в случае отказа продавца — он должен возвратить задаток в двойном размере. Кроме того, по закону сторона, отказавшаяся от сделки, возмещает второй стороне понесенные убытки.

Мы не рекомендуем заключать договор задатка, поскольку покупателю он невыгоден. Всегда есть вероятность того, что ваша ситуация изменится: банк не одобрит эту квартиру, срочно потребуются деньги и т. п. Поэтому лучше все-таки иметь возможность забрать свой аванс.

Шансы, что продавец передумает, тоже есть, но они меньше. Если человек уж решил продавать, он продает. В любом случае вам будет очень трудно заставить продавца вернуть задаток в двойном размере. Продавцы в большинстве своем — люди очень прижимистые. Чужие деньги они еще способны отдать, а вот свои кровные — ни за что! Только через суд, а это целая эпопея.

Разумеется, работая на продавца, мы как раз стараемся заключить договор задатка, чтобы держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться. А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс.

Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения. Иногда это полная свобода: любая сторона может в любой момент расторгнуть договор, деньги возвращаются, тема закрыта. Смысл такого договора непонятен.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли отозвать доверенность до истечения срока

По сути, никаких обязательств он не создает, но покупателю может быть удобен. Иногда могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без уважительной причины. Естественно, санкции должны быть двусторонними: если отказался покупатель, он теряет весь аванс или его часть, если отказался продавец — возвращает аванс плюс выплачивает штраф. Список уважительных причин может быть открытым или четко ограниченным. В общем, как договоритесь.

фото 1

До подписания договора необходимо обговорить и решить с продавцом ряд важных вопросов:

  • В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда надо иметь в виду, что срок может затянуться из-за сбора продавцом документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за болезни участника сделки и т. п. Если продавец и покупатель действуют без риелтора, это тоже, как правило, серьезно затягивает сроки совершения сделки.
  • В какой срок продавец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?
  • Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Иными словами, когда жильцы съедут из квартиры?
  • Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?
  • Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?
  • Как будет производиться оплата? Целиком или частями? Ячейка или аккредитив? В каком банке?
  • Какие документы продавец должен собрать ко дню сделки?
  • Кто будет заниматься регистрацией договора?

Все эти вопросы следовало обсудить еще на этапе переговоров, но коли забыли — решите их перед передачей аванса.

Обычно аванс за квартиру составляет от 30 000 до 100 000 руб. За дорогую квартиру сумма аванса может быть больше. Разумеется, мы рекомендуем покупателям платить как можно меньше, а продавцам — просить как можно больше. Ну а дальше уже — как договоритесь. В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть ваши общие затраты от размера аванса не зависят.

Ваши основные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре. Его должен принести на встречу риелтор. Естественно, если вы покупаете без риелтора, а продавец продает с риелтором, последний предложит свой договор, составленный в пользу продавца. Читайте его внимательно и не стесняйтесь требовать внесения изменений.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Что лучше выбрать?

Аванс относится к более простому виду предоплаты, чем задаток.

Возможность получить двойной размер от раздумавшего владельца квартиры при задатке – заманчивая перспектива, но несколько призрачная.

К тому же, аванс обычно равен минимальному размеру вносимых наперед средств. Если продавец окажется недобросовестным и необязательным человеком, то вернуть свои деньги можно будет только при помощи суда в обоих случаях, но следует иметь в виду, что суды чаще склоняются к выбору признать переданные деньги авансом.

Решать, на каком виде предоплаты остановиться, право именно потенциального владельца, то есть покупателя.

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

○ Оформление договора аванса.

Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:

  1. Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
  2. Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
  3. Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
  4. Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
  5. Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.

Что должно быть в договоре?

фото 2

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Предлагаем ознакомиться:  Отказ в иске бракоразводном процессе причины рб

Сколько вносить?

Деньги требуют серьезного и ответственного отношения, передавать владельцу жилища аванс следует под расписку и с составлением специального договора.

Расписка

Хотя это документ простой, не стоит относиться к его составлению легкомысленно: правильно оформленная бумага принимается даже судом.

В расписке должны быть прописаны такие данные:

  • пункт, где производится предоплата и оформляется бумага;
  • дата;
  • кто передает деньги;
  • кому вручена предоплата;
  • за что именно отданы деньги – следует не забыть упомянуть слово «аванс», и что это часть оплаты за покупку квартиры;
  • сумму, причем не только цифрами, но полностью прописью;
  • подробный адрес квартиры.

Лучше, если покупатель напишет текст от первого лица – «Мною, таким-то, передана в качестве аванса сумма 5000 руб. (расшифровать прописью) за покупку квартиры (адрес), принадлежащей на правах собственности такому-то».

Аванс передал такой-то – подпись и расшифровка ФИО покупателя, получил такой-то – и подпись с расшифровкой ФИО продавца. Дата может быть указана вверху, в шапке, а может быть размещена внизу, где подписи.

Не будет лишним возле ФИО каждого из представителей указать в скобках реквизиты паспорта, для возможности идентификации личностей. Есть мнение, что расписка пишется от лица получателя, то есть продавца – «Мною, таким-то, получен аванс в сумме такой-то …».

Договор, как указано в ст. 420, ст. 421 ГК РФ, является обязательным к исполнению обеими сторонами, а составляется такой документ добровольно, без принуждения.

Договор об авансе имеет простую форму, не требующую нотариального удостоверения.

Назвать его можно так: «Договор об авансе в счет оплаты за приобретаемое в собственность жилое помещение (квартиру)».

Ниже построчно следует вписать такую информацию:

  • пункт составления;
  • дата;
  • описание сторон – Мы, такой-то, реквизиты паспорта, зарегистрированный по адресу такому-то, именуемый в дальнейшем «Покупатель», и такой-то, реквизиты паспорта, зарегистрированный по адресу такому-то, именуемый далее «Продавец»;
  • далее нужно сослаться на законодательство, в этом случае на такие статьи ГК РФ: – 330, 421, 429;
  • а ниже уже пишется сама текстовая часть.

Форма договора обязательно должно содержать такие разделы:

  • предмет договора, состоящий в факте передачи покупателем аванса в сумме такой-то в счет оплаты стоимости покупаемой квартиры (адрес, площадь, этажность дома, на каком этаже приобретаемое жилище находится), а также реквизиты правоустанавливающего документа;
  • обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • особые обстоятельства и условия;
  • условия заключения сделки;
  • прочие условия.

В разделе «предмет договора» также обязательно указывается, что покупатель передает, а продавец получает аванс в сумме такой-то – указать цифрами и прописью. Внизу располагают подписи с расшифровкой ФИО и постановкой даты от руки (если текст отпечатан), причем конкретизировать, кто есть кто – продавец и покупатель.

Размер аванса на законодательном уровне никак не регламентируется, но практический опыт показывает, что цифра денежной предоплаты – результат компромисса между сторонами.

По результатам независимой оценки уточняется сначала стоимость сделки, а потом стороны решают, будет это процент от общей суммы (не более 5-10%), или фиксированная цифра, например, 5 тыс. долларов.

Примерно пятая часть сделок оформляется с внесением предоплаты в виде аванса, так что не стоит опасаться давать часть денег наперед.

Главное, подстраховаться правильно оформленными документами, подтверждающими факт передачи денег, тогда даже при неблагоприятном исходе суд встанет на сторону покупателя и заставит хозяина недвижимости вернуть аванс.

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов. Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

фото 3

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток.  Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector